Travaux validés par le syndic sans vote en AG

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Bonjour,

Président du conseil syndical de la copropriété (6 immeubles, 85 lots) dans laquelle je réside, je reçois un mail de la part du gérant du syndic (professionnel) qui m'indique avoir validé un devis (346.50€ TTC) pour réparation de la toiture d'un bâtiment ayant engendré une infiltration/fuite chez un résident du dernier étage.

Mon avis à titre personnel étant que ces travaux se classent dans les travaux urgents, j'ai répondu en demandant notamment au syndic s'il avait prévenu les copropriétaires, s'il avait bien prévu de faire une AGE pour faire ratifier ces travaux à posteriori et comment sera financée cette réfection.

Le syndic me répond que "les travaux en question n’ont pas à être validés en AG", qu'ils " relèvent de [sa] compétence au même titre que les autres petits travaux de maintenance" et qu'ils "figureront en toute transparence au budget prévisionnel et indiqué dans les divers de l’AG comme à [son] habitude".

Ai-je raison de penser que ces travaux ne font pas partie de ceux qui peuvent être entrepris par le syndic sans vote favorable préalable/à posteriori du syndicat des copropriétaires en AGO/AGE ?

Mon but étant simplement de faire respecter le protocole légal en la matière par un syndic qui gère la copropriété depuis une dizaine d'années et qui, me semble-t-il, à pris de mauvaises habitudes...

Merci d'avance pour vos avis et vos réponses.

3 réponses

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Bonjour,

Cette toiture doit être réparée. Faire une AG pour 85 lots pour un tel montant entrainera des frais supplémentaires inutiles. Une telle réparation rentre tout à fait dans la maintenance de la gestion courante.

Normalement, votre budget prévisionnel doit avoir au compte 615, une certaine somme pour pallier aux différents accrocs au cours de l'exercice. Payer cette facture à l'aide de cette somme (s'il y reste de l'argent bien sur) me semble être une bonne démarche qui ne nécessite pas une ratification par une AG.

Ne partez pas au charbon avec votre syndic pour ce type d'action ....

PS : à quel montant fixé par l'AG se situe le plancher pour demander l'avis du CS ?
Bonjour,

Merci pour cette réponse.

Je suis absolument d'accord avec vous et la décision du syndic de faire réparer la toiture, je tiens à préciser que je ne remet pas en cause l'intention, au contraire.

Merci beaucoup d'avoir précisé la clé à observer dans le budget prévisionnel, je la retrouve bien dans le budget prévisionnel sous le libellé "Entretien et petites réparations", le syndicat de copropriétaires à voté 31180€ pour l'année 2021. Comment puis-je savoir où en sont les dépenses concernant cette somme ? Notre extranet est en cours de mise en conformité (quasiment aucun document) à ma demande et il n'y a toujours pas les relevés de compte bancaire de la copropriété sur ce dernier.

Par rapport à votre PS, j'imagine que vous voulez parlez du montant des contrats et marchés à partir duquel la consultation du conseil syndical est obligatoire ? Ce montant à été voté une seule fois, lors de la première AG de 2009, et à été fixé à 3000€. Ce qui à d’ailleurs été interprété par le syndic, d'après ses propres mots, comme "en dessous de 3000€ je peux faire ce que je veux". Ce qui, selon les juristes de l'ADIL est une interprétation erronée.

Le but n'est pas de partir au charbon, mais de protéger les intérêts du syndicat des copropriétaires en faisant respecter le cadre légal et obligatoire à chaque organe de la vie en copropriété.
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22 octobre 2021
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Bonjour

en principe ; lors de chaque AG ordinaire annuelle il est prévu un montant XXXX pour lequel le syndic n'a pas à demander de vote ( ou l'avis du CS ) pour effectuer des travaux .
en tant que président du CS vous devriez le savoir
de plus s'agissant de la toiture d'un immeuble ; la répartition se fait aux tantièmes de l'immeuble concerné ( la toiture est une partie commune de l'immeuble )

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22 octobre 2021
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En tant que président du CS (et bien que cela ne soit pas obligatoire), je vous conseillerai de demander tous les trimestres (ce à quoi vous avez droit) :
  • un relevé détaillé des dépenses par clés de répartitions : cela vous permettra d'avoir un oeil sur les dépenses et sur leurs ventilations
  • le grand livre, qui est le reflet du travail du comptable et enregistre toutes les écritures comptables. Au début cela vous paraitra un peu hard, mais vous vous y ferez. Cela permet aussi de voir quels sont les copros en impayés et les montants des dettes, ainsi que la rapidité de paiement des fournisseurs
  • le relevé bancaire


Un conseil syndical ne doit pas attendre un an pour "suivre" les comptes