Gestion de plusieurs indivisions en LMNP

"Ne pourrait-on pas envisager de réaliser chacun une immatriculation en nom propre sur ce bien ? Je suis surpris car aucun comptable ni aucun site internet ne l'envisage. Il y a une interdiction explicite ou tacite dans la loi ? "

Pour la simple raison que vous n'avez qu'une activité, pas deux.

Un boulanger qui a 4 associés ne va pas créer 5 entreprises/sociétés alors qu'il n'y a qu'une seule boulangerie (activité), et même s'il y avait 5 boulangeries, ce seraient des établissements secondaires de l'établissement principal.

"En effet, en faisant bien une immatriculation en nom propre sur le même bien, cela permettrait d'avoir deux Siret et donc réellement un seuil de 23 000€ par personne (et donc 46 000 avant division selon la quote part de l'indivision)."

Sur votre déclaration d'impôts personnelle vous devez déjà déclarer les revenus à hauteur de votre quote-part dans l'indivision.

En toute logique la qualité de "professionnel" pour la bascule en LMP s'apprécie à titre "personnel", à savoir en votre nom propre et pas à l'échelle d'une société/entreprise.

Donc ça me paraîtrait logique que le seuil soit basé sur votre quote-part des recettes et non pas sur les recettes globales de l'indivision.

Pour rappel, "recette" n'est pas la même chose que "revenu". Les recettes ce sont les loyers bruts alors que les revenus c'est ce qu'il reste après la déduction des charges.

Mais flemme de chercher dans les textes, à faire confirmer par un professionnel donc.
 

Ça n'aurait pas trop de sens autrement, car par exemple je sais qu'en SARL de famille ou en SNC c'est bien la quote-part des recettes qui est pris en compte pour le calcul du seuil LMNP/LMP et pas les recettes totales générées par ces sociétés.

Je ne vois pas ce qui empêcherait de procéder de même avec une EI et une indivision.

"seuil de 23 000€ chacun"

Il ne faut pas oublier qu'il y a un double seuil.

Il faut à la fois que les revenus LMNP dépassent :
- 23.000€ de recettes locatives, ce qui n'est pas la même chose que "revenu"
- la somme de l'ensemble de ses autres revenus (salaires, TNS, foncier, etc...). De mémoire les dividendes ne sont pas pris en compte dans les revenus par contre

Bonjour, 

Merci pour le retour.

Concernant le dernier point, je parle bien ici du seuil de l'URSSAF et pas celui du passage en LMP.

En effet, pour la LMP, il y a cette double condition de seuil et de % de revenu mais ce n'est pas le sujet ici. 

Pour L'URSSAF, c'est stricte, c'est 23 000€. 

Mais si je comprends bien, votre point de vue, c'est de dire que même s'il n'y a qu'un Siret et une immatriculation, le seuil de 23 000€ est par personne et non par pour la société ?

Pourtant c'est LMNP qui est soumis à l’IR donc pour les impôts effectivement tout est divisé par deux. Mais au niveau social ce n’est pas chacun des indivis qui sont immatriculé. Seule l’indivision est immatriculée (société de fait) et c’est donc pour cela que la CA à ne pas dépasser sera les 23000€ pour ne pas être soumis à l’URSSAF. L’URSSAF ne connaît que l’indivision car un seul numéro SIRET. Le régime fiscal est dissocié du régime social.

Merci pour ces précisions. Ce que vous dites paraît logique.

Petite question sur votre dernière remarque vis a vis du taux a 6% : 

Si je comprends bien, c'est chacun des indivisaire qui va devoir cotisé à l'URSSAF sur sa moitié de Revenu ? Ou alors uniquement l'exploitant (et donc en gros le premier nom sur la déclaration à l'INPI) et divisé ensuite selon quote part ? 

La question sous-jacente, c'est est ce que les deux indivisaires vont s'immatriculer à l'URSSAF ou un seul ? 

Et est ce que ce seul peut adhérer au micro foncier pour bénéficier des 6% ? Merci !!