Vite en assemblée generale et responsabilité du syndic

nicocolala
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- Modifié le 11 mai 2022 à 20:42
nicocolala
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14 mai 2022
- 14 mai 2022 à 13:26
Bonjour,
Je suis dans une copropriété confronté à un problème de fissures : un bâtiment de 1 niveau qui ne contient que des garages.
Le syndic a mis dans une résolution d AG des copropriétaires un vote concernant une expertise d l état de ce bâtiment .
Je suis un peu surpris car ce que j avais compris de la loi du 10 juillet 1965 c est que l entretien et la conservation des parties communes est de la responsabilité du syndic.
Ici le bâti est une partie commune.
Du coup si la résolution est votée aucun soucis.
Néanmoins si elle n est pas votée, quelle serait la responsabilité du syndic en cas d aggravation de l état du bâti ?
Merci d avance pour votre aide.

2 réponses

rambouillet41
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12 mai 2022 à 07:18
Bonjour,

Le syndic n'est pas un Te du bâtiment. Il n'est pas anormal s'il se sent incompétent pour résoudre ce souci, qu'il fasse appel à un expert. La dépense liée à cet expert est une opération exceptionnelle votée par une AG.

Si l'AG refuse, le syndic verra sa responsabilité engagée ce qui ne l'exonèrera pas de prendre des mesures d'urgence de protection si nécessaire (périmètre de sécurité, étais, etc...) avec les risques de non-utilisation de leur bien par les copros.
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nicocolala
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14 mai 2022
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Modifié le 13 mai 2022 à 15:12
Bonjour
Je vous remercie pour votre réponse.
Je partage complètement que le syndic puisse / doive avoir recours à un avis de spécialiste.
Il me semble y avoir une coquille . Je suppose que vous vouliez écrire :
"Si l'AG refuse, le syndic verra sa responsabilité desengagée " ?

Ce que je ne comprends pas , c est que je pensais qu 'en attribuant la responsabilité de la gestion des parties communes au syndic * , la loi du 10 juillet 1965 faisait justement en sorte que les intérêts personnels majoritaires ne puissent pas venir s opposer à la jouissance du bien individuel.
  • article 18 : " le syndic est chargé [...] d'administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien. "


Je m explique : dans le cas de ce bâtiment de garages qui est composé d une vingtaine de garages , avec le bâti en parties communes , seuls quelques garages sont concernés par des fissuration notables. Il y a donc un risque réel qu un vote en AG de 20 copropriétaires ne trouve jamais de majorité pour traiter un problème de quelques 2 lots.
Et en imaginant le pire , le risque que certains propriétaires se voient priver de la jouissance de leur bien.

Vu l article 18 rappelé ci-dessus , il me semble que devant un problème de fissures dont il ne se sent pas capable de maîtriser les causes et les conséquences, le syndic devrait au titre de l article 18 faire procéder à l expertise sans passer par un vote.

Puis agir selon les préconisations de l expert :
- en cas de danger mettant en péril la conservation De l immeuble , le syndic doit "pouvoir à la conservation de l immeuble" (art.18) , donc de faire procéder aux travaux , toujours sans vote. (Avec effectivement les conséquences possibles pendant la durée de la remise en état : évacuation par décision administrative )
A noter ici que les copropriétaires mécontents peuvent espérer changer de syndic s ils en sont mécontents.
Alors que si cette décision est mise au vote , les propriétaires mécontents ne peuvent pas changer de copropriétaires.

- Et si l expertise ne met en avant qu' un problème esthétique, alors effectivement proposer des travaux au vote en AG si un copropriétaire en fait la demande.

Cordialement
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rambouillet41
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20 mai 2022
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13 mai 2022 à 16:29
merci d'avoir corriger la coquille ....

Le syndic ne peut faire qu'avec l'argent dont il dispose. Le budget prévisionnel est là pour la gestion courante pas pour des opérations exceptionnelles ou alors il faut avoir prévu un certains nombre d'imprévus au compte 615, est ce le cas ? En fait le syndic a-t-il assez d'argent pour traiter le problème ?....
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nicocolala
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14 mai 2022
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14 mai 2022 à 13:26
Effectivement je n avais pas pensé à ce problème. C est une résidence assez ancienne donc il y a un budget prévisionnel 615 fourni. Nous avions déjà fait intervenir un avocat pour un autre sujet et il me semble qu' un autre compte que le 615 avait été utilisé (Mais je ne suis pas certain , je ne l ai pas sous les yeux).
D ailleurs cela me fait penser qu' à cette époque aucun vote n avait été fait ! Ni d ailleurs pour une autre occasion : expertise de l état du réseau des eaux usées. ...
C est une propriété assez grande et il y existe une somme maximale que le syndic peut engager , et qui permet de couvrir une expertise. Mais dans l exemple cité ci dessus de l expertise du réseau des EU , elle excedait la somme prévue et syndic a quand même réalisé l expertise , avec un vote de régularisation postérieur. Alors que l expertise ne présentait aucun caractère d urgence. ..

Du coup je retiens quand même que vous êtes d accord pour dire que dans la mesure où le coût de l expertise ne dépasse pas le montant que peut engager le syndic , il est normal qu' il le fasse pour connaître l état des parties communes ?
Pour engager les travaux , c est une autre histoire. Mais je pense que si un expert dit que des travaux sont à réaliser et que les travaux ne sont pas votés, il y a de quoi pouvoir attaquer le syndicat des copropriétaires en cas de problème ultérieur.
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