Donations immobilières

Bonjour,

Je me permet de demander des informations concernant une donations de biens immobiliers

Mon épouse est décédée il y a un an et suite à ce décès il y a eu une succession.
Nous avons eu deux enfants communs.
J’ai choisi la formule 1/4 en pleine propriété et 3/4 en usufruit.
Concernant les valeurs immobilières, elles ont été réparties comme suit :

- Une maison, résidence principale d’une valeur vénale de 526.000 €
Valeur en succession (abattement résidence principale – 20 %) = 420.800 €
Je possède donc 5/8 en PP et l’usufruit (car bien commun avant décès de Madame)

- un appartement T3 d’une valeur de 625.000 €
Je possède donc 1/4 en PP et l’usufruit (bien propre à Madame avant son décès)

je voudrais maintenant faire une donation immobilière à nos enfants et profiter des deux abattements de 100.000 €. (Je vais avoir 60 ans.)
Il y a un deux ans, du vivant de mon épouse nous avions réalisés des donations de liquidités et atteints le plafond de celles ci.

Quelle serait la meilleur formule à adopter pour réaliser cette donation immobilière ?
Donation partage ou donation simple en indivision des biens donnés ?

A noter que l’appartement T3 à l’origine était composé de 2 appartements sur le même palier, T2 + T1 qui ont été réunis mais qui serais potentiellement divisibles à nouveau (520.000 € T2 et 125.000 € T1) ce qui permettrai éventuellement de mieux équilibrer la répartition.

Quel serait le coût total de l’opération frais et émoluments ?

En remerciant d’avance les personnes qui m’apporteront des conseils