Pas de DPE et augmentation de loyer

Remise des clés le 02/07/2022 : vous auriez effectivement dû payer 30/31èmes pour votre loyer de juillet 2022.

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Vous avez donc une location meublée avec un bail de 1 an renouvelable par tacite reconduction,  donc tous les 2 juillet chaque année (chaque bail se terminant tous les 1ers juillet).

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Révision annuelle du loyer : 

<< ... révision prévue, annuellement, au 1er janvier "si le contrat d'une durée supérieure à une année ou si le jeu de la tacite reconduction entraine une occupation supérieure à une année". >> : je me demande comment ce bailleur peut prédire, dès la signature du contrat, la durée de votre contrat (étant donné qu'un locataire peut donner son congé "à tout moment") ou savoir si vous allez rester dans ce logement + de 1 an !!!!

Pour moi, la 1ère révision annuelle ne devrait avoir lieu QUE le 1er Janvier 2024...mais je vous conseillerais bien de contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

La formule de révision annuelle d'un loyer est  (donc pas d'augmentation forfaitaire, c'est illégal) :

a) SI "provisions sur charges" :

loyer actuel hors charges / indice du trimestre année N-1 x indice du même T année N

b) SI "forfait" de charges :

(loyer actuel + forfait) / indice du trimestre année N-1 x indice du même T année N

N = l'année où se fait la révision et (N-1) étant l'année précédente.

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

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Charges :

Apparemment, elles seraient sous forme de "provisions" (habituellement avec la précision de  "mensuelles"), MAIS leur montant DOIT figurer sur vos quittances de loyers distinctement du montant du loyer perçu :

-> article 21 de la loi du 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806698  

--> ou : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F35247

• MAIS j'ai oublié (excusez-moi) de vous demander si vous avez pris votre propre abonnement d'électricité (et éventuellement de gaz) ou pas :

- si oui : les autres charges sont sous forme de "provisions" puisque c'est mentionné au contrat (mais les quittances sont mal faites). Et des provisions sur charges doivent être régularisées chaque année suite à l'approbation des comptes en AG (Assemblée Générale annuelle des copropriétaires), et la demande de régularisation desdites provisions sur charges doit être justifiée à ce moment-là.

- si non : c'est que le bailleur a gardé à son nom le compteur d'électricité (et éventuellement celui de gaz), et dans ce cas, la revente d'électricité n'est tolérée QUE si les autres charges sont "au forfait" (article 8.1 de la loi n° 89-462 du 6/7/1989 - § V) : le montant d'un forfait ne varie pas tout au long d'une même location [et à savoir aussi : la TEOM est incluse dans ce forfait... sauf clause particulière mentionnant, dès la signature du contrat, qu'elle sera à payer en sus du forfait de charges (et dans TOUS les cas de figure : sur justificatif, sans les frais de gestion/rôle et seulement au prorata du temps réel d'occupation = du jour de la remise des clés jusqu'au jour inclus du rendu des clés en fin de location quelle que soit la fin du bail en cours)].

MAIS (encore un "mais" !!) votre mentionne "0" sur la ligne des charges : donc vous ne devriez pas  avoir à en payer....

Encore un bailleur qui fait n'importe quoi avec ses contrats de location ! alors que depuis la loi ALUR, mars 2014, les contrats de location doivent être sur le modèle de ladite loi...

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En attendant des réponses d'autres intervenants, vouspourriez contacter l’ADIL la plus proche du lieu de votre location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.

https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

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cdt.

Bonjour,

Je vous remercie d'avoir pris le temps de me répondre de manière aussi détaillée.

Précision sur les charges : j'ai mon propre contrat EDF. Je paye en revanche internet au propriétaire, en plus du loyer, c'est précisé dans les quittances.

Si je comprends bien, le DPE n'a rien à faire dans l'histoire ?

Je vais effectivement contacter l'Adil dès demain, merci pour ce conseil.

Cordialement

"j'ai mon propre contrat EDF"

donc les charges peuvent être en provisions, comme mentionnées au contrat, et doivent être régularisées 1 fois/AN... mais votre contrat mentionne par ailleurs "0" charges... donc vous n'avez pas de charges à payer (mis à part la TEOM qui est une TAXE récupérable sur le locataire).

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"Je paye en revanche internet au propriétaire" :

C'est à dire ? Vous payez quoi exactement ?

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"reddition des comptes de l'année 2022 avec l'augmentation de l'indice INSEE"

Une reddition est la présentation au bailleur par son mandataire des comptes de la gestion locative qu'il lui a confiée : https://www.assoedc.com/focus-la-gestion-locative/ : ça ne concerne pas directement le locataire...

Le locataire ne subit "que" :

1/ la révision ANNUELLE du loyer (si prévue au contrat à sa signature)

2/ la régularisation ANNUELLE des "provisions" sur charges quand les charges sont précisées au contrat être des provisions (vs "au forfait")

3/ le remboursement au bailleur de la TEOM soit sous forme de "provisions" mensuelles régularisées annuellement soit en 1 seule fois 1fois/an, et toujours :

- sur justificatif (copie de l'avis de TF du bailleur)

- et sans les frais de gestion/rôle (dans tous les cas à la charge des bailleurs)

- et pour le temps réel d'occupation des lieux : pour la totalité d'une location, depuis la remise des clés (pour vous le 02/07/2022) jusqu'au rendu des clés en fin de location quelle que soit la date de fin du bail en cours.

En complément, je vous invite à lire un de mes topos :

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DPE : vous ne l'avez pas eu, mais votre bailleur l'a-t-il fait faire ?

En gros : les bailleurs qui donnent à louer des logements classés F ou G ne sont pas en droit de réviser les loyers lors du renouvellement du bail TANT QUE ils n'ont pas fait faire des travaux pour que lesdits logements puissent être classés A,B,C,D ou E par un nouveau DPE.

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cdt.