Frais pour plus-value sur la vente d'un bien en donation

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9 avril 2021
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Bonjour,
je viens de vendre avec mon père un bien dont il m'avait fait donation de la part "nue-propriété" il y a 8 ans ; A l'époque, nous ne souhaitions pas le vendre. Finalement nous l'avons vendu pour la somme de 222000 euros sachant que la valeur estimée pour la donation était de 220000 euros. Dans l'acte de donation, l'usufruit correspondait a 88000 et la nue-propriété à 134000. Le notaire nous attribue aujourd'hui l'usufruit pour 66000 et la nue-propriété pour 154000 euros.
je me vois devoir régler 1150 euros de taxe sur la plus-value considérant que ma part est passée de 134000 à 154000 soit environ une plus-value de 20000 euros, seulement ma plus-value ne relève pas d'une augmentation de la valeur du bien, juste de l'argent qui est retiré de la valeur de l'usufruit, la part de mon père.
Le notaire m'a bien expliqué qu'il s'agissait de la Loi...
Je souhaite savoir s'il n'y a que moi qui considère qu'il s'agit d'un abus, voir d'une entourloupe... quels sont les éléments qui ont argumenté cette règle, cette définition de la notion de "plus-value"...
Merci de me répondre...

11 réponses

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10 avril 2021
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quels sont les éléments qui ont argumenté cette règle, cette définition de la notion de "plus-value"...
Votre notaire vous a tout dit et bien dit.

Vous étiez 2 vendeurs, votre père pour ses droits en usufruit, vous pour la nue-propriété.

Le produit de cette vente a été réparti entre vous 2 conformément à la loi, tel que cela vous été précisé par votre notaire en fonction de l'âge de chacun.

Si la produit de la vente devant vous revenir a augmenté cela résulte, d'une part, de l'évolution des prix à la hausse, et d'autre part, de l'avancée en âge de votre père dont le pourcentage diminue au fur et à mesure du vieillissement de la personne.

A priori, selon votre exposé, le bien a été vendu selon sa valeur assignée dans la donation.
Cette différence , provient donc de l'avancée en âge de votre père.

Depuis la donation, il a dû franchi une étape ayant pour conséquence de réduire de 10 % la valeur de son usufruit.

Par contre-coup, la valeur de votre nue-propriété a progressé de 10 %.

Je souhaite savoir s'il n'y a que moi qui considère qu'il s'agit d'un abus, voir d'une entourloupe...
Rien de tout cela.
Tout est normal.
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10 avril 2021
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ce qu'il me manque, pour comprendre cet état de fait, c'est son sens
Gille LEGENDRE, aurait pu vous expliquer qu'un usufruit est un droit temporaire ( et temporel
aussi) cessant et s'éteignant obligatoirement au décès de son détenteur pour revenir au nu-propriétaire, phénomène juridique dénommé "consolidation".

De quoi vous me direz ? des droits du nu-propriétaire devenant plein propriétaire du fait de cette consolidation.

Mais, entre son ouverture et son extinction, l'usufruit a perdu de la valeur alors que l'âge de son détenteur a augmenté.
Mécanisme inversement proportionnel dont , dans sa "sagesse" légendaire, le législateur en a tiré argument pour déterminer une valeur régressive comme vous pouvez le constater en lisant l'article 669 du C.G.I. ci dessous reproduit en (copier-coller).

Bonne lecture. Vous saurez tout et constaterez que papa a pris de l'âge ainsi que sa fille mais que lui a perdu et qu'elle a gagné (en termes économiques)

Comment calculer l'usufruit ?
Age de l'usufruitier Valeur de l'usufruit (%)
Moins de 21 révolus 90 %
Moins de 31 révolus 80 %
Moins de 41 révolus 70 %
Moins de 51 révolus 60 %
Moins de 61 révolus 50 %
Moins de 71 révolus 40 %
Moins de 81 révolus 30 %
Moins de 91 révolus 20 %
Plus de 91 révolus 10 %
https://www.notaires.fr/fr/donation-succession/donation/lusufruit#:~:text=Valeur%20de%20l'usufruit%20(%25)&text=En%20cas%20d'usufruit%20%C3%A0,de%2021%20%C3%A0%2030%20ans).

Article 669 du code général des impôts
Modifié par Loi - art. 28 () JORF 31 décembre 2003
Modifié par Loi 2003-1311 2003-12-30 art. 19 1° Finances pour 2004 JORF 31 décembre 2003
Modifié par Loi de finances pour 2004 (n° 2003-1311 du 30 d... - art. 19
I. – Pour la liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après :
https://www.legifrance.gouv.fr/codes/article_lc/LEGIARTI000006310173/
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10 avril 2021
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enfin je cherche quelques infos (textes législatifs...)sur la définition même de la donation.
Elle est simple, l'un donne, l'autre reçoit.
L'un s'appauvrit volontairement, l'autre s'enrichit gratuitement.
Les 2 sont d'accord, l'un en donnant, l'autre en acceptant.

Que l'on se place sur le terrain des mutations à titre onéreux (vente ou échange) ou sur celui des mutations à titre gratuit (donation ou succession), toute plus-value réalisée à la revente est sujette à un prélèvement fiscal suivant les dispositions spécifiques adoptées par le législateur.

Pour compléter l'information : -si vos parents vous avaient consenti donation de ce bien en pleine propriété évalué à 220000 € et que 8 ans plus tard vous le revendiez au même prix, vous n'auriez réalisé aucune plus-value !!!!!!
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10 avril 2021
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Pour la deuxième partie, je ne comprends plus très bien ; aurait-il fallu vendre immédiatement après la donation, les ratios usufruit-nue-propriété n'aurait pas changé, ainsi aucune plus-value n'aurait été faite, nous serions restés sur les 40-60% apparaissant dans la donation?
Exactement.
Il eut même été préférable que vos parents vendent le bien eux-mêmes.
Suivant l'antériorité de leur acquisition ils n'auraient vraisemblablement pas réalisé de plus-value.
Chacun pouvait ensuite vous consentir "don manuel" de la somme perçue sans droit de donation.

Et, si j'avais vendu après la mort de mes parents, quelle plus-value m'aurait été imputée?
Aucune, car le 2 ème. terme de calcul de la plus-value aurait été l'évaluation en pleine-propriété figurant dans l'acte de donation : 220000 €. et non celle en nue-propriété..
Bien entendu à condition de le vendre pour le même montant.
Décidément, j'aurai passé cette journée à remercier quelqu'un que je ne connais pas, mais qui va me permettre d'apporter à mon père quelques éléments de réponses...
cette fois, mention spéciale pour vos réponses directes...

Merci!
bonjour Condorcet,
et merci pour votre réponse.
Je comprends le mécanisme qui a prévalu à l'issue de cette vente... ce que je souhaiterais savoir concerne le sens de cette évolution de la valeur de la part dévolue à chacun, car, de mon point de vu, il ne s'agit que d'une écriture comptable (il n'y a que 2000 euros de plus-value sur la valeur du bien, ce qui ne peut expliquer la taxe de 1150 euros réclamée, il s'agit donc bien seulement du transfert entre les parts, qui est concerné par la plus-value)... je ne sais pas si je suis claire dans ma demande ; ce qu'il me manque, pour comprendre cet état de fait, c'est son sens ( clin d'oeil à Mr Gille Legendre, peut-être que je ne suis pas assez intelligente, mais j'essaie...)
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9 avril 2021
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La valeur de l'usufruit est recalculée à chaque mutation en fonction de l'âge de l'usufruitier.

Lors de la donation, l'usufruit était évalué à 40% de la valeur en pleine propriété, aujourd'hui, il est de 30%. C'est la loi, rien que la loi.

Vous êtes choquée du montant de l'impôt réclamé, mais aujourd'hui, lors de la vente, vous allez empocher 70% de la valeur du bien. Sans la réévaluation de l'usufruit, vous auriez touché 20 000 € de moins...

De plus, faites le calcul et vous verrez que le surplus d'impôt lié à la prise en compte du nouveau pourcentage d'usufruit n'est que d'environ 150 €.
Merci à vous deux pour les réponses...
Mention spéciale à Condorcet qui a bien saisi le sens de ma question, merci pour ces éclairages et ces références qui m'instruiront (je n'avais en effet pas forcément le temps de les rechercher, des incompréhensions sur les sujets successoraux ne se posent pas à moi tous les jours)...
Bonjour
Ce qu'il< fau retenir:
Contrairement à ce que nombre de profanes croient, on ne devient pas un fiscaliste avec quelques lectures et encore moins un juriste notarial .
Merci pour ce commentaire !
Je ne sais pas ce qu'est ni l'un, ni l'autre, ni à quoi ils servent, ni à qui ils s'adressent... d'aucun nous rappellent à l'occasion que nul n'est censé ignoré la loi, et j'en conviens, y obéir, cela dit, j'aime essayer d'y comprendre quelque chose, modestement. Mes questions ne concernent peut-être que moi et ma fiscalité est celle de Mr-Madame tout le monde : cette donation était ce que mes parents ont construit de leur vivant, héritage de ce que leurs ascendants leur avaient laissé.
Il me m'a jamais semblé devoir faire appel à ce que j'imagine être des spécialistes, d'autant que cela n'est jamais à mes parents non plus...Le gouvernement semblait faire, via la donation, un geste envers les petits patrimoines ce qui avait séduit mes parents. Je n'"empocherai" rien de cet argent puisque mes parents ne sont pas décédés et que si le bien a été vendu, c'est qu'ils en ont aujourd'hui besoin.
Je suis par contre dans une certaine difficulté à leur expliquer pourquoi aujourd'hui, sur ma part, il faut encore payer une taxe supplémentaire, qui est, en effet, calculée sur la moins-value de la part de mon père?!
Si pour un spécialiste, cela parait simple, pour un plus-que profane, c'est rationnellement et moralement discutable.
enfin je cherche quelques infos (textes législatifs...)sur la définition même de la donation.
Encore merci à tous pour vos retours!
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9 avril 2021
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je n'"empocherai" rien de cet argent puisque mes parents ne sont pas décédés et que si le bien a été vendu, c'est qu'ils en ont aujourd'hui besoin.
Contrairement à ce que vous écrivez, si, vous allez bien recevoir la partie du prix de vente correspondant à votre nue-propriété, diminuée du montant de l'impôt sur la PV. Le notaire a obligation de remettre à chacun, usufruitier et nu-propriétaire, sa part du prix de vente.

Je suis par contre dans une certaine difficulté à leur expliquer pourquoi aujourd'hui, sur ma part, il faut encore payer une taxe supplémentaire, qui est, en effet, calculée sur la moins-value de la part de mon père?!
Il est certain qu'avec ce raisonnement, vous partez de travers...

Donation = action par laquelle le donateur abandonne un bien en faveur du donataire qui l'accepte (le déssaisissement est définitif).
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9 avril 2021

Je vous remercie pour ce complément, qui a pour qualité, pour moi, sa clarté... Cela dit, mon propos se plaçait à ce moment sur un registre plus conforme à ma nécessité. Les langages de loi nous contraignent souvent à des adaptations puisqu'elles s'appliquent dans la vie réelle (qui, elle, s'exprime en des termes sensiblement différents).
Dans la suite des réponses apportées par les différents contributeurs, nous pouvons comprendre l'erreur que nous avons commise lors de l'acte de donation, qui avait pour but pour mes parents de s'assurer qu'ils me laisseraient quelques chose et qu'à leur décès je ne serai pas tracassée financièrement... je les ai remercié pour ce souci et ai accepté ce geste, cette démarche... Je me suis en effet un peu attristée de la tournure qu'ont pris les choses (taxe sur la plus-value) lors de la vente. Il va sans dire que le notaire fera la répartition conformément aux actes...Mais cela ne change en rien ma réalité!
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9 avril 2021
5 030 > quest1563
Dans la suite des réponses apportées par les différents contributeurs, nous pouvons comprendre l'erreur que nous avons commise lors de l'acte de donation, qui avait pour but pour mes parents de s'assurer qu'ils me laisseraient quelques chose et qu'à leur décès je ne serai pas tracassée financièrement
Vos parents n'ont commis aucune erreur ! Et sans rentrer dans les détails, vous pouvez vous consoler en vous disant qu'en l'absence de donation, vos auriez probablement payé un complément de droits de succession plus important que le montant de l'impôt qui est réclamé aujourd'hui !
merci Condorcet,
pour la première partie, le notaire nous avait bien fait comprendre cela.
Pour la deuxième partie, je ne comprends plus très bien ; aurait-il fallu vendre immédiatement après la donation, les ratios usufruit-nue-propriété n'aurait pas changé, ainsi aucune plus-value n'aurait été faite, nous serions restés sur les 40-60% apparaissant dans la donation?
Et, si j'avais vendu après la mort de mes parents, quelle plus-value m'aurait été imputée?