Achat appartement + murs commerciaux
M.Paul
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3 réponses
Bonjour.
Il est impératif pour vous de vous procurer un duplicata du bail commercial.
En cas d'achat des murs commerciaux du RDC, vous serez tenu par les obligations du contrat de bail.
L'exploitant est propriétaire du fonds qu'il exploite.
Récupérer la jouissance du RDC ou le louer pour un autre commerce, avec l'accord de l'actuel locataire, en passera par un dédommagent financier (équivalent au minimum au prix du fonds).
Il est impératif pour vous de vous procurer un duplicata du bail commercial.
En cas d'achat des murs commerciaux du RDC, vous serez tenu par les obligations du contrat de bail.
L'exploitant est propriétaire du fonds qu'il exploite.
Récupérer la jouissance du RDC ou le louer pour un autre commerce, avec l'accord de l'actuel locataire, en passera par un dédommagent financier (équivalent au minimum au prix du fonds).
Gayomi
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3 juil. 2021 à 08:00
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A l’occasion d’un achat immobilier résidentiel « classique », un APPARTEMENT, j’ai l’occasion d’acquérir les MURS COMMERCIAUX du RDC.
Il n’y a pas de copropriété
Avant même de vous questionner sur le bail commercial, vous devriez peut-être vous interroger sur l'absence de copropriété. Comment un immeuble comportant plusieurs biens, appartenant à des propriétaires différents ou loués séparément peuvent-ils ne pas avoir avoir fait l'objet de lots séparés (état descriptif de division / EDD) et d'un règlement de copropriété (RDC) ?
A moins que je n'ai mal compris votre projet.
Il n’y a pas de copropriété
Avant même de vous questionner sur le bail commercial, vous devriez peut-être vous interroger sur l'absence de copropriété. Comment un immeuble comportant plusieurs biens, appartenant à des propriétaires différents ou loués séparément peuvent-ils ne pas avoir avoir fait l'objet de lots séparés (état descriptif de division / EDD) et d'un règlement de copropriété (RDC) ?
A moins que je n'ai mal compris votre projet.
M.Paul
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3 juil. 2021 à 08:16
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Je récupèrerais l'ensemble immobilier. Actuellement le vendeur le possède totalement (Appartement aux étage + Murs commerciaux au RDC)
Gayomi
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M.Paul
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Modifié le 3 juil. 2021 à 08:20
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Si vous achetez la totalité, OK.
Bonjour
Vous ne pouvez pas récupérer un bail commercial sauf a dédommager le commerçant et encore c'est a son bon vouloir
Vous ne pouvez pas récupérer un bail commercial sauf a dédommager le commerçant et encore c'est a son bon vouloir
M.Paul
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3 juil. 2021 à 08:20
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Oui je l'ai compris. Et ça semble tout à fait normal.
Comment peut-on estimer la valeur de son fonds de commerce ?
Comment peut-on estimer la valeur de son fonds de commerce ?
gitane2229
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M.Paul
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3 juil. 2021 à 12:18
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L'évaluation d'un fonds de commerce peut être faite par un cabinet comptable, au vu de plusieurs éléments.
- rentabilité de l'entreprise
- % chiffre d'affaires spécifique à chaque activité (statistiques)
- lieu d'exploitation et zone de chalandise
- état des installations, aménagements, agencements
Un mix de tout ça, qui aboutit à une fourchette (entre prix mini et prix maxi).
Un exploitant vendeur doit fournir les comptes des 3 dernières années
- bilans
- compte de résultat
- (si possible, balances générales ou grands livres)
- rentabilité de l'entreprise
- % chiffre d'affaires spécifique à chaque activité (statistiques)
- lieu d'exploitation et zone de chalandise
- état des installations, aménagements, agencements
Un mix de tout ça, qui aboutit à une fourchette (entre prix mini et prix maxi).
Un exploitant vendeur doit fournir les comptes des 3 dernières années
- bilans
- compte de résultat
- (si possible, balances générales ou grands livres)
La législation juridique et financière évolue en permanence...
2 juil. 2021 à 17:58
Mais l'accord de l'actuel locataire et le dédommagent financier sont-ils impératifs si je respecte le délai d'au moins 6 mois avant la fin du bail (au bout des 9 ans) ?
2 juil. 2021 à 21:08
Renouvellement tacite tous les 3 ans.
Reconduction du bail après 9 ans.
Les droits et obligations du bailleur commercial découlent du seul contrat de bail. Contrat que vous devrez poursuivre si vous achetez l'immeuble.
Un bail commercial peut être rompu à tout moment, mais uniquement et toujours d'un commun accord entre bailleur et locataire.
La rupture d'un bail commercial est toujours accompagnée d'un paiement au bénéfice du loueur qui quitte les lieux.
Il est quasi impossible de se séparer d'un commerçant (locataire) qui souhaite poursuivre son activité.
3 juil. 2021 à 07:51
Je retiens qu'Il est quasi impossible de se séparer d'un locataire qui souhaite poursuivre son activité.
Par ailleurs, je crois lire qu'il est possible pour lui de céder son droit au bail à un tiers… Est-il possible qu'il vende son droit au bail à quelqu'un d'autre sans que je puisse m'y opposer ?
3 juil. 2021 à 12:01
On en revient toujours au contrat de bail, document que vous ne détenez pas.
Il est tout à fait possible qu'il comporte des mentions ou conditions spécifiques et légales (par ex. cession pour commerce identique, etc...).
Donc, la réponse à votre question, vous la trouverez dans ce contrat.
Il semble évident que si cet exploitant a acheté un fonds de commerce ou un pas de porte commercial, il voudra récupérer au minimum sa mise d'origine.
3 juil. 2021 à 15:03
En attendant d'avoir sous les yeux le contrat de bail, s'il ne contient pas de mention spécifique, quelle est la règle par défaut qui s'applique lors de la cession/vente du droit au bail ? En quoi le bailleur a-t-il des garanties sur le choix du prochain locatairer, sur l'activité du commerce, etc. ?