Revalorisation loyer à l'acquisition

Question

Bonjour, 

J'ai trouvé un appartement dans lequel investir qui pourrait posséder une bonne rentabilité, sous réserve de réévaluer le loyer.

Détail : appartement de 45m², loué depuis 09/2014 au prix de 500€. Le loyer n'a pas été revalorisé depuis. Le bail arrive à échéance en 09/23. Le loyer moyen pour ce type de bien est de 600€ actuellement.

Ma question est donc : en acquisition, dans quelle mesure puis-je appliquer le loyer moyen tandis qu'un bail est en cours ?
J'ai lu que je pouvais annoncer me réaligner avec avec l'indice INSEE IRL, ce qui me permettrait d'augmenter le loyer à 522€ (500€*130.69/125.24). Mais comment parvenir au 600€ de marché ? Quels sont les droits de refus du locataire face à cette augmentation ? Quels sont mes droits de résilier son bail en cas de refus, et à quelle date ?

Merci d'avance pour vos réponses.

Aline GAUTHIER

Terrien16 · Answer

Bonjour
Vous ne pouvez pas, vous êtes obligé de respecter le bail.

djivi38 · Answer

bonjour,

le bail du locataire se poursuit sans changement, et SI une "révision annuelle" a été mentionnée au contrat lors de sa signature en 2014, vous pourrez la pratiquer annuellement à partir du moment où vous aurez signé l'acte authentique de vente = pas avant que vous ne soyez devenue propriétaire.
Quant à une "réévaluation" d'un loyer, c'est complètement différent :

1/ "Réévaluation" du loyer : 
- dans les cas de sous-estimation 
- en respectant une procédure très stricte 
- pour la fin du bail en cours (et 1 seule fois pour un même locataire)
- possibilité de refus du locataire qui n'a aucune obligation d'accepter une réévaluation de son loyer.

2/ "Révision" annuelle de loyer : PAS DE RÉTROACTIVITÉ

"... ce qui me permettrait d'augmenter le loyer à 522€ (500€*130.69/125.24). "
Sûrement pas !!!!! Vous n'avez pas compris le système des "révisions" annuelles de loyer....

a) la formule pour une location avec des "provisions" de charges est :
loyer HC (Hors Charges) / indice du trim année N-1 x indice même trim année N
Si trim mentionné au contrat est bien le 2ème et si 500 c'est le loyer HC, ça donne :
Loyer HC / indice 2ème T année 2020 x indice 2ème T année 2021
500 € / 130,57 x 131,12 = 502,106 € --> arrondi des € => 502,11€
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

b) pour une location avec des charges "au forfait", la formule est :
(loyer + forfait mensuel) / indice du trim année N-1 x indice du MÊME trim année N 


En complément et à toutes fins utiles, je vous propose la lecture d’un de mes topos (PARTICULIÈREMENT LE § IV A et B), ainsi que celle des liens donnés : 
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2

cdt.

Revalorisation loyer à l'acquisition

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