Donation et usufruit

Bonjour,

J'ai acheté avec ma concubine (non marié ; non pacsé) une maison d'une valeur de 232 000 €. La répartition de l'indivision est la suivante : 75 % pour moi et 25 % pour elle.

Je souhaite rester non marié et non pacsé mais malgré tout prévoir pour elle l'usufruit du bien en cas de décés pour moi.
Remarque : nous n'avons pas d'enfants ni l'un ni l'autre. Mes héritiers directs sont mes parents et 1 soeur.

Voici mon analyse :
- d'abord la partie sur laquelle porterait l'usufruit concerne 75% du bien (ma partie de la propriété) soit 174 000 €.
- Je ferais un testament pour lui léguer l'usufruit et la nue propriété reviendrait à mes héritiers.
- le montant de l'usufruit (à aujourd'hui) serait le suivant (compte tenu de l'âge de ma compagne) :
174 000 € * 4% * 14 = 97 440 €.
- Elle aurait un droit de succesion à payer sur ces 97 440 € (taux 60%) soit 58 464 €.
- J'ai une assurance vie (supérieure à ce montant) dont elle sera la bénéficiaire pour qu'elle puisse régler le droit de succession.

Je suis conscient que ce que j'écris ci-dessus n'est pas la meilleure optimisation fiscale (comparativement au mariage ou PACS par exemple) mais ma question est la suivante :
Est-ce que mon analyse est juste ? Et permet-elle de lui donner le droit de jouir de l'usufruit?

Merci d'avance pour votre éclairage.
Cordialement.