Validité du PV de l'AG si signature incomplète

Bonjour,

Ce n'est pas ce que dit l'article 17 du décret que je viens de citer, sauf mauvaise lecture de ma part !

"Il est établi un procès-verbal des décisions de chaque assemblée qui est signé, à la fin de la séance, ou dans les huit jours suivant la tenue de l'assemblée, par le président, par le secrétaire et par le ou les scrutateurs."

Bien à vous.

Bonjour et grand merci pour ces 2 définitions.

Nous apprenons au fil du temps.

Bien cordialement 

Merci pour l'info

On en profitera pour réclamer les indemnités de retard de 15€/jour qu'il nous doit pour ne pas avoir envoyé dans les délais les documents nécessaires à la vérification des comptes (après le délai d'1 mois à compter de la demande, les documents sont arrivés + 15j après)

Lors de l'AG le syndic n'a pas voulu entendre parler de cela bien qu'on ait souligné qu'il devait respecter la du contrat.

Bonne journée.

Bonjours à tous

Suite à nos courriers en recommandés AR demandant précision non données clairement lors de l'AG du 7/12/2022 sur de points :

-estimation du coût de l'avocat pour le référé préventif (avance déjà faite de 1100€) pour suivre notre budget,

- une convention avec l'avocat a-t-elle signée ?

- quand le copropriétaire débiteur remboursera les frais d'avocat  à la copropriété ?

- le nom du nouveau gestionnaire pour notre copropriété

- demande de RV pour la visite annuelle de la résidence

- demande de la référence des déclarations de sinistre (l'assurance ne trouve rien)

- qu'il n'a pas été possible de négocier l'augmentation du contrat syndic de 4,84% car refus de nous donner un RV avant l'AG et lors de l'AG explication évasive : l'électricité, les charges..

Les membres du CS viennent de recevoir, en réponse, une Lettre R AR du syndic datée du 17/01/2023, accusant réception de nos courriers et disant :

"J'accuse bonne réception de vos courriers recommandés des 9 et 16 janviers 2023.

La lecture me laisse à penser que nous n'arriverons plus à nous comprendre et que vous ne souhaitez plus entendre de que l'on vout dit.

Nos réponses apportées ne sauront vous satisfaire, comme vous l'avez écrit.

Dans ce contexte, je souhaite mettre un terme à notre gestion, et celà dès que possible afin de rester en bons termes.

Veuillez m'adresser dès que possible le contrat d'un confrère afin que je vous convoque une assemblée générale spéciales pour acter la nomination d'un nouveau syndic.

Nous vous prions ....."

Il n'est pas indiqué de date, de délai ....

Le contrat du syndic va jusqu'en avril 2024. Nos comptes clôtures au 30/06/2023.

D'après les infos trouvés nous avons 3 mois pour trouver un nouveau syndic ?

Ne peut-on déroger jusqu'à la clôture de nos comptes le 30/06/2023 et lors de l'AGO annuelle procéder au changement de syndic ?

Merci de vos réponses

Bien cordialement.

Pas tout à fait.

Le fait qu'il manque des signatures n'est pas une condition suffisante pour demander la nullité de l'AG ou de certaines résolutions.

Il faut également démontrer des inexactitudes dans le PV par rapport à la réalité.De manière générale, si la nullité n'est pas explicitement prévue par la loi, ce qui est le cas ici, les tribunaux et en particulier la cour de cassation ont tendance à considérer qu'il n'y a pas de nullité sans dol.



Par exemple CA Paris du 11 janvier 2012, n° 10/00997 :

"CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,

I – SUR LA DEMANDE D’ANNULATION DE L’ASSEMBLÉE GÉNÉRALE DU 19 DÉCEMBRE 2007.

Le procès-verbal d’assemblée fait foi des constatations qu’il renferme jusqu’à la preuve contraire qui peut être administrée par tous moyens.

L’absence de signature dudit procès-verbal par le président de l’assemblée n’entraîne pas de plano la nullité du procès-verbal et ne suffit pas en soi à établir sa fausseté.

Mais, selon les circonstances, ce défaut de signature peut porter atteinte à la force probante de ce document.

[...]"

La dernière phrase sur la "force probante" laisse par contre supposer que même si la résolution n'est pas annulable, son application pourrait être contestée du fait de l'absence de force probante du PV.

Mais à voir ce qu'ils entendent réellement par là et ce que ça implique dans les faits.

Edit : A voir également les autres jurisprudences comme mentionné dans d'autres réponses (que j'avais pas lues avant de poster)

Bonjour,

Lisez l'article 17 du décret de 1967 :

https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000042078689

Afin que le syndic ne vous accuse de ne pas lui avoir permis de notifier le PV dans les délais légaux de 30 jours après la tenue de l'AG, respectez scrupuleusement le délais imparti post-AG pour signer au calme et le renvoyer.

Bien à vous.

Re,

Je ne connais pas cet arrêt et peut-on en avoir le lien ? Ou la réf complète ?

Depuis 45 ans la CC a eu le temps de changer, comme la loi. L'art 17 a été remplacé par le décret 2004-479 du 27/05/2004 et modifié 3 fois depuis.

Article 17 - Remplacé par décret n° 2004-479 du 27 mai 2004 - Modifié par décret n° 2016-1278 du 29 septembre 2016 - Modifié par décret n° 2019-650 du 27 juin 2019 - Modifié par décret n° 2020-834 du 2 juillet 2020 art 18

Je viens de retrouver le texte de 1967 :

Article 17. - Il est établi un procès-verbal des délibérations de chaque assemblée, qui est signé par le président, par le secrétaire et par les membres du bureau s’il en a été constitué un.

Bien à vous.

Bonjour, 

moi j'ai trouve cette jurisprudence : Cass. Civ III : 24.4.13
Décision n° 12-13330 " Le procès-verbal des décisions adoptées par l’assemblée générale est signé, à la fin de la séance, par le président, le secrétaire et le(s) scrutateur(s) (décret 17.3.67 : art. 17).
Cet arrêt est l’occasion de rappeler que l’absence de signature n’entraîne pas, à elle seule, la nullité de l’assemblée générale (Cass. Civ III : 16.11.76).
En l’espèce, la Cour de cassation considère, que l’omission des signatures des deux scrutateurs n’est pas de nature à remettre en cause la validité du procès-verbal, dès lors qu’aucun élément probant ne démontre que celui-ci n’a pas été établi le jour même à l’issue de la séance." source : anil (https://www.anil.org/documentation-experte/analyses-juridiques-jurisprudence/jurisprudence/jurisprudence-2013/validite-du-proces-verbal-dassemblee-malgre-le-defaut-de-signature-des-scrutateurs/)

Or le PV a été établie le jour même...

Mais le scrutateur doit signer : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2636#:~:text=Un%20proc%C3%A8s%2Dverbal%20des%20d%C3%A9cisions%20prises%20en%20assembl%C3%A9e%20g%C3%A9n%C3%A9rale%20est,s%C3%A9ance%20de%20l%27assembl%C3%A9e%20g%C3%A9n%C3%A9rale

Non je maintiens que le syndic est en tort. Vous devriez demander au CS de consulter un juriste. Vu que sur ce sujet personne n'arrive à se mettre d'accord. et puis de toute façon dans ces cas là il vaut mieux faire appel à un professionnel

Bonjour,

Rien dans la loi ne dit que le PV reçu soit une copie de l'original, et même qu'il soit adressé aux coproprios ayant voté dans le sens de toutes les résolutions soumises aux votes.

Il est seulement obligatoire pour les OPPOSANT et les DEFAILLANT et doit leur être adressé dans les 30 jours suivant la tenue de l'AG, par notification.

Certains syndics ont des logiciels plus performants qu'à une époque et peuvent adresser le PV en copie fidèle à l'original et signé électroniquement par le bureau.

D'autre part il n'y a plus qu'une sorte d'AG quelle soit ordinaire ou non. Le PV est donc valide même reçu 15 jours après la tenue de la réunion. Il y a néanmoins une "AG spéciale" de prévue par la loi de 1965 mais sans autre précision sur sa mise en oeuvre et sa destination et, à ce jour aucun tribunal ne s'est prononcé sur celles-ci.

Une action en justice coûte +/- 5000 euros selon l'avocat choisi et la complexité du dossier. Coûts "aménageables" selon le tribunal en cause dans la procédure.

Bien à vous.

"Le syndic ne pouvait-il pas nous représenter devant le tribunal sans l'aide d'un avocat ?"

Dans l'absolue il pourrait mais rien ne l'y oblige, d'autant plus qu'il ne peut pas facturer en plus car ce n'est pas prévu comme une prestation additionnelle au contrat type.

C'est un peu comme si vous li demandiez de sortir les poubelles, dans l'absolu il pourrait aussi mais ce n'est pas dans ses attributions de base.

Et honnêtement, c'est déjà presque impossible de leur faire rédiger une requête en injonction de payer alors que c'est un simple formulaire cerfa à compléter, par ailleurs prévu dans leur contrat de syndic.

C'est donc même pas la peine de leur demander de rédiger une assignation et de plaider devant le juge.
 

Mais pour le coup ça peut se comprendre, même si c'est assez rigolo de voir les syndics revendiquer leur rôle de "conseiller juridique" et de refuser des tâches juridiques pourtant basiques.

Un référé peut être assez complexe donc c'est totalement justifié de déléguer à un professionnel.

Cependant un recouvrement d'impayé de charges de copropriété c'est toujours la même chose et il suffit de faire un copier/coller en remplissant les trous, joindre un relevé du compte de copropriétaire et juste répéter oralement devant le juge les demandes.

Franchement, en étant large, c'est 30mins de rédaction et 1H d'audience (55 minutes à attendre et 5 minutes à plaider), mais presque 2000€ économisés pour la copropriété.

C'est un peu dommage que ce ne soit pas dans les attributions du syndic, j'ai dû voir un seul syndic sur 20 qui plaidait au tribunal pour ses copropriétés. Mais pour le coup il facturait la prestation environ 500 euros en détournant de manière un peu illégale des dispositions du contrat-type non prévu pour, tels que les honoraires de transmission de dossier à avocat.

Bonjour,

Le syndic doit notifier sa demission par lettre rar au president du CS via un preavis de 3 mois afin de laisser le temps au CS de trouver un nouveau syndic (loi ALUR) : mis en concurrence et votre syndic doit convoquer un AG pour que les copropriétaires puissent elire un nouveau syndic. Si il ne l’a pas fait, le CS peut convoquer une assemblée. 

A-t-il respecte ce delais de preavis de 3 mois ?