Vérification des comptes de la copropriété avant AG

Question

Bonjour,

Je suis membre du conseil syndical dans un nouvel immeuble et c'est notre première Assemblée Générale, sans compter celle initiée par le promoteur immobilier, qui a permis de valider tous les prestataires et la constitution du bureau du conseil syndical, etc.

Mon problème est le suivant, j'ai vérifié tous les comptes et les dépenses de la copropriété et je tombe sur une facture du syndic professionnel, intitulée : expertise appartement n°XXX
que je ne comprends pas pourquoi elle se retrouve dans les dépenses des parties communes.

J'ai demandé au syndic de nous expliquer pourquoi la copropriété est concernée par cette facture ou de nous envoyer le rapport d'expertise, car je pense que c'est plutôt à l’appartement concerné (ou son assurance)de prendre en charge cette dépense.
Malgré plusieurs relances, le syndic ne communique aucun rapport de cette expertise et ne fourni aucune justification.
A savoir que je me suis renseigné dans l'immeuble et qu'il parait qu'il y a eu une fuite avec l'appartement de dessus qui depuis à été réparé. Donc aucun liaison avec les parties communes ...

Comme je conteste cette facture dans l'état des dépense que je dois vérifier pour l'assemblée générale, pourriez-vous svp me dire comment demander au Syndic de ne pas affecter cette facture aux charges communes avant l'AG et s'il refuse comment dois-je procéder.
Est ce que le Conseil syndic rend simplement compte de son contrôle et c'est plutôt à l'AG de refuser de payer cette fameuse facture d'expertise ?

Je vous remercie d'avance pour votre aide

dany311 · Answer

Bonjour
tout dépend d'où venait la fuite
si c'est d'une canalisation enterrée dans le plancher ; c'est une partie commune

CSEF · Answer

Bonjour, 

Je viens de vérifier le règlement de la copropriété, et en effet je retrouve bien ce que vous me dites, c-a-d que le plancher fait bien partie de l'espace commun. 

le gros soucis, c'est que le Syndic ne donne aucun élément, ni information pour savoir si le problème vient bien d'une canalisation dans le plancher. Je n'ai qu'une facture avec la mention "déplacement  expertise"

Est ce que vous pourriez me dire svp si le syndic a l'obligation de nous fournir un RAPPORT de cette dite expertise ? 
Sans preuve que la cause vient des parties communes, puis-je refuser cette facture d'expertise en tant que conseiller Syndical ? 

Je m'appuie sur vos expériences et connaissances pour me permettre d'avancer sur cette préparation de l'AG 

Merci

sse · Answer

Bonjour

L'AG ni le CS n'ont le pouvoir de refuser une facture en paiement ou en affectation. Le CS est dans son rôle quand il contrôle les dépenses et il FAUT qu'il fasse le PV écrit de ses constatations à joindre avec les PJ de la convoc à l'AG. Cette étape est importante quand il y a rejet des comptes en AG ; les juges en tiennent compte pour prendre leur décision.

Sans préjuger de la régularité de la facture en litige ni de l'origine des désordres constatés, il appartient à l'AG de voter ou pas sur les comptes annuels. Le fait de voter "CONTRE" vous permettra de contester ces comptes en justice selon les modalités de l'article 42 de la loi 65-557 du 10/07/1965.

Attention : si les comptes ont été approuvés par la majorité à l'article 24 de la loi, cet article 42 prévoit deux étapes importantes, en terme de délais, et impératives pour les opposants et défaillants :
1 - La notification du PV de l'AG par le syndic qui doit intervenir dans le mois qui suit l'AG ; passé ce délai vous avez cinq ans pour contester.
2 - Le délai de deux mois qui permet de contester auprès du Tribunal judiciaire la décision d'approbation. Passé ce délai vous n'avez plus aucune chance de faire valoir vos droits auprès des juges.

Il n'y a pas d'autre choix de contestation des comptes annuels du syndicat.

Qu'appelez-vous "état des dépenses" : s'agit-il des dépenses annuelles du syndicat ou de la répartition des dépenses affectées sur votre compte perso ?

Bien à vous

coproleclos · Answer

Bonjour
En votre qualité de conseiller syndical, vous pouvez aviser le syndic de vous fournir tel ou tel document de la gestion de l'immeuble.
S'il ne le fait pas il sera redevable, après 30 jours de délais, d'une pénalité de 15 euros par jour de retard ; cette pénalité sera déduite du montant de son contrat.
Savoir que cette transmission est gratuite pour le CS.
Le CS ne peut pas décider de refuser une facture, mais émettre un avis. Même l'AG ne peut pas refuser une facture car on vote sur des comptes annuels et non pas sur le détail de ces comptes pour lesquels on votera alors "CONTRE".
Bien à vous

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

A savoir que je me suis renseigné dans l'immeuble et qu'il parait qu'il y a eu une fuite avec l'appartement de dessus qui depuis à été réparé. Donc aucun liaison avec les parties communes ...

Lors d'un DDE, l'assureur gestionnaire du sinistre dépêche un expert pour évaluer dégâts (voir responsabilités). L'expert fait donc une expertise contradictoire auquel il a peut-être convoqué le syndic. Cette facture correspond peut-être aux honoraires du temps passé pour cette expertise, voir son contrat voté en AG. Mais il doit faire une facture au syndicat, facture à laquelle le CS peut avoir accès bien sur.

CSEF · Answer

Bonjour Rambouillet 41,

Merci à tous pour vos réponses !! 
C'est en effet ce qui est marqué, une facture pour un déplacement d'une expertise et le syndic m'informe qu'il a été contacté par l'assurance pour représenter le Syndicat des copropriétés.
J'ai quand même demander le rapport de l'expertise pour être au courant du problème et tracer dans notre PV. 

Bonne journée !

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