Droits des propriétaires bailleurs en cas de loyers impayés

De mon point de vue et surtout expérience, les droits sont particulièrement déséquilibrés entre locataire et bailleurs du fait, d'une part, d'une loi très largement en faveur des locataires et d'autre part d'une justice et de juges laxistes et partiaux, qui manquent à leurs obligations élémentaires d'impartialité et sont motivés idéologiquement (coucou le Syndicat de la Magistrature qui prône une justice indépendante (mais non pas impartiale) et politisée, notamment marxiste, et représente 35% des magistrats et font la pluie et le beau temps dans les tribunaux et dans le Conseil supérieur de la magistrature qui décide des sanctions et de l'avancement des magistrats).

Le déséquilibre de la loi

A force de réformes prétendument "sociales" la loi ne sanctionne plus du tout les locataires indélicats ce qui contribue directement à encourager les comportements toxiques sous fond d'impunité généralisée et donc de rupture d'égalité dans les rapports entre bailleurs et locataires.

Il est incontestable que certains locataires sont en "situation de sobriété économique subie", pour citer le gouvernement, mais la très grande majorité ne savent juste pas tenir un budget et ils sacrifient volontiers leurs loyers face à d'autres dépenses loin d'être indispensables, puisqu'ils savent qu'ils ne risquent rien à "déprioriser" leur loyer.

En particulier, il n'est plus possible d'appliquer de pénalités contractuelles de retard, de facturer les relances simples ou par lettre recommandée à un locataire qui ne paie pas son loyer ou en retard.

Le locataire doit bénéficier de 3 relances : simple, recommandée puis commandement de payer, et d'un délai d'au moins 4 mois depuis le premier impayé pour enfin initier une procédure d'expulsion qui prendra au moins 9 mois.

Procédure qui pourra se retrouver annulée à tout moment, aux seuls frais du bailleur, à tout moment, si le locataire se remet à payer ne serait-ce que son dernier mois de loyer juste avant l'audience (cf article 24 loi 1989).

Le locataire peut donc s'amuser à faire un peu ce qu'il veut simplement pour nuire à son bailleur et au final il ne risquera rien.
A nouveau, sa volonté n'est pas forcément de nuire au bailleur, mais rien ne le poussera à faire des efforts pour autant.
Par contre, en attendant, le bailleur devra subir le coût de toutes ces procédures de relance ainsi que ses charges qui s'accumulent et qu'il doit continuer à payer (charges de copropriétés, taxe foncière en forte augmentation, assurance, emprunt, etc...) à peine de se faire saisir le logement, car dans son cas la justice sera rapide et expéditive en cas de mensualité d'emprunt impayée ou de retard de paiement des charges de copropriété.
 

A l'inverse, un bailleur qui ne restitue pas le dépôt de garantie sous 1-2 mois se voit sanctionner d'une pénalité de 10% par mois de retard à verser à son locataire.
Et le dépôt de garantie a été fortement réduit, ce qui oblige souvent à renoncer à ce qui dépasserait le montant du DG puisque le coût d'une procédure judiciaire serait plus élevé que ce que le bailleur pourrait espérer recouvrer.

 

L'injustice des tribunaux

Il faut savoir que les juges appliquent le droit français et sont en théorie censé le faire de manière impartiale et dans un soucis d'équité entre les parties.

Mais la réalité est toute autre, notamment du fait de notions subjectives définies par la loi et la jurisprudence donnant une certaine liberté d'interprétation aux juges, mais aussi du fait de l'absence de sanctions des juges qui ne feraient pas une bonne "interprétation" de la loi, voire une interprétation systématiquement partiale et arbitraire.

En particulier,  le droit français bénéficie de tout un tas de levier totalement subjectifs que les juges peuvent actionner.

Des leviers issus de la jurisprudence tels que des notions floues telles que :
- la "proportionnalité" : selon la définition juridique cela revient à s'assurer que les "moyens" utilisés sont bien nécessaires à l'objectif visé par le créancier/bailleur, à savoir le recouvrement de sa dette. Cela peut entre autres être utilisé pour écarter les frais jugés "non nécessaires" engagés par le bailleur, à savoir à peu près tous les frais de procédure (avocat, LRAR, frais accessoires, frais de déplacement, temps passé, etc...) voire même des actes d'huissier ou encore des actes pourtant prescrits par la loi dans le pire des cas (un commandement de payer trop rapproché d'une mise en demeure peut être jugé disproportionné et rester à la seule charge du bailleur). Ou plus basiquement, les frais accessoires peuvent se voir refuser en tout ou partie s'ils dépassent la créance et ceci même si c'est le débiteur qui a refusé tout recouvrement amiable, forçant de fait le bailleur à passer par une procédure d'exécution forcée.

- la "mauvaise foi" : la jurisprudence semble considérer qu'un débiteur est présumé être de "bonne foi" et qu'il appartient au créancier de prouver la "mauvaise foi" de son débiteur.
La loi ne définit pas ce qu'est la "mauvaise foi" ce qui fait que bien évidemment, le fait que le locataire ne donne pas suite à des mises en demeure ou commandements de payer n'est pas suffisant pour démontrer une quelconque mauvaise foi de sa part. Et l'absence de "mauvaise foi" est un prétexte pour tout pardonner au locataire.
Car il est bien évidemment impossible de démontrer qu'un locataire a préféré se payer le dernier téléphone avec un logo de pomme que payer ses trois derniers loyers, donc il est présumé de bonne foi. Alors que c'est au contraire le débiteur qui devrait justifier d'une "situation exceptionnelle" ou d'un "cas de force majeur" l'ayant empêché d'honorer ses loyers.

- l'"équité", à ne surtout pas confondre avec l'"égalité", car contrairement à l'égalité qui place tous les justiciables sur un pied d'égalité et un même niveau, l'équité permet d'arbitrairement faire pencher la balance en faveur d'une des parties selon la sensibilité du juge et sur des critères totalement arbitraires dont le juge n'est souvent même pas tenu de se justifier car on lui reconnait le caractère "souverain" de son évaluation.

- "pouvoir souverain d'appréciation" : Le juge peut souverainement apprécier un "fait" en décidant de l'écarter ou non, et s'il s'agit d'évaluer un préjudice le juge peut tout aussi souverainement décider du montant de son évaluation. La cour de cassation se refuse systématiquement à remettre en cause ce droit souverain des juges de fond. Dans ce cas, la notion de "souverain" peut très facilement se transformer en arbitraire.

- "position dominante du bailleur" : Je ne sais toujours pas sur quoi c'est basé, mais un juge m'a soutenu que quand il s'agit d'interprété la loi ou un contrat, en cas de doute, cela était systématiquement interprété en défaveur de la partie "dominante" et donc en faveur du locataire. Ce qui permet de rajouter encore davantage de "subjectivité" sur la "subjectivité" du pouvoir souverain d'interprétation du juge.

- absence de barèmes ou de règles pour évaluer les "frais de procédure", ce qui permet au juge de décider arbitrairement d'accorder de 0€ à 3000€ de frais de procédure littéralement "à la tête du client".
cf article 700 qui est censé encadrer ces frais :
"Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations."

On a un combo merveilleux dans cet article. Le juge "détermine" la somme sans avoir à s'en justifier ni motiver sa décision, tel que confirmé de jurisprudence constante, au nom de l'"équité" qu'il lui suffit d'invoquer toujours sans avoir à se justifier davantage, pour définir n'importe quel montant entre 0€ et 3000€ en remboursement des frais de procédure, voire même totalement les écarter tel que lui permet l'article.

Et ça les juges l'ont très bien assimilé, car quand c'est un bailleur qui demande, il n'aura jamais plus de 300€, voire même souvent 0€, en remboursement de ses frais, alors qu'un avocat lui aura coûté 2000-3000€.

A l'inverse, un locataire, qui bénéficie souvent de la protection juridique payée par le contribuable, ce qui ne lui aura donc rien coûté, peut se voir octroyer 3000€ d'argent de poche sur le fondement de ce même article alors qu'il n'a pourtant subi aucun frais, puisqu'il n'a rien payé.

Il y a qu'en France qu'on voit des articles formulés aussi arbitrairement, la quasi totalité des autres pays prévoient à minima que le juge doit motiver sa décision ou ont des barèmes, un peu comme la médecine avec ses tarifs conventionnés.

En bref, il n'est pas intéressant pour un bailleur d'aller au tribunal pour réclamer une dette de moins de 2000€ car la procédure lui coûtera plus cher que ce qu'il peut espérer récupérer dans la mesure où les juges accorderont rarement plus de 300€ en remboursement des frais d'avocat, soi-disant pour des questions d'équité pour ne pas causer une "double peine" au locataire, comme un des juges m'a une fois répondu.

Ce qui fait que pour ne pas causer de "double peine" au locataire, les juges les condamnent uniquement à payer ce qu'ils devaient payer en premier lieu, ni plus ni moins, tous frais accessoires, de procédure et dommages et intérêts sont quasi systématiquement écartés et restent à la charge du bailleur.

Je pourrais poursuivre sur les délais des tribunaux à rallonge dès qu'on demande des expulsions de locataires où les juges accordent quasi systématiquement entre 2 et 4 mois pour les renvois d'audience là où ils sont de seulement 1-2 mois pour d'autres procédures, notamment initiées par les locataires.

Pourtant ce sont exactement les mêmes juges, à savoir les Juges des Contentieux de la Protection.

Idem, les tribunaux sont censés proposer des dates d'audience plus rapprochées pour les procédures en référé, censées être des procédures "accélérées", typiquement dans le cadre des expulsions, mais en pratique ce sont les mêmes dates d'audience que les procédures au fond avec un délai d'audience pouvant aller jusqu'à 6 mois.

Bon après, on peut aussi aller soi-même se représenter au tribunal sans passer par un avocat qui coûterait plus cher que le préjudice dont on demande l'indemnisation.

En particulier si on souhaite saisir le tribunal pour des "sommes ridicules", pour citer plusieurs juges, de "quelques centaines d'euros".

Car ils n'ont effectivement pas l'habitude de voir des affaires de moins de 2000€ dans la mesure où ils s'assurent de dissuader les bailleurs de saisir le tribunal pour des montants inférieurs en refusant d'indemniser leurs frais de procédure à leur coût réel.

A l'inverse, on n'observe pas ce genre de dévoiement de la justice dans les Tribunaux de commerce qui accordent des dommages et intérêts et indemnisation des frais de procédure plus en adéquation avec la réalité.

Idem les tribunaux civils d'appel et de cassation sont nettement moins dans l'arbitraire.

Mais le problème, c'est que les tribunaux dits de "premier niveau", qui sont les plus arbitraires, savent pertinemment que même pas 5% des affaires vont en appel et qu'ils peuvent donc se permettre des libertés dans leurs jugements.

Ils savent également qu'ils ne risquent quasiment aucune sanction, sauf si la discrimination est trop flagrante.
 

Pour ces raisons, les juges se permettent des libertés dans les jugements, que j'ai eu l'occasion de constater à de nombreuses reprises :

- Ils relèvent d'office des moyens de droit sans laisser les parties s'exprimer dessus, en violation de l'article 16 CPC et alors qu'ils ne peuvent relever d'office que ce qui relève du code de la consommation, rien ne leur permet de le faire pour le droit immobilier.
Et souvent ce qu'ils relèvent d'office pourrait être facilement écarté s'ils avaient laissé la possibilité d'en débattre, mais c'est aussi pour ça qu'ils ne permettent pas de le faire.

- Ils écartent des moyens de droits et des faits invoqués par les parties, ceci de manière arbitraire et sans motiver leur décision, alors que "Le jugement doit être motivé" (article 455 CPC)

- Ils se "trompent" à la baisse dans les décomptes alors que pourtant ils exigent des décomptes ultra-détaillés et ont juste à recopier les montants.

- Ils "oublient" de statuer sur des demandes, ce qui les dispense de motiver le rejet de ces demandes, mais tout en précisant bien que "le surplus des demandes est rejeté" ce qui oblige à aller en appel / cassation pour statuer sur ces demandes soi-disant "oubliées" car la procédure de requête en omission de statuer n'est pas applicable s'ils indiquent que le surplus des demandes est rejeté, car ça revient à indirectement statuer dessus.

Et ils ont encore des dizaines d'autres combines, c'est juste hallucinant.

L'importance de recourir à une garantie impayée

Pour éviter de subir l'injustice des tribunaux, il devient de plus en plus nécessaire de recourir à des garanties loyers impayés.

Leur avantage est que ces assurances indemnisent directement le bailleur des impayés et autres dégradations dans la limite de plafonds et à conditions de respecter les délais déclaratifs d'impayés, à peine de nullité totale ou partielle de la garantie.

Il n'est pas nécessaire de subir soi-même l'aléa des tribunaux (préjudices et frais de procédures quasiment jamais reconnus dans leur intégralité par les tribunaux) et leur délai important (minimum 6-8mois pour une procédure) avant d'être indemnisé.

Mais ces garanties ont un coût, souvent très élevé de l'ordre de 5% des loyers perçus, en forte augmentation puisque les retards de paiement ont été multipliés par 3-4 depuis 2020 (Source entre autres avec des graphiques).

Il existe aussi depuis quelques années des alternatives gratuites de l'Etat sous conditions (Visale) ou à la charge du locataire (SmartGarant, Studapart, GarantMe, etc...).

Mais il y a aussi des inconvénients, il faut strictement respecter les délais contractuels pour les relances simples puis relance par LRAR du locataire à peine de déchéance de la garantie. Il faut aussi produire un décompte des dégradations, avec devis et justificatifs à l'appui sous 2 mois du départ du locataire.

L'autre inconvénient également, c'est que ces assurances ne prennent que les profils les moins risqués, ce qui exclue facilement 30% des locataires.