Quasi-usufruit et plus-value

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 Lilas -
Bonjour,
J'ai en 2008 fait la donation d'un appartement dont j'étais propriétaire à mon fils unique. Je suis donc devenue usufruitière, mon fils ayan la nue-propriété.
Nous devons aujourd'hui vendre cet appartement, ce qui n'était pas envisagé initialement. Nous avons opté pour le quasi-usufruit, l'acte correspondant devant être signé préalablement ou au plus tard le jour de la cession de l'appartement.
Je récupère donc l'intégralité du prix de vente le jour de la cession.
D'après les informations que j'ai pu trouver, dans ce cas c'est le seul usufruitier (moi-même) qui est imposé sur la plus-value.
Or le notaire chargé de la vente de l'appartement m'annonce que nous sommes tous les deux soumis à l'impôt sur la plus value et que mon fils nu-propriétaire devrait donc être imposé à hauteur de plus de 6000€.
Pour information complémentaire, j'ai prévu d'utiliser l'argent de la vente pour construire ma nouvelle résidence principale, je devrais normalement être exonérée de la plus-value.
Pouvez vous me confirmer dans le cas qui nous concerne, qui de l'usufruitier ou du nu-propriétaire est imposé sur la plus-value ?
Quelles sont les références des textes relatifs à notre situation que je pourrais présenter au notaire pour argumenter mon questionnement ?
En vous remerciant vivement de vos éclaircissements.

4 réponses

Bonjour
Comment cet appartement était-il utilisé et par qui?
le notaire a raison sur le principe: la PVI est imposable séparément sur les deux vendeurs, votre fils et vous -même.
Telle est la règle. Ensuite , pour ce qui est des exonérations possibles, il faut connaitre la situation en,détail. Cest pourquoi il est nécessaire que vous répondiez à ma question.
Nous avons opté pour le quasi-usufruit ???Vous voulez dire que votre fils laisse à votre disposition la totalité du prix de vente?mais cela n'a aucune influence su l'impôt de la plus-value.
Bonjour,
J'ai été propriétaire habitante pendant 3 ans, puis donation de la nue-propriété à mon fils en 2008.
De 2012 à 2020, j'ai mis l'appartement en location, puis ai repris la jouissance des lieux fin 2020 et mis le bien en vente.
Nous avons opté pour le quasi-usufruit avec mon fils (l'acte sera signé avant la vente), je récupèrerai donc l'intégralité du prix de la vente.
D'après les informations que j'ai pu trouver sur le net, il n'y a effectivement pas d'influence sur le montant de la plus-value mais sur sa répartition entre les personnes imposées.
Il semblerait que dans le cas du quasi usufruit, ce soit l'usufruitier seul qui soit imposé sur la plus-value :

"On sait que pour les valeurs mobilières et droits sociaux, le traitement fiscal de la plus-value de cession des titres démembrés est clairement fixé par la doctrine administrative, en harmonie avec la jurisprudence (BOI-RPPM-PVBMI-20-10-20-60, n° 50, 2-7-2015). En cas de répartition du prix de vente entre les deux titulaires de droits démembrés, chacun déclare sa propre plus-value. En cas de maintien du démembrement, le nu-propriétaire est imposable en cas de remploi et c’est l’usufruitier qui l’est en cas de quasi-usufruit.
(...)
Plusieurs raisons militent en faveur de la transposition des solutions retenues en matière de plus-values sur valeurs mobilières aux plus-values immobilières, à commencer par la rédaction très proche des articles 150-0D et 150 VB, qui prévoient que le prix de revient fiscal du bien vendu est son prix d’acquisition ou la valeur retenue pour le calcul des droits de mutation à titre gratuit.
Ensuite, l’analyse jurisprudentielle consistant à définir la redevable de l’impôt par référence au sort prévu pour le prix de vente, pourvu que celui-ci soit fixé avant la vente, paraît parfaitement transposable des droits sociaux aux immeubles. Après tout, même si les premiers sont des biens incorporels et les second des immeubles, il s’agit dans les deux cas de « biens » qui ont une valeur qui s’est appréciée depuis leur dernière acquisition.
Enfin et surtout, on comprendrait mal qu’il existe un régime différent pour les seuls titres des sociétés à prépondérance immobilière relevant de l’article 8 du CGI qui, contrairement aux autres droits sociaux, suivent le régime des plus-values immobilières. Sans brandir l’étendard du principe constitutionnel d’égalité devant l’impôt, une telle discrimination serait difficilement justifiable."
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Pouvez vous me confirmer dans le cas qui nous concerne, qui de l'usufruitier ou du nu-propriétaire est imposé sur la plus-value ?
Les 2.
Ou seul le nu-propriétaire !

Sachant que la plus-value se calcule en prenant en considération la durée de la détention dans son patrimoine du bien démembré.

En raison de son antériorité l'usufruitier peut être exonéré du prélèvement sur la plus-value mathématique qu'il a réalisée alors que le nu-propriétaire ne le sera pas..
Bonjour,
En fait mon questionnement ne porte pas sur le calcul du MONTANT de la plus-value mais de sa REPARTITION entre usufruitier et nue-propriétaire.
D'après ce que j'ai pu trouver sur le net et sur bofip.impots.gouv.fr, 3 cas de figure se présentent à l'issu de la vente :
1 : répartition du prix de vente : répartition de la plus value entre usufruitier et nue-propriétaire
2 : réemploi du prix de vente en démembrement : plus-value imposable au seul nue-propriétaire
3 : attribution au seul usufruitier (acte de quasi usufruitier préalable à la vente + créance de restitution) : plus-value imposable au seul usufruitier.

Mais si ces cas de figure concernent strictement les valeurs ou biens MOBILIERS, j'ai trouvé des articles qui argumentent sur la transposition des solutions retenues en matière de plus-values sur valeurs mobilières aux plus-values immobilières, à commencer par la rédaction très proche des articles 150-0D et 150 VB :

"Ensuite, l’analyse jurisprudentielle consistant à définir la redevable de l’impôt par référence au sort prévu pour le prix de vente, pourvu que celui-ci soit fixé avant la vente, paraît parfaitement transposable des droits sociaux aux immeubles. Après tout, même si les premiers sont des biens incorporels et les second des immeubles, il s’agit dans les deux cas de « biens » qui ont une valeur qui s’est appréciée depuis leur dernière acquisition."

En clair, le cas 3 peut-il être appliqué à un "BIEN" que celui-ci soit mobilier ou immobilier ? Existe-t-il une jurisprudence en la matière ?
Merci de vos réponses éclairées.
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En fait mon questionnement................. ...............est inutile.
Inutile car vous perdez votre temps à développer des théories oiseuses, fruits d'une imagination fertile.
Votre notaire connaît son métier.
Et je partage son analyse.
Discussion terminée.
Et bien... je vous remercie de votre réponse, je ne savais pas que chercher à comprendre, se renseigner, poser des questions relevaient d'une "activité oiseuse", mais c'est peut être dans l'air du temps...
A minima, l'amabilité de votre réponse sur un forum d'information aura enrichi mon expérience personnelle à défaut de nourrir ma pauvreté intellectuelle.