Promesse de vente : prix ferme et définitif ?

Signaler
Messages postés
8
Date d'inscription
lundi 22 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
21 mars 2021
-
Messages postés
29187
Date d'inscription
samedi 25 septembre 2010
Statut
Modérateur
Dernière intervention
14 avril 2021
-
Bonjour,

J'ai reçu deux offres de vente pour l'achat de mon terrain et ma maison par des promoteurs pour des futurs bureaux pour l'un , et pour l'autre bureaux et commerces , j'attends encore deux autres offres , une pour des bureaux et l'autre d'une enseigne alimentaire .
Je voudrais des explications parce que c'est une somme assez élevée plus du million d'euro
et chacun a mis une date butoir et des clauses suspensives .
Pour la promesse de vente une fois signée devant notaires , je voulais savoir si le prix est ferme et définitif 1 million d'euro et ne sera pas revu a la baisse pour je ne sais quelles raisons ?
C'est une vente qui pourra durer de 18 mois a 24 mois

Bien à vous
Si vous pouvez m’apportè des réponses que je fasse pas n'importe quoi , un grand merci

11 réponses

Messages postés
29187
Date d'inscription
samedi 25 septembre 2010
Statut
Modérateur
Dernière intervention
14 avril 2021
7 488
bonsoir

Tous les promoteurs fonctionnent de la m^me manière : ils offrent un prix en fonction de ce que le PLU permet théoriquement
les principales clauses suspensives sont en général :
1) un délai de 3 à 6 mois pour déposer le permis et répondre ensuite aux observations de la mairie
2) l'obtention d'un PC purgé du recours des tiers, soit un délai de un an environ
3) la pré commercialisation d'un nombre x de lots avant signature de l'acte ( en gros ils achètent quand ils ont vendus les 3/4 des lots , les banques ne leur prêtent pas sinon )
4) l'obtention d'un prêt

ce sont les principales clauses
le piège : ils tardent à déposer le PC , ils "sur "valorisent les possibilités de construction ( par ex possibilité de construire x milliers de m²) et ensuite reviennent vous voir en vous disant : on ne peut construire que tant de m², on ajuste donc le prix d'achat à x milliers d'euros

par lassitude ( car ça prend 16 à 18 mois là ) le vendeur finit par craquer et accepter une grosse baisse de prix, des délais supplémentaires ...de peur de tout recommencer

conseil : voyez un notaire pour la rédaction des clauses ( il y a m^me des avocats spécialisés pour cela ) , surtout celle concernant les dates de dépôt de PC complet conforme au PLU , sous peine de caducité ( la vente casse et vous reprenez votre liberté )
demandez aussi les 10 % de dépôt de garantie

voyez celui qui a le plus d'apport

et surtout ils vont vous décrire leur projet , allez voir le service de l'urbanisme pour voir s'ils seront d'accord avec ces projets


Bonjour
dans quelle zone est actuellement classé votre terrain? AU?AUE?
Bonjour
Vous ne pouvez pas donner les informations auxquelles je fais allusion et qui ne seront connues que par la suite.
Pour résumer, s'agissant de la taxe communale sur la vente des terrains devenus constructibles depuis moins de dix-huit ans, la situation sera la suivante:
1/ Si l'acte authentique de vente de votre bien est signé avant que le classement du bien en zone U ne soit devenu légalement effectif, vous ne serez pas taxé puisque vous vendrez un terrain non constructible - et c'est à cet égard -que les promoteurs vont essayer de vous achetez ce terrain.tant qu'il n'est pas constructible.
2/ Si l'acte authentique de vente est postérieur au classement par le PLU en zone U, vous serez éventuellement taxé.
Messages postés
8
Date d'inscription
lundi 22 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
21 mars 2021

Bonjour
Tout d'abord merci a Kasom
Ma maison datant des années 1980 j'aurai pas a payer de plus value , mais d'après des échos il y aurait une taxe puisque suite a la modification des PLU le terrain va devenir constructible , la taxe est de 10% est ce que cela me concerne
Je trouve énorme cette taxe

Bonne journée
Messages postés
29187
Date d'inscription
samedi 25 septembre 2010
Statut
Modérateur
Dernière intervention
14 avril 2021
7 488
bonjour

si vous vendez le lot entier comme vous avez acheté, à priori vous n'êtes pas concerné
Bonjour
Le terrain va devenir constructible.donc pour le moment il ne l'est pas. Alors comment avez-vous fait pour construire?Il faudrait un peu plus de renseignements.
Messages postés
8
Date d'inscription
lundi 22 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
21 mars 2021

Merci Kasom , c'était ma question que vous me demandiez en privé et vous avez répondu

@Ulpien Sur ce terrain il y avait un cabanon de 30m² j'ai fais une demande d'agrandissement et cela a été acceptée par contre interdiction de démolir ce cabanon

J'ai construis 169 m² et sur l'acte notarié je pouvais allé jusqu’à 250m² d'ailleurs les fondations ont été faites en prévision mais une chose et l'autre (boulot , argent etc ) je n'ai jamais fais les 54m² supplémentaire alors que j'avais même les plans
Au jour d'aujourd'hui je ne peux plus les faire , il y a encore 6 ou 7 ans en arrière cela aurait été accepté sans problème mais maintenant il compte faire une ZAC mais il n'y a pas d'expropriation donc je suis pas obligé de vendre mais suivant l'offre pourquoi pas et dans l’intérêt de la mairie de la conception de leur projet
Voilà je pense avoir répondu a votre question

@Kasom
le bal des promoteurs continuent j'ai déjà reçu 3 offres m'en manque encore une ensuite j'irais voir le notaire qui me donnera des explications (clauses etc ... ) ensuite je prendrais ma décision de qui choisir
Il me manque l'offre de Lidl et apparemment la barre risque de monter très haut mais les concurrents disent que le maire ne veut pas de centre commercial alors que cette ZAC et mon emplacement est prévu pour des bureaux et commerces
Donc j'ai écris au maire poser des questions et prendre un rdv avec l'adjoint de l'urbanisme pour savoir et a quelle date serait abrogé les PLU
Et je pense que vous avez raison il vaut mieux que je prenne un avocat pour me représenter rmême si un des promoteur m'a dit que c'était pas la peine ,
Il faut un avocat expert en transaction immobilière et combien ça coute ?
Messages postés
29187
Date d'inscription
samedi 25 septembre 2010
Statut
Modérateur
Dernière intervention
14 avril 2021
7 488
avant de prendre un avocat, voyez le notaire avec les différentes clauses , et si vraiment vous ne comprenez pas, revenez vers nous dans un premier temps
Messages postés
8
Date d'inscription
lundi 22 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
21 mars 2021

Bonjour
Sur les documents actuels le terrain est classé 1AU1 - UE
Que veut dire UE ?
Bonjour
Zone1AU1-UE
Zone à urbaniser , dont les réseaux à proximité sont de capacité suffisante, et des destinée à recevoir, notamment, des activités économiques.Donc votre terrain n'est pas encore constructible. En conséquence sa valeur est une valeur intermédiaire -définition du droit positif de l'expropriation- située entre la valeur d'un terrain agricole et la valeur d'un terrain constructible. C'est sur cette valeur intermédiaire que les promoteurs vont asseoir leurs propositions car je serais surpris que cette zone soit reclassée en zone U avant que les terrains n'aient été acquis par les promoteurs ou par un organisme délégué et surtout inclus dans une ZAC.
S'agissant de la taxe sur la vente d'un terrain devenu constructible depuis moins de dix-huit ans et suite à une modification du règlement d'urbanisme, elle est de !
- 10% si la plus-value est supérieure à 30 fois le prix d'acquisition
-5% si la PVI est supérieure à 10 fois inférieure à 30 fois le prix d'acquisition
Je ne peux pas vous dire , compte tenu du peu d'informations que vous donnez, si vous pouvez bénéficier d'un exonération ou non.
Messages postés
8
Date d'inscription
lundi 22 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
21 mars 2021

Rebonjour
Il va passé constructible cette année d'après les différents promoteurs qui sont en contact avec l'urbanisme et la SEMEPA .
C'est sûr cette ZAC va se faire , je suis inclus dedans mais tout autour de moi j'ai des constructions de mairie ou autre il n' y a pas d'habitation , juste une a une centaine de metres , l'essentiel du projet se situe sur le haut de mon terrain bien plus loin et sur 27 hectares c'est ici que tout est a créer devant chez moi il y aura très peu de changement a part la route qui sera agrandie d'un côté ou il y a qu'une voie

Ils savent qu'ils peuvent faire 2700m² d'ailleurs les prix donnés sont au m²
L'achat du terrain est de 1984 ou 1985 , il fait 4950m² et dessus il y a ma maison et le cabanon accolé 194m²
Je sais pas quel genre d'info vous voulez je pense avoir tout dit
Messages postés
8
Date d'inscription
lundi 22 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
21 mars 2021

Bonjour
Donc d'après vous il faudrait que je signe la promesse de vente maintenant ou je serais taxé quand même ?

Le calendrier de l'un des promoteur est comme suit , j'ai pris la meilleure offre
Avril 2021 Signature de la promesse de vente
Janvier 2022 Dépôt du permis de construire
Juin 2022 Obtention du permis
Septembre 2022 Purge du permis
Octobre 2022 Achat du terrain
Manque les 5 ou 10 %

Un des promoteurs achat du terrain février 2023 , perso je verrais plutôt cette date
Messages postés
8
Date d'inscription
lundi 22 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
21 mars 2021

Bizarre le compte de Upien a mystérieusement disparu alors que je lui avait répondu et son dernier message n'est plus là
Messages postés
29187
Date d'inscription
samedi 25 septembre 2010
Statut
Modérateur
Dernière intervention
14 avril 2021
7 488
bonjour

non tout est normal, il a du y avoir un bug passager
Messages postés
8
Date d'inscription
lundi 22 février 2021
Statut
Membre
Dernière intervention
21 mars 2021

Bonjour kasom
Mince alors , enfin si on clique sur son profil il n'est plus là , j'aurai du enregistré son message concernant la taxe qui était intéressant
Messages postés
29187
Date d'inscription
samedi 25 septembre 2010
Statut
Modérateur
Dernière intervention
14 avril 2021
7 488
Bonjour
Zone1AU1-UE
Zone à urbaniser , dont les réseaux à proximité sont de capacité suffisante, et des destinée à recevoir, notamment, des activités économiques.Donc votre terrain n'est pas encore constructible. En conséquence sa valeur est une valeur intermédiaire -définition du droit positif de l'expropriation- située entre la valeur d'un terrain agricole et la valeur d'un terrain constructible. C'est sur cette valeur intermédiaire que les promoteurs vont asseoir leurs propositions car je serais surpris que cette zone soit reclassée en zone U avant que les terrains n'aient été acquis par les promoteurs ou par un organisme délégué et surtout inclus dans une ZAC.
S'agissant de la taxe sur la vente d'un terrain devenu constructible depuis moins de dix-huit ans et suite à une modification du règlement d'urbanisme, elle est de !
- 10% si la plus-value est supérieure à 30 fois le prix d'acquisition
-5% si la PVI est supérieure à 10 fois inférieure à 30 fois le prix d'acquisition
Je ne peux pas vous dire , compte tenu du peu d'informations que vous donnez, si vous pouvez bénéficier d'un exonération ou non.