Crédit avec apport maximum ou garder de l'argent ?
Arrow -
Bonjour,
Je suis complètement novice dans les finances et je réfléchis pour l'achat d'un ou des biens immobiliers.
Pour moi, le crédit s'impose mais je me pose une question : faut-il mettre le maximum dans l'apport ou garder une partie de son argent pour l'achat d'un bien sans crédit pour une location ?
Voici deux simulations très simplifiées:
1 : Je souhaite faire l'achat d'un bien de 200 000€.
Je peux mettre 60 000€ d'apport pour un crédit de 140 000€ à 4% sur 20 ans.
2 : Je souhaite faire l'achat d'un bien de 200 000€ avec un apport de 30 000€ pour un crédit de 170 000€ à 4% sur 20 ans.
Avec les 30 000€ restant, j'achète un studio qui sera loué 400€/mois.
Quelle est la simulation la plus rentable pour moi ?
Je vous remercie de vos réponses.
- Crédit avec apport maximum ou garder de l'argent ?
- Montant maximum cheque - Guide
- Decharge de reception d'argent - Accueil - Modèles de lettres Patrimoine
- Argent liquide coffre banque - Guide
- Peut on deposer de l'argent liquide dans une autre banque que la sienne credit agricole ✓ - Forum Banque et Crédit
- Gérance en couple sans apport ✓ - Forum Banque et Crédit
4 réponses
Bonjour,
Tout dépends de ce que vous entendez par rentable.
Le second achat, de 30k€, fait que vous allez augmenter le coût financier de votre 1er achat (augmentation de l'enveloppe à emprunter d'environ 13.000€). Les frais d'acquisition du second bien, vous en avez déjà pour 4.000€ (frais dit de "notaire"), sans compter tous les autres frais liés à l'achat (agence immobilière, etc.).
Donc pour ce projet à 30.000€, vous avez déjà un minimum de frais supplémentaire de 13.000€, soit un cout au minimum supérieur à 40% de la valeur de l'investissement.
S'il y a un soucis avec un locataire (et garant) insolvable, les couts financiers que vous avez a supporté reste le même (pas d'exonération possible de vos charges) en plus de la réparation des dégâts. Si vous prenez une assurance, cela ne fait que réduire votre marge annuelle. Alors que déjà dur un studio vous n'avez pas beaucoup de marge de sécurité, cela devient compliqué.
Dans le 1er cas, vous avez un investissement à 200k€ et le second cas à 230k€. Valeur qui peut diminuer ou augmenter avec le temps : la zone peut attirer du monde, hausse des prix, mais devoir accueillir une nouvelle usine, baisse des prix. C'est de la loterie.
La rentabilité dépends également de la durée et de la fin du projet. Un bien peut avoir beaucoup de frais à supporter au départ et s'avérer être un manne à long terme (marge élevé).
Quelle est la plus rentable des deux situations ? Tout dépends de la notion de rentabilité que vous avez, et touts dépends de l'évolution économique des années à venir. Certains vous considérez l'achat d'un seul bien comme plus rentable, d'autres penseront que les deux biens sont plus rentables.
CB
Re,
Pour compléter :
Pour 400€ de loyer en plus, ne pas oublier que vous êtes soumis à la fiscalité.
Les prélèvements sociaux supplémentaires représentent environ 70€, sans compter l'IR. Le montant des mensualités est de augmenté 180€ (même durée d'emprunt pour un montant plus important). Donc, là sur les 400€, il ne vous reste plus que 150€. Avec cela (1800€/an), il faut payer taxe foncière, l'assurance et les frais à charge du bailleur (les logements se louent au m², alors que les charges d'entretiens sont parfois fixes - chauffe eau - ce qui défavorise les faibles surfaces). Et éventuellement les intermédiaires (honoraire de gestion, de déclaration).
Du montant qu'il reste, il faut également penser à déduire le manque à gagner en cas de vacance de locataire. Avec 16% de rentabilité pour 30k€, le secteur est propice à l'achat : les locataires sont plutôt incités à acheter, et donc un risque de vacance très élevé.
CB
En gros la question est la suivante :
Est-ce-que mettre l’apport ailleurs peut vous rapporter plus que le coût d’intérêt de l’argent que vous empruntez à la place ? Est-ce que les 30.000€ vont vous rapporter plus que 4% par an, pour compenser le coût de l’argent que vous êtes obligé d’emprunter ?
D'après ce que vous me dites cela semble être le cas, même en tenant compte de tous les frais liés à la propriété d’un bien immobilier.
400€/mois pour un bien acheté 30.000€ c’est beaucoup.
En plus vous aurez 2 locataires donc moins de risques de vacance, et à terme deux biens à léguer à vos enfants.
Merci pour vos réponses.
Oui, 400€/mois pour un achat à 30 000€ est conséquent mais c'est un studio à refaire. Je vais le refaire moi même et cela ne va presque rien me coûter.
D'après vous Arrow, l'idée n'est pas bête ?
Mon banquier ne sait pas quelle est la meilleure stratégie.
Merci de votre aide.
Oui pour moi ça se tente clairement !
En plus vous aurez une plue value à la revente sur le studio rénové. Et deux biens au lieu d’un pour le même apport.
A vous de voir si avec les loyers que vous allez toucher + votre salaire vous pourrez tout payer (impôts sur les loyers + taxe foncière + charges et travaux + frais de l’agence pour la rêche du locataire…) en sachant que certains mois le bien pourra être vide en attendant d’être reloué.
La législation juridique et financière évolue en permanence...