Promesse de vente : prix ferme et définitif ?

Question

Bonjour, 

J'ai reçu deux offres de vente pour l'achat de mon terrain et ma maison par des promoteurs pour des futurs bureaux pour l'un , et pour  l'autre bureaux et commerces , j'attends encore deux autres offres , une pour des bureaux et l'autre d'une enseigne alimentaire  .
Je voudrais des explications parce que c'est une somme assez élevée plus du million d'euro 
et chacun a mis une date butoir et des clauses suspensives .
Pour la promesse de vente une fois signée devant notaires ,  je voulais savoir si le prix est ferme et définitif 1 million d'euro et ne sera pas revu a la baisse pour je ne sais quelles raisons ?
C'est une vente qui pourra durer de 18 mois a 24 mois 

Bien à vous 
Si vous pouvez m’apportè des réponses que je fasse pas n'importe quoi , un grand merci

kasom · Accepted Answer

bonsoir 

Tous les promoteurs fonctionnent de la m^me manière : ils offrent un prix en fonction de ce que le PLU permet théoriquement    
 les principales clauses suspensives sont en général :
1) un délai de 3 à 6 mois pour déposer le permis et répondre ensuite aux observations de la mairie 
2)  l'obtention d'un PC purgé du recours des tiers, soit un délai de un an environ 
3) la pré commercialisation d'un nombre x de lots avant signature de l'acte ( en gros ils achètent quand ils ont vendus les 3/4 des lots , les banques ne leur prêtent pas sinon )
4) l'obtention d'un prêt

ce sont les principales clauses 
le piège : ils tardent à déposer le PC , ils "sur "valorisent les possibilités de construction ( par ex possibilité de construire x milliers de m²) et ensuite reviennent vous voir en vous disant : on ne peut construire que tant de m², on ajuste donc le prix d'achat à x  milliers d'euros 

par lassitude ( car ça prend 16 à 18 mois là ) le vendeur finit par craquer et accepter une grosse baisse de prix, des délais supplémentaires ...de peur de tout recommencer 

conseil : voyez un notaire pour la rédaction des clauses ( il y a m^me des avocats spécialisés pour cela ) , surtout celle concernant les dates de dépôt de PC complet conforme au PLU , sous peine de caducité ( la vente casse et vous reprenez votre liberté ) 
demandez aussi les 10 % de dépôt de garantie 

voyez celui qui a le plus d'apport 

et surtout ils vont vous décrire leur projet , allez voir le service de l'urbanisme pour voir s'ils seront d'accord avec ces projets

emile_1589 · Answer

Bonjour 
Tout d'abord merci a Kasom
Ma maison datant des années 1980 j'aurai pas a payer de plus value , mais d'après des échos il y aurait une taxe puisque suite a la modification des PLU le terrain va devenir constructible , la taxe est de 10% est ce que cela me concerne 
Je trouve énorme cette taxe 

Bonne journée

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Le terrain va devenir constructible.donc pour le moment il ne l'est pas. Alors comment avez-vous fait pour construire?Il faudrait un peu plus de renseignements.

emile_1589 · Answer

Merci Kasom , c'était ma question que vous me demandiez en privé et vous avez répondu

@Ulpien Sur ce terrain il y avait un cabanon de 30m² j'ai fais une demande d'agrandissement et cela a été acceptée par contre interdiction de démolir ce cabanon 

J'ai construis 169 m² et sur l'acte notarié je pouvais allé jusqu’à 250m² d'ailleurs les fondations ont été faites en prévision  mais une chose et l'autre (boulot , argent etc ) je n'ai jamais fais les 54m² supplémentaire alors que j'avais même les plans 
Au jour d'aujourd'hui je ne peux plus les faire , il y a encore 6 ou 7 ans en arrière cela aurait été accepté sans problème mais maintenant il compte faire une ZAC mais il n'y a pas d'expropriation donc je suis pas obligé de vendre mais suivant l'offre pourquoi pas et dans l’intérêt de la mairie de la conception de leur projet 
Voilà je pense avoir répondu a votre question

@Kasom 
le bal des promoteurs continuent j'ai déjà reçu 3 offres m'en manque encore une ensuite j'irais voir le notaire qui me donnera des explications (clauses etc ... ) ensuite je prendrais ma décision de qui choisir
 Il me manque l'offre de Lidl et apparemment la barre risque de monter très haut mais les concurrents disent que le maire ne veut pas de centre commercial alors que cette ZAC et mon emplacement est prévu pour des bureaux et commerces 
Donc j'ai écris au maire poser des questions et prendre un rdv avec l'adjoint de l'urbanisme  pour savoir et a quelle date serait abrogé les PLU 
  Et je pense que vous avez raison il vaut mieux que je prenne un avocat pour me représenter rmême si un des promoteur m'a dit que c'était pas la peine , 
Il faut un avocat expert en transaction immobilière et combien ça coute ?

Ulpien1 · Answer

Bonjour
dans quelle zone est actuellement classé votre terrain? AU?AUE?

emile_1589 · Answer

Bonjour
Sur les documents actuels le terrain est classé 1AU1 - UE
Que veut dire UE ?

emile_1589 · Answer

Rebonjour
Il va passé constructible cette année d'après les différents promoteurs qui sont en contact avec l'urbanisme et la SEMEPA  .
C'est sûr cette ZAC va se faire , je suis inclus dedans mais tout autour de moi j'ai des constructions de mairie ou autre il n' y a pas d'habitation , juste une a une centaine de metres , l'essentiel du projet se situe sur le haut de mon terrain bien plus loin et sur 27 hectares c'est ici que tout est a créer devant chez moi il y aura très peu de changement a part la route qui sera agrandie d'un côté ou il y a qu'une voie 

Ils savent qu'ils peuvent faire 2700m² d'ailleurs les prix donnés sont au m²
L'achat du terrain est de 1984 ou 1985 , il fait  4950m² et dessus il y a ma maison et le cabanon accolé 194m²
Je sais pas quel genre d'info vous voulez je pense avoir tout dit

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Vous ne pouvez pas donner les informations auxquelles je fais allusion et qui ne seront connues que par la suite. 
Pour résumer, s'agissant de la taxe communale sur la vente des terrains devenus constructibles depuis moins de dix-huit ans, la situation sera la suivante:
1/ Si l'acte authentique de vente de votre bien est signé avant que le classement du bien en zone U ne soit devenu légalement effectif, vous ne serez pas taxé puisque vous vendrez un terrain non constructible - et c'est à cet égard -que les promoteurs vont essayer de vous achetez ce terrain.tant qu'il n'est pas constructible.
2/ Si l'acte authentique  de vente est postérieur au classement par le PLU en zone U, vous serez éventuellement taxé.

emile_1589 · Answer

Bonjour
Donc d'après vous il faudrait que je signe la promesse de vente maintenant ou je serais taxé quand même ?

Le calendrier de l'un des promoteur est comme suit , j'ai pris la meilleure offre 
Avril 2021 Signature de la promesse de vente
Janvier 2022 Dépôt du permis de construire
Juin 2022 Obtention du permis
Septembre 2022 Purge du permis
Octobre 2022 Achat du terrain 
Manque les 5 ou 10 % 

Un des promoteurs achat du terrain février 2023 , perso je verrais plutôt cette date

emile_1589 · Answer

Bizarre le compte de Upien a mystérieusement disparu alors que je lui avait répondu et son dernier message n'est plus là

emile_1589 · Answer

Bonjour kasom 
Mince alors , enfin si on clique sur son profil il n'est plus là  , j'aurai du enregistré son message concernant la taxe qui était intéressant

Promesse de vente : prix ferme et définitif ?

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