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3 réponses
18 janv. 2023 à 19:17
En fait, "ça dépend".
Plusieurs choses :
1) Par défaut, selon la loi, c'est celui qui est copropriétaire au moment de l'appel de fonds ou d'une régularisation de charges qui doit s'en acquitter.
Mais l'acte notarié peut prévoir des dispositions contraires.
Typiquement la plupart des actes notariés prévoient que c'est le copropriétaire qui a voté les travaux qui les paie et que si une AG a lieu entre le compromis et la vente, c'est au vendeur de payer s'il ne vous donne pas pouvoir pour assister à l'AG en son nom.
Il faut donc vérifier si une telle clause existe.
.
2) Les procédures judiciaires sont imputées en "dépense courante" quand il s'agit de procédures pour impayés ou référé car il n'y a pas besoin de décision préalable en AG.
Pour d'autres types de procédure il faut obligatoirement passer par une délibération d'AG.
Mais, la loi n'oblige pas à voter un "budget" associé à cette procédure, ce qui fait que rien empêche qu'elle soit également imputée en dépense courante.
Et à partir du moment où c'est une "dépense courante", le vendeur n'est pas tenu de s'en acquitter car il s'agit d'une dépense courante au même titre que l'électricité, l'eau et les charges diverses.
Ce qui fait que c'est effectivement celui qui est copropriétaire au moment de la régularisation de l'exercice qui doit payer cette dépense.
.
Par contre, si cette dépense fait l'objet d'un budget et appel de fonds dédié, ce qui serait étonnant, c'est alors bien au vendeur de payer s'il y a bien une clause à l'acte qui le prévoit.
Merci beaucoup pour vos réponses et merci particulièrement à _lael_ qui a parfaitement compris ma problématique et m'a donné une réponse qui est claire.
J'ai une question complémentaire: j'ai acquis l'appartement fin août 2021.
En raison du Covid, il n'y a pas eu d'AG fin 2021/debut 2022 au titre de l'exercice 2020-2021 (d'octobre 2020 à fin septembre 2021). La régularisation de cet exercice est faite maintenant et sur cet exercice figurent les fameux frais de procédure (non prévus au budget effectivement).
Le règlement de la régularisation de cet exercice incombe-t-elle bien aux vendeurs pour 11/12eme et à moi, l'acheteur pour 1/12eme (Frais de procédure inclus) ?
Merci encore pour votre aide.
Modifié le 20 janv. 2023 à 12:23
Il faudrait indiquer précisément la date de fin d'exercice comptable.
Ce décalage d'approbation d'exercice est malheureusement un problème récurrent alors que de mon point de vue rien ne le justifie, pas même la crise sanitaire, car la comptabilité peut se faire sans trop de soucis en télétravail.
Mais beaucoup de syndic pas très honnêtes en ont profité pour faire raquer les copropriété plein pot tout en mettant leurs employés au chômage partiel pour avoir le beurre et l'argent du beurre.
Personnellement j'ai demandé, pour ne pas dire "exiger", une restitution d'honoraire à tous les syndics qui ont pris des libertés à ce sujet au détriment de la copropriété, d'autant que souvent leur mandat était expiré ou qu'ils reconvoquaient une AG juste pour se faire réélire mais sans approuver les comptes.
Bref, pour votre question, c'est théoriquement une "faute" du syndic, si cela viole bien les 2 articles ci-dessous :
Article 14-1 loi 1965 : "I.- Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent."
Article 7 loi 1965 : "Dans tout syndicat de copropriété, il est tenu, au moins une fois chaque année, une assemblée générale des copropriétaires."
Ce qui fait que, théoriquement toujours, vous pourriez engager la responsabilité professionnelle du syndic pour faute et demander l'indemnisation d'un préjudice causé par le non respect de ces dispositions.
Typiquement, le fait que vous vous retrouviez à payer la régularisation de charge de 2020-2021, alors que si l'AG avait été tenue dans les délais ça aurait dû être à la charge du vendeur.
Je dis bien "théoriquement", car ça m'avait paru un peu léger avec un résultat très incertain quand j'ai moi-même été dans ce cas de figure.
D'autant que je n'avais pas vraiment trouvé de jurisprudences aussi spécifiques avec l'utilisation de ces deux articles pour prétendre à une indemnisation de la part du syndic.
Sachant que concernant le vendeur, vous êtes soumis au même problème, la loi prévoyant que c'est celui qui est copropriétaire au moment de la régularisation de charges qui doit s'en acquitter, donc vous n'avez pas vraiment de recours contre lui.
Après, à nouveau théoriquement, la jurisprudence a tendance à considérer que c'est celui qui a bénéficié d'une consommation, prestation ou service qui doit s'acquitter d'une indemnité équivalente s'il ne peut pas "restituer" ce dont il a bénéficié.
Typiquement, la jurisprudence que j'ai en tête concerne une consommation d'électricité facturée par le bailleur à son locataire. La jurisprudence reconnaît que la refacturation d'électricité est illégale, qu'une telle clause dans le contrat est réputée non écrite MAIS que dans la mesure où le locataire a bénéficié de cette consommation il doit s'acquitter d'une indemnité équivalent dans la mesure où il ne peut pas la restituer. (source)
En transposant ça sur votre cas, il est peut-être possible d'obtenir que le vendeur vous indemnise pour les périodes de régularisation où vous n'étiez pas copropriétaire et où il était le seul à bénéficier des services de la copropriété.
Mais ça me parait encore une fois "léger", d'autant que je n'ai pas trouvé de jurisprudences aussi spécifiques allant dans ce sens.
Mais ce n'est pas impossible pour autant, car la loi prévoit certes que c'est celui qui est copropriétaire au moment de la régularisation de charges qui doit s'en acquitter, mais la loi prévoyait bien la nullité d'une clause de refacturation d'électricité ce qui n'a pas empêché la jurisprudence de valider le principe de pouvoir obtenir une "indemnisation équivalente" de la part du locataire pour le service dont il a bénéficié et qui n'est pas restituable.
A voir l'avis de votre protection juridique ou plus généralement d'un juriste.
La réponse m'intéresse également.
Alors là, vous ne proposer un cas assez complexe. La seule chose que j'ai trouvé : https://www.orpi.com/idc/actualites/qui-paye-les-travaux-deja-votes-par-la-copropriete
" Que se passe-t-il sur une AG a lieu entre la signature du compromis de vente et la signature de l’acte de vente ?
C’est le copropriétaire au moment de l’assemblée générale qui sera convoqué par le syndic. Donc le vendeur.
Mais vendeur et acquéreur peuvent anticiper sur la signature prochaine de l’acte de vente, et permettre à l’acquéreur d’assister en lieu et place du vendeur à l’assemblée générale des copropriétaires.
Le copropriétaire vendeur doit envoyer à l’acquéreur, au moins 5 jours avant la date de l’assemblée générale, les documents suivants :
la convocation à l’assemblée générale indiquant la date et le lieu de la réunion,
l‘ordre du jour de l’assemblée, listant tous les points qui y seront abordés,
le formulaire de procuration, joint au dossier envoyé par le syndic, et dûment rempli le vendeur, désignant nommément l’acquéreur comme représentant du vendeur.
Si le vendeur se fait représenter à l’assemblée générale par l’acquéreur et permet à l’acquéreur de se rendre à l’assemblée générale, de voter les travaux mis à l’ordre du jour, alors l’acquéreur aura à sa charge le paiement des travaux.
Mais si le vendeur omet de mettre en mesure l’acquéreur d’assister à l’assemblée générale, et donc de voter les travaux mis à l’ordre du jour, alors les travaux resteront à la charge du vendeur, même si des appels de fonds relatifs à ces travaux doivent intervenir après la signature de l’acte de vente.
La dérogation à la règle légale vise à faire supporter le coût des travaux à celui qui les a votés."
Mais ça concerne le vote de travaux en AG..
le sujet étant assez complexe, le mieux serait de prendre conseil auprès d'un juriste.
19 janv. 2023 à 19:16
bonsoir
Alors là, vous ne proposer un cas assez complexe. La seule chose que j'ai trouvé :
C'est gentil d'avoir cherché aussi vite , mais visiblement vous ne maitrisez pas vraiment la question
il suffit d'ailleurs de voir la différence entre votre réponse ( qui reprend les textes en fait ) et celle de _Lale_ visiblement très au fait de ces problématiques ....
La législation juridique et financière évolue en permanence...
20 janv. 2023 à 18:12
Typiquement.............= faux!En la matière il existe deux cas:
1/ Les parties décident d'appliquer la loi. Rien ne sera donc inscrit dans l'acte d'acquisition.
2/ Les parties souhaitent prévoir une répartition du coût entre elles et selon des règles qu'elles fixent dans le contrat. Il faut savoir alors que ces règles particulières sont inopposables aux tiers et ne valent que 'entre acquéreur et vendeur.
En tout état de cause, le syndic ne peut appliquer que les dispositions de la loi.
Il faut savoir que de nombreux conflits résultent du choix 2. C'est pour cela que tout notaire responsable -et ils le sont- doit conseiller après l'avoir expliqué aux parties, de choisir l'option 1;Il appartient alors aux parties de tenir compte des conséquences éventuelles de ce choix de la fixation du prix de vente.