Fiscalité marchand de bien

Bonjour, 

Je présume que vous voulez diviser la parcelle de 2500 m² acquise, et créer un lot sur lequel, vous construiriez votre maison qui serait affectée à l'habitation principale, à terme. Dans l'attente de l'achèvement des travaux de construction de la maison, vous occuperiez un des 3 appartements destinés à la revente. Ai-je bien compris ?

Vous ne dites pas si les appartements dont l'achat est envisagé existent déjà, ou si la division et le règlement de copropriété doivent être effectués. Les appartements doivent-ils être rénovés et quel est l'objet de l'emprunt envisagé ? Doit-il financer, outre l'achat du bien immobilier, la rénovation des appartements et la nouvelle construction ?

Sur le principe de la qualification de marchand de biens, dans la mesure où l'administration fiscale peut établir que le bien immobilier, comprenant 3 unités d'habitation était, lors de l'acquisition, destiné à la revente, hormis la partie de terrain destinée à la construction de l'habitation principale, en d'autres termes, qu'il y avait intention spéculative, lors de l'acquisition, le risque est, en effet, important de voir le Fisc requalifier l'opération en une activité commerciale de marchand de biens, relevant des BIC et de la TVA sur la marge.

L'acquisition globale pourrait, peut-être, être répartie, entre une quote-part correspondant à la valeur du terrain divisé pour permettre la construction de l'habitation principale (achat non lucratif) et le surplus de l'acquisition destiné à la revente relevant du régime des marchands de biens.

Il s'agit d'une question de fait, appréciée au cas par cas, par l'administration fiscale, sous le contrôle éventuel du juge de l'impôt.

Le fait de déclarer les reventes des appartements sous le régime des plus-values immobilières des particuliers n'empêche pas l'administration, de revenir sur le régime utilisé par le contribuable, pour y substituer le régime commercial des marchands de biens.

Dans l'attente éventuelle de vos précisions,

Cordialement