Réforme LMNP - Seuil 23 000 k€ - Le cas de l'indivision

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Bonjour,

Je me permets de poster ce post concernant une interprétation de texte concernant la réforme LMNP 2018, votée par la suite dans la loi de finance 2020, qui a supprimé le caractère facultatif de l'inscription au RCS relatif au caractère professionnel de l'activité.
Je me pose la question dans le cas d'une indivision avec une autre personne physique ne faisant pas partie du même foyer fiscal (ex: un ami ou un frère) (50/50).

Désormais:

extrait BOI-BIC
En application des dispositions du 2 du IV de l'article 155 du CGI, l’activité de location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés est exercée à titre professionnel lorsque les deux conditions suivantes sont réunies :

- les recettes annuelles retirées de cette activité par l'ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;

- et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.



Ma question est la suivante : Dans une indivision, avec deux personnes physiques ne faisant pas partie du même foyer fiscal et donc à hauteur de 50% chacun, quel est le montant des recettes que l'administration va retenir ?
Exemple : Année 2020, 28 000 € de loyers pour l'indivision, l'administration va retenir 28 000 € pour chaque foyer ou plutôt 14 000€ par foyer (la quote-part revenant à chaque associé) ?

Mon interprétation (qui est à la fois plus logique et économique) est la seconde réponse à savoir 14 000 € chacun (14 k€ par foyer fiscal).

J'appuie mon interprétation sur :

Extrait BOI BIC
En revanche, lorsque la location meublée est consentie par une société ou un groupement soumis au régime des sociétés de personnes, le dépassement éventuel du seuil de 23 000 € doit être apprécié non au niveau de la société ou du groupement, mais au niveau des associés, à proportion de leurs droits dans les bénéfices sociaux. Cette règle ne fait pas obstacle à l’appréciation des recettes au niveau du foyer fiscal.



Et je rapproche également cette notion de régime des sociétés de personnes pour l'indivision avec la non autorisation du choix du régime fiscal micro BIC et l'impossibilité de bénéficier de la réduction d'impôt pour frais de tenue de comptabilité pour l'indivision :

L'administration a précisé que les loueurs en meublé non professionnels en indivision ne peuvent bénéficier de la réduction d'impôt pour frais de tenue de comptabilité et d'adhésion prévue par l'article 199 quater B du CGI dès lors que les indivisaires, du fait de leur imposition selon le régime des sociétés de personnes, sont soumis de droit (et non sur option) à un régime réel d'imposition.
Lettre de la DGFiP au président des Fédérations d'organismes agréés du 26-5-2014, ARAPL info n° 204, juillet 2014


Je vous remercie d'avance pour votre retour sur ma problématique,
Cordialement,
Ronan

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30 novembre 2020
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Bonjour

A votre place, je fearai une demande de rescrit aupres de l'administration.
Celui-ci sera traité par la division des affaires juridiques et engagera sa position vis à vos de votre question.

https://www.impots.gouv.fr/portail/professionnel/le-rescrit-fiscal



Il y a un double probleme.
L'entité economique a ete déclarée aupres du greffe du tribunal de commerce comme lmnp et a obtenu son siret.
La reforme fait transformer certains lmnp en lmp avec des consequences fiscales distinctes (deduction des deficits, traitement des plus values)
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25 octobre 2020

Bonjour,
Merci,
Oui effectivement ma problématique est le passage ou non de LMNP à LMP pour l'un des indivisaires.
D'où ma venue sur ce forum avant une éventuelle demande auprès de l'administration.
J'espère avoir des avis.
Cdlt
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30 novembre 2020
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Dans une indivision, avec deux personnes physiques ne faisant pas partie du même foyer fiscal et donc à hauteur de 50% chacun, quel est le montant des recettes que l'administration va retenir ?

La littérature fiscale est très claire sur le sujet, il s'agit des recettes perçues par chacun des foyers fiscaux concernés. Ainsi, dans votre exemple, les recettes résultant de biens détenus en indivision sont prises en comptes pour chaque indivisaire en ne tenant compte que de sa cote part dans l'indivision. Au cas particulier de deux indivisaires à 50% chacun appartenant chacun à des foyers fiscaux différents, il convient donc de retenir pour chaque membre, la moitié des recettes perçues par l'indivision

En règle générale (plusieurs indivisaires et plusieurs foyers fiscaux, il convient pour un foyer fiscal donné, de faire masse des cotes parts de recettes perçues par chaque membre du même foyer fiscal.

Il ne subsiste aucun doute à ce sujet, une demande de rescrit me parait donc totalement inutile.

Cf notamment :


https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3615-PGP.html/identifiant=BOI-BIC-CHAMP-40-10-20200205
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25 octobre 2020

Je vous remercie pour votre retour,
C'était également mon interprétation, je souhaitais avoir d'autres avis.
Cdlt,
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S'agit-il d'une question d'ordre général ou êtes-vous dans la situation décrite (loueur en meublé + indivision) ?
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OK. Alors je doute que l'administration examine une demande de rescrit comme suggéré par Flocroisic. Lorsque vous aurez un cas concret, vous le soumettrez à Bercy.

Je suppose que vous avez lu ce lien : https://www.efl.fr/droit/fiscal/details.html?ref=r-3811cf97-2059-4853-8fcc-d77a3d904a2e
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J'ai un cas concret, le mien (fin surtout celui de mon frère qui est avec moi dans l'indivision). Il est non résident fiscal Français mais canadien. Il n'a pas d'autres revenus en France que celui de la location meublée et donc la seconde condition du caractère professionnel pour lui est respectée:
- et ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l'impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires au sens de l'article 79 du CGI, des bénéfices industriels et commerciaux autres que ceux tirés de l'activité de location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des revenus des gérants et associés mentionnés à l'article 62 du CGI.

Reste toujours cette question concernant le dépassement des 23 000 € de recettes en indivision : l'administration va t'elle retenir 23 000 € pour mon foyer fiscal mais également 23 000 € pour mon frère (et là du coup mon frère passerai en location meublée professionnelle) ou à l'inverse en indivision l'administration va déterminer le montant des recettes en fonction de la quote part des droits des bénéfices sociaux à savoir 14 000 € chacun.
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Alors, effectivement, n'hésitez pas à soumettre votre problématique à l'administration via le lien communiqué par Flocroisic.
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Merci pour vos retours,

La question se pose également par exemple pour 5 personnes en indivision (20% chacun) avec 5 appartements en tout (je ne parle pas de location saisonnière):
Imaginons que l'indivision totale réalise 25 000 € de recettes (soit 5 000€ de loyers par appartement).
L'un des indivisaires a à coté 17 000 € de salaires.
Cet indivisaire aurait un caractère professionnel car les recettes de l'indivision dépasse les 23 k€ et sont supérieurs à ces autres revenus. Alors que sa quote part dans l'indivison est de 20% (soit 5 000 € de loyers). Cela n'a pas de sens surtout que si chacun avait un appartement en nom propre (sans indivision), cet indivisaire serait non professionnel (juste 5 000 € de loyers).

A voir si je fais une demande de rescrit fiscal....

Cdlt,
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Il le semble, mais sans certitude, que les demandes ne sont étudiées que si elles portent sur votre cas mais pas si vous demandez une interprétation plus générale.
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