pas régularisé les charges pour le locataire

Question

Bonjour,

j'ai un appartement en location. Le premier locataire a été dans l'appartement de mai 2016 à fin août 2020.

Il s'agissait de mon premier achat, j'ai donc pensé naïvement que l'agence dialoguait avec le syndic (pas la même entreprise). Dans le bail il est marqué régularisation annuelle de la provision de charges.

Ayant eu une nieme demande de provision sur charge, courant 2021 j'appelle le syndic pour demander des informations, car je trouvais qu'il y avait beaucoup de charges. Discussion...et là le syndic me demande combien il y a de provision sur charge pour le locataire, je lui dis 50 euros, et là il me dit "mais vu sa consommation d'eau la provision aurait du être le double" (sic). Il payait 600 euros/an alors que les charges locatives sont proche de 1100 euros.

Je contacte l'agence, ils me disent oralement "ah oui c'est un oubli". Il faut savoir qu'à aucun moment il me m'ont demandé de décomptes du syndic (il y a juste une ligne sur la quittance de Septembre qui marque en petit de penser à donner les décomptes).

Ils n'ont pas régulariser les charges de façon annuelle, ni fait de décomptes quand le locataire est parti en août 2020. Le locataire bien sûr n'a jamais fait de demande non plus.

Bref la loi autorise une régularisation des charges sur les 3 dernières années : article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Et dans ce cas un payement en 12 fois du locataire (car c'est lui qui me doit de l'argent).

Tous les documents ont été donnés au locataire MAIS celui-ci a fait une demande de conciliation car il estime injuste que l'on vienne lui réclamer cela 1 an après sa sortie (l'AG du syndic a eu lieu fin Septembre 2021 pour entériner les comptes 2020, on ne pouvait donc lui réclamer avant pour l'année 2020). Je lui réclame (l'agence donc) les années 2018/2019 et 2020, et vu qu'il consommait 800 euros d'eau/an cela fait quand même 1300 euros à récupérer.

L'agence me dit "vous nous avez rien donné donc on ne pouvait pas régulariser". Mais ils ne pouvaient rien demander au locataire non plus dans ce cas.

Qui est responsable de cet état de fait ?
Puis je me retourner contre l'agence ? car au final celui qui devra aller au tribunal pour récupérer l'argent c'est moi.
Le locataire, comme il s'agit d'un oubli de la part de l'agence et non un refus de régularisation annuelle peut il refuser de payer ?

Merci

Cordialement

Olivier

djivi38 · Answer

bonjour, les provisions de charges doivent être régularisées au moins 1 fois/an... mais si le bailleur ne fournit pas à son agence à qui il a donné la gestion de sa location, ni l'agence ni le locataire ne sont responsables. C'est vous qui avez choisi cette agence, qui n'est qu'un intermédiaire entre vous et votre locataire : c'est avec cette agence que vous devez régler ce problème d'"oubli". Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028777184/ « Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.» CA PARIS 9 janvier 2001 : « Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiqués, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées. » Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9 : Régularisation TARDIVE des charges « Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. » C'est le bailleur qui est le détenteur légal du DG (Dépôt de Garantie). Les bailleurs dont les logements sont situés en copropriété peuvent retenir jusqu'à 20 % maximum du montant du DG (art. 22 de la loi du 6/7/1989 alinéa 6), dans l'attente de la régularisation annuelle des charges par le syndic pour l'immeuble. Une fois l'arrêté annuel des comptes effectué par le syndic, le propriétaire devra procéder à la régularisation définitive des provisions de charges versées par son locataire dans le mois qui suit, et restituer le solde du DG à son locataire. Cela s'applique à tous les contrats en cours, même s'ils ont été signés avant l'entrée en vigueur de la loi Alur. - Charges 2018 : connues suite à l'arrêté des comptes de l'AG 2019 : peuvent être réclamées jusqu'en 2022, mais ne sont pas "tardives" si demandées avant le 31/12/2020 - Charges 2019 : connues suite à l'arrêté des comptes de l'AG 2020 : peuvent être réclamées jusqu'en 2023, mais sont "tardives" si demandées après le 31/12/2021. - Charges 2020 : connues suite à l'arrêté des comptes de l'AG 2021 : peuvent être réclamées jusqu'en 2024, mais ne sont pas "tardives" si demandées avant le 31/12/2022. Donc, votre 1er locataire vous doit : - la régularisation des provisions de charges années 2018 + 2019 : il peut la payer par 1/12° sur 12 mois consécutifs, si le total de ces sommes dues est au moins égal à 10 % du montant du loyer hors charges. - et la régularisation des charges du 1°/01/2020 à "fin août" 2020, - et, si elle n'a pas été demandée, la TEOM (si c'est ce système de Taxe de l'Enlèvement des Ordures Ménagères qui est installé dans la commune de la location), la TEOM du 1°/01/2019 à "fin août" 2020 (prorata journalier au temps réel d'occupation = jusqu'au rendu des clés), sur justificatifs (copie de vos avis de TF et sans les frais de gestion/rôle qui sont toujours à la charge des bailleurs). Réclamation à faire par courrier R + AR (dont vous gardez copie et récépissés) à votre ancien locataire : - en lui donnant un délai (à vous de choisir) pour le règlement de la régularisation des charges 2020 et pour le début des règlements par 1/12èmes sur 1 an des régularisations années 2018 et 2019, - en justifiant par les textes de loi votre demande (puisque votre ancien locataire semble réticent à payer), - et en joignant vos justificatifs nécessaires, Et, si vous le voulez, vous pourriez conclure votre demande de règlement par quelque chose du genre : << En cas de non respect du délai imparti, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation (*) et, s'il le faut, je vous assignerai devant le tribunal (*) où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'article 700 du Code civil. >> Si vous avez un locataire en place actuellement, n'oubliez pas que « En cas de grandes variations entre le montant provisionné et le montant réellement dû [suite à la régularisation annuelle des provisions de charges], il est de bon usage de faire évoluer le montant de la provision afin d’éviter que d’aussi grands écarts se reproduisent. » https://www.immobilier-danger.com/Regularisation-de-vos-charges-832.html Si vous ne changez pas d'agence, faites-lui la leçon... et dites-lui d'apprendre son métier et de mieux suivre les dossiers que les bailleurs lui confient..... !! (*) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1216 Saisine du tribunal d'instance : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14232 https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783 cdt.

OlivierPlouzane · Answer

Bonjour,
et merci.
Par contre l'agence a quand même un devoir de conseil....
Comment dans ce cas calculent ils les provisions sur charge s'ils n'ont aucuns documents ?
Comment calculent ils les charges à rembourser ou à récupérer une fois le locataire parti ?

Ils savent que c'est une tâche à réaliser, ils doivent se rendre compte qu'il a un soucis pour calculer cela. Pour moi l'agence est fautive, elle n'a pas fait son travail correctement.
La commission de conciliation a été saisie par le locataire, elle se réunit fin Avril.
Cordialement
Olivier

OlivierPlouzane · Answer

Pardon, oui je sais comment on calcule les charges à réclamer (d'ailleurs c'est même moi qui ai fait les calculs pour eux car ce qui m'ont envoyé était faux, ils appliquait un prorata à l'année sur l'eau lors de la sortie alors que le locataire doit payer complètement sa consommation à la sortie). 
Ma seconde question était ambiguë, ce que je voulais dire c'est qu'ils ne peuvent rien calculer puisqu'ils n'ont jamais demandé le décomptes des charges de copropriété (qui comprennent l'eau avec compteur individuel).
Donc s'ils avaient fait correctement leur travail ils auraient vu qu'il manquait des éléments pour régulariser cela tous les ans, qu'ils ne pouvaient faire aucuns calculs et qu'ils sont en faute. Car même à la sortie c'est assez fort.

OlivierPlouzane · Answer

Oui l'agence aurait du, ils connaissaient le syndic. Ce sont eux les professionnels, ils savaient que cela devait être fait tous les ans, et moi je ne savais pas vu qu'ils ne demandaient rien qu'ils n'avaient pas les documents. Quand on ne réclame rien, cela veut dire que l'on a les informations avec le syndic (maintenant je sais que ce n'est pas le cas).
L'agence quand ils ont fait les comptes. Il ont pris la consommation de l'année complète (donc avec la consommation du nouveau locataire) et ils ont fait un prorata. Alors qu'il fallait regarder son compteur d'eau à la sortie (ce qui a été fait) et ensuite en fonction de la feuille de l'AG Syndicale, appliquer le tarif normal de l'eau sur la consommation du locataire (ce qui a été fait ensuite en prenant mes calculs).

OlivierPlouzane · Answer

Merci

OlivierPlouzane · Answer

Bonjour,
la commission de conciliation a eu lieu, l'ancien locataire  a averti 10 jours avant qu'il ne viendrait pas. Il lui a été proposé fin mai, fin juin (refus) et il demandais fin septembre (trop loin, s'il déménage entre temps je ne pourrais rien faire).
Bref la commission a donné oralement son avis comme quoi il doit payer des charges avec éventuellement un étalement (prévu déjà de 12 mois).
L'agence a envoyé une LRAR demandant le remboursement sous 12 mensualités MAIS pas de réponse de l'ancien locataire.
Je lui ai envoyé un email lui proposant une réduction de 150€ des éléments à payer MAIS il en répondra pas.


Ma question est la suivante, comme les sommes sont non contestables (charges du syndic...) peut on faire une "injonction à payer ?". Comme cela semble être la procédure la plus simple. Le locataire habitant à 400km, est ce le tribunal de ma ville ou de la sienne qu'il faut saisir ?

Autre question,  une fois la procédure lancée, s'il paye ce qu'on lui demande, quid des frais éventuels d'Huissier ou d'Avocats ? il devra les payer en plus je suppose.

Pas régularisé les charges pour le locataire

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