Préparation de la succession de ma tante

Bonjour,

Ma tante n'a pas d'enfant. Elle possède entre autre une maison estimée à 900 000€. Etant donné le DPE désastreux d'une partie de la maison, l'estimation pourrait être revue  à la baisse. 

Avec mon frère nous souhaitons en devenir propriétaires lorsqu'elle sera partie ; Et si possible essayer d'optimiser les frais importants de succession. Pour le moment nous n'envisageons pas de la vendre à long terme, mais rien n'est à exclure.

Nous avons rendez-vous avec le notaire la semaine prochaine mais le premier rendez-vous avec lui n'a pas été très productif : il ne s'est pas montré très inventif. Je compte préparer mieux le second rendez-vous pour prendre la meilleure décision.

La maison est composée de plusieurs bâtiments dont une partie est louée très en dessous du prix du marché (peut-être 400€/mois). Ma tante souhaite continuer à y habiter et percevoir le loyer. Elle n'a pas de réserve financière permettant de payer des frais importants. Mon frère et moi pouvons réfléchir à emprunter un peu mais je n'ai pas sentiment que la période soit propice (100 000 à 150 000 max). (On note au passage que j'ai deux filles de moins de 5 ans que je veux bien mettre dans l'histoire, en respectant la parité entre mon frère d'un côté, mes descendants et moi de l'autre ; si et seulement si l'optimisation vaut le coup).

Mon frère et moi sommes tous les deux propriétaires de nos résidences principales respectives, tous les deux avec des crédits en cours. Nous avons des parts dans une SCI familiale d'une modeste maison de vacance de famille. Nous gagnons correctement notre vie (+/- 70K/an) sans être aisés. 

J'avais pensé au démembrement et à la transmission de la nue propriété : 
on aurait dans ce cas si j'ai bien compris la nue propriété qui équivaut à 60% de la valeur et 55% de frais à payer sur cette somme ; ce qui représente une somme importante (presque 300K).

Existe-t-il des schéma plus élaborés qui pourraient par exemple faire intervenir une SCI (compatible avec le démembrement ?) ? Avez-vous des conseils ou des pistes à explorer pour que je puisse bien préparer le rdv avec le notaire ? 

Merci pour vos avis