Modifier donation usufruit en pleine propriété

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samedi 27 mars 2021
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 baloj -
Bonjour,

Un membre de ma famille en lien indirect m'a fait une donation d'une maison en France. Il a payé les droits de succession directement chez le notaire et en a gardé l'usufruit. La maison a été évaluée aux alentours de 50,000 euros, cependant, n'étant pas résident en France et avec le peu d'information que j'ai reçu avant de signer le contrat chez le notaire, cette donation usufruit/nue-propriété ne m'arrange point.

En effet, cette maison n'a pas jamais été habitée par le donateur, j'avais comme intention de rénover la totalité de la maison à mes frais afin d'y emménager avec ma famille d'ici la fin de l'année. Seulement voilà, dans le contrat, il est explicitement stipulé que l'usufruitier doit payer pour les rénovations de la maison. Vu l'âge de l'usufruitier, je n'ai absolument pas l'intention de leur faire payer quoi que ce soit, car je trouve cela mal placé et délicat.

Mon but était de pouvoir bénéficier de la pleine propriété, de prendre les frais de rénovation à ma charge ou bien à la charge de mes parents qui se sont proposés pour payer les rénovations et par la suite y emménager sans avoir à payer de loyer à l'usufruitier.

Maintenant la question qui se pose est la suivante :

Que se passe-t-il le jour ou l'usufruit s'éteint, que la maison est réévaluée à un prix supérieur à 50,000 euros et que les travaux ont été payés par le nu-propriétaire (moi) ou tiers (mes parents). J'ai bien peur que les impôts ne prennent pas en compte le coût des travaux dans la plus-value et me disent que ce n'était pas à moi de payer et que les travaux ne seront pas pris en compte dans la plus-value.

Dans ce cas précis, qu'en est il de la plus value le jour ou je décide de revendre le bien ? Quel serait le prix d'acquisition ? Serait-ce le prix de départ de 50.000 euros ou bien le prix de la nouvelle valeur de la maison après les travaux effectués ? J'ai tenté à plusieurs reprises de faire une simulation de la plus-value sur internet mais je ne sais pas exactement sur quoi me baser lorsque l'on me demande le prix d'acquisition sachant que je n'ai pas non plus payer les droits de succession. Donc au final, au moment ou j'écris ce message, la maison ne m'a rien coûté.

Malheureusement, je me suis déjà lancé dans les démarches pour faire rénover la maison et les devis ont déjà été signés.
Il aura fallu plus de six mois pour que les formalités de publication soient effectuées donc je n'ai pu prendre connaissance de l'acte de propriété il y a seulement une semaine.

Ne serait-il pas plus bénéfique pour moi de demander à nouveau au notaire de faire une donation de la pleine propriété ? Est-ce qu'il est possible de passer de donation usufruit/nu-propriété en pleine propriété en payant les droits inhérents ?

D'ailleurs je ne comprends pas pourquoi le notaire ne nous a jamais conseillé de faire ainsi... Surtout en prenant compte de l'âge de l'usufruitier et de la valeur de la maison. La différence entre le prix de la donation après abattement en usufruit et celui de la pleine propriété était infime...

Que me conseillez-vous de faire dans mon cas ? Il n'est pas question que je demande à l'usufruitier de payer les travaux, d'ailleurs, s'il en avait été informé correctement, il aurait catégoriquement refusé. Je ne comprends absolument pas sur quoi le notaire s'est basé pour conclure qu'une donation usufruit nue propriété était la solution en vue des paramètres et de l'âge de l'usufruitier. Je trouve qu'il y a quand même eu un défaut de conseil. L'usufruitier voulait se débarrasser de ce bien et m'en faire cadeau. Maintenant qu'il y a eu une donation, il ne veut plus entendre parler de cette maison.

Merci de vos conseils.

Je vous remercie d'avoir lu mon message. Je vous souhaite bon weekend à tous.

Cordialement.

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13 avril 2021
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Mon but était de pouvoir bénéficier de la pleine propriété,
Il n'est pas possible de rectifier d'un coup de plume l'acte de donation en supprimant la réserve d'usufruit.
Cette maison étant pas occupée par l'usufruitier proposez-lui d'acquérir de vos deniers ses droits en usufruit.
L'achat de cet usufruit règlera une fois pour toutes les nombreuses questions que vous vous posez auxquelles je ne vous répondrai pas..
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samedi 27 mars 2021
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27 mars 2021

Bonjour,

Je vous remercie pour votre éclairage.

En effet, cela me parait la meilleure des solutions.
Je n’étais pas sûr si cela était possible en tant que nu-propriétaire mais je vais me renseigner auprès de mon notaire pour acheter l’usufruit.

Merci à vous
Si vous avez une bonne entente avec l'usufruitier, il peu très bien vous autoriser à emménager dans le logement tout en gardant l'usufruit en échange par exemple des travaux de rénovation. La Taxe Foncière restera à sa charge et vous récupèrerez ensuite automatiquement la pleine propriété à son décès ou s'il décide d'en abandonner l'usufruit.