Vote à quelle majorité ?

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Bonjour à tous,

J’aimerais savoir quels types de travaux d’un copropriétaire requièrent la majorité de l’article 26.

Dans le cas présent, c’est un des copropriétaires qui a un local commercial au rdc qui désire effectuer des travaux de renforcement (gros oeuvre) du sol (du fait de l’acquisition de machines très lourdes).
En sous-sol se trouvent des parkings sur plusieurs niveaux.

Par ailleurs, parmi ses parkings, privatifs (lots) au premier sous-sol ce copropriétaire désire créer de nouveaux locaux techniques qui nécessitent en plus une étanchéité du sol (liquides) pour les parkings en dessous.. À quelle majorité doit être vôté ces autres travaux (changement de destination de certains emplacements de parking) ?

Lui et le syndic parlent de majorité 25.
Cela semble être la majorité 26 pour les autres copropriétaires.

Merci de m’avoir lu.
Merci à tous pour vos avis

4 réponses

Bonjour,

< Le règlement de copropriété fixe les conditions de stationnement conformément à l'art. 9 de la loi de 1965 :... >

Pour un tel changement de destination, places de parking (Lots privatifs) en local technique, il est probable que le Copropriétaire aura à faire une déclaration de travaux si accord obtenu par l'Assemblée générale.

< Le stationnement en copropriété. Ce domaine est aussi régi par le code de la route, de l'urbanisme et le PLU.>
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25 février 2021
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Bonjour

il est probable que le Copropriétaire aura à faire une déclaration de travaux si accord obtenu par l'Assemblée générale.

S'il y a changement de destination, le projet est soumis à autorisations administratives dans le cadre de la
- déclaration préalable pour le changement de destination
- Permis de Construire si le changement de destination s'accompagne d'une modification de façade ou des structures porteuses)
- autorisation de travaux (AT) pour l'aménagement du local commercial. Soit une AT seule, soit une AT liée à la demande de PC. elle permettra de valider le projet tant en accessibilité qu'en sécurité incendie.

Il faudra peut-être voir si le projet nécessite une déclaration, un enregistrement ou une autorisation d'installation classée pour la protection de l'environnement (ICPE)

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16 février 2021

Bonjour,

Merci pour votre réponde particulièrement rapide.

En effet je n’ai pas précisé que le copropriétaire dit avoir (ou donc ne le fera qu’après vote en AG et si majorité nécessaire obtenue) un permis de construire et une autorisation pour les futurs travaux.
Aucune confirmation donc.
Est-ce que les autres copropriétaires, à défaut du syndic, peuvent obtenir ces informations auprès de la mairie à défaut que ce copropriétaire soit transparent ?
Le syndic doit-il avoir ces documents pour pouvoir mettre ces travaux au vote au nouvel ordre du jour (on vient de le recevoir) ?
Ou encore est-il possible que ce copropriétaire ne fasse ces démarches, ou du moins une partie, qu’après acceptation des travaux par la copropriété ?
Les plans sont illisibles : trop petits et de mauvaise définition. Les commentaires qui les accompagnent sont réduits « au strict minimum ».
On a des arguments pour penser que volontairement ce copropriétaire nous informe volontairement peu, même s’il a organisé une réunion d’information avant, où oralement il a affirmé des choses très vraisemblablement fausses, car entre autre contradictoires, qui ne sont pas reprises à l’écrit dans la présentation du projet et des travaux pour vote.
On craint aussi beaucoup de passage dans ces locaux, donc sous nos fenêtres.
Est-il légitime de vouloir demander à ce que soit défini dans ce projet de travaux mis aux votes des copropriétaires un nombre limite de personnes par jour, comme des horaires d’ouverture (ce qui serait pour nous sous certaines limites donc acceptable ainsi) ?
.
Non, il n’y aura pas de modification de façade qui sera rénovée à l’identique, mais par contre, vous avez raison, il y aura une augmentation de la surface mais pas sur notre copropriété, sur une autre parcelle qui lui appartient, mais cela aura une incidence sur la vue, d’autant que cette surface construite le sera aux dépends d’un jardin ; et pour les copropriétaires d’une troisième parcelle cela aura une incidence car ils ont une servitude de passage et un droit d’usage de ce jardin (ils ont eux une activité commerciale au rdc aussi), une réunion seule d’information par le copropriétaire avait été prévue puis annulée après la notre qui n’a pas tourné à son avantage (ils n’ont donc eux finalement eu aucune information, officiellement. Cela est un des arguments qui objectivent de façon explicite la non information, volontaire, des différents protagonistes, du fait de la réponse par un refus si information... Un courrier d’information rédigé par certains copropriétaire afin d’être déposé sur les paillassons de tous les copropriétaires pour réelle information a été aussitôt volé...).

L’autre point pratique (étant donné que nombre d’autres copropriétaires craignent leur nouvelle activité avec certains « risques », par ailleurs le cadre qui va être changé au détriment d’une partie d’un jardin pour la vue. On craint aussi une perte de la valeur immobilière) est de savoir si ces travaux doivent être votés qu’à la majorité de l’article 25 (au plus grand risque qu’il passe, et non l’article 26).
Dans ce cas cela nous inciterait à sensibiliser d’autres copropriétaires afin que ce projet, ces travaux, ne puissent avoir lieu.
« Pourtant », un avocat a adressé un courrier au syndic demandant de façon (« semble-t-il ») motivée à ce que ce projet de travaux soit voté à l’article 26 ; pas de réponse du syndic ; après relance réponse « que » du copropriétaire affirmant sue cela doit être vôté à la majorité 25 et non 26 !
À notre connaissance ce serait la première fois qu’une telle activité - à risque sanitaire - aurait lieu au sein d’un immeuble d’habitation (rdc & ss).

Autre point que vous soulignez, et ici avec d’autant de pertinence, est que ce projet nécessite bien une déclaration avec autorisation d'installation classée pour la protection de la santé et l'environnement qu’il a reçu.
Cependant nous sommes plus qu’étonnés que cette activité avec ces risques d’autant au sein d’un immeuble d’habitation ait pu être accordée (en dehors du sur risque pour la santé des copropriétaires, l’incidence de ce fait sur le prix de notre immobilier est probable ; un agent immobilier a fait une estimation dans ce sens).
Nous avons dans ce sens saisi EEV par courrier dès connaissance du projet mais cela est resté sans réponse...

Parmi les copropriétaires, dont résidents, se trouvent heureusement des professionnels de ces sur risques ; ils ont su lire entre les lignes ce projet qui était incompréhensible pour des quidams et nous alerter, sans quoi nous n’aurions pas voté à cette AG extraordinaire ou pour sans avoir identifié les enjeux.
Est-ce que rédiger l’intitulé du vote en omettant un terme explicite (parlant pour le grand publique), sur une des nouvelles activités - à risque - et ne le faire apparaitre que dans le texte du projet qu’une fois alors qu’en terme de surface consacrée et bien sûr risque cela est « inversement proportionnel » est poursuivable ?
A minima quelles informations doivent figurer avec l’intitulé du vote ?

Le syndic est de façon certaine d’une « neutralité bienveillante » pour ce copropriétaire aux nombreux tantièmes et au portefeuille bien garni.

Ça nous dépasse !

ENCORE MERCI À VOUS !
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il y a de grands mélanges dans vos explications :
  • la troisième parcelle ce n'est pas votre souci.
  • le problème de la vue sur un jardin qui serait modifiée, ce n'est pas le problème du syndicat, c'est le souci des copros concernés qui doivent bouger à titre personnel...
  • restent les problèmes du syndicat : le plancher et les locaux techniques an lieu et place d'aires de stationnements


Il serait intéressant de connaitre les motivations du choix de l'article 26, car moi je ne les vois pas..... listez les 3 points indiqués dans la loi : une acquisition immobilière, une modification du RdC sur les parties communes et le poste de concierge ne sont en rien dans ce dossier.

De plus l'article 9 dit ceci :
I.-Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble.

Donc s'il veut modifier la destination de ses partis privatives (ses propres parkings à ce que j'ai compris), il peut le faire.
Maintenant, il convient de lister les inconvénients pour les autres copros, et c'est là qu'il faut s'interroger sur les conséquences d'installer des annexes d'activités commerciales en lieu et place d'aires de stationnement et ainsi que ces modifications peut porter atteinte aux parties communes :
  • nombre d'aires de stationnement par rapport au permis de construire et/ou à la réglementation
  • risque d'incendies, influence sur la cotisation d'assurance de tous
  • risque de sécurités en général pour les biens et les personnes
  • etc....


Attention, car s'il y a une liaison entre la parcelle voisine extérieure au syndicat et ces locaux à venir.... existe-t-il une entrée possible d'étrangers au syndicat dans votre immeuble.

Mais pour moi tout ceci se vote à la majorité 25, voir à la majorité 25-1, rien ne justifie une majorité de l'article 26....

En ce qui concerne les diverses autorisations ou déclaration communales et/ou fiscales, ne concerne pas le syndicat c'est l'affaire du copro. Toutefois, l'AG peut demander à avoir copie des autorisations communales au dit copro, mais elle ne peut pas conditionner son autorisation à ce transfert d'infos.

PS : au vu de ce que vous écrivez, il serait intéressant de connaitre ce que c'est que cette activité qui s'installerait car il faudrait aussi vérifier si elle est compatible avec la définition donnée par le RdC.
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Bonjour,

Les travaux faits et payés par un copro qui affectent des parties communes (renforcement du plancher) se votent à la majorité 25 :
b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;

Il conviendra que ce copro fournisse une étude technique faite par un BE.

En ce qui concerne le passage de parking en locaux techniques l'affaire et plus complexe...
  • si les emplacements sont privatifs, il ne peut faire cela que sur ses propres emplacements privatifs.
  • l'article 26, dont vous parlez ne s'applique qu'à des parties communes.
  • par contre le nombre d'emplacements de parkings doit rester conforme au permis de construire et à la réglementation actuelle. A mon avis, il ne peut pas être diminué.
  • ce changement de destination doit respecter la réglementation actuelle de parkings souterrains (incendie, respect de l'environnement, sécurité en général, etc...)
  • ce changement doit s'accompagner d'une modification du RdC et de l'EDD
  • il peut entrainer une modification des tantièmes de certaines charges et ce à la majorité 25 :

e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;
(cela ne modifie pas les tantièmes de copropriété)
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MERCI !
C’est clair maintenant.


Si je récapitule la situation précise pour laquelle nous nous demandions sous quel article le projet devait être voté.
- Les parkings sont définis par des lots (& des tantièmes).
- D’où (nous avons conclu qu’) ils sont « privatifs », et donc non pas faisant partie des « parties communes » (attitrées ou non).
- Donc vous soulignez que l’ « Article 26 » ne concerne que les parties communes, et non pas privatives.
- Donc vote à la majorité 25 !

Dans quels cas alors serait-ce 25-1 ?!


(Nous avions une notion, donc inexacte, d’une situation que nous croyions similaire concernant le changement de destination d’une cave (en local de coiffeur) pour laquelle le vote avait dû se faire selon l’article 26.)

Nous prenons bonne note en particulier de votre remarque sur le nombre d'emplacements de parkings, qui doit rester conforme au permis de construire et à la réglementation actuelle, et donc probablement ne peut pas être diminué.

Sentiments distingués.
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c'est donc dans un premier vote, il faut atteindre la majorité 25-b :

b) L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci ;


la partie commune affectée : il y a au moins le plancher ....

La résolution est adoptée, si elle obtient la majorité des voix de TOUS les copros.
Si cette résolution n'atteint pas cette majorité de TOUTES les voix de la copro, mais si elle obtient au moins le tiers des voix, alors il est procédé immédiatement à un second tour de vote. Dans ce cas, si cette résolution obtient la majorité des voix exprimées des présents ou représentés, alors cette résolution est adoptée.

Si vous allez plus loin dans la démarche, il faudra aussi une résolution votée à la majorité 25 et éventuellement 25-1 pour cela :
e) La modification de la répartition des charges visées à l'alinéa 1er de l'article 10 ci-dessus rendue nécessaire par un changement de l'usage d'une ou plusieurs parties privatives ;


Puis ensuite il faudra des résolutions pour modifier le RDC et l'EDD, etc, etc.................... qui paie ? puis les honoraires du syndic, etc....

Conclusion : dossier lourd auquel il faut avoir bien réfléchi avant.....

PS : si vous avez fait une erreur concernant le coiffeur, ce n'est pas une raison pour la répéter.......;o)...
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« Petites réflexions ! »
Actuellement d’autant avec l’épidémie (risque vital) et le couvre-feu, les copropriétaires seront moins voire pas présents en AG (nous sommes étonnés qu’une AG, extraordinaire, puisse être organisée, donc autorisée, d’autant du fait du nombre potentiel de personnes qui seront réunies pour une résolution non urgente pour la copropriété, de - bien - plus de 6 personnes. Et organisée dans une salle publique en plus, plus grande que la salle habituelle. Et à 18 h on y sera « coincé ». Pas de possibilité de visio, avec comme argument le nombre élevé de copropriétaires. Et si l’AG avait lieu pendant les heures de travail, plus tôt, peu de coproprios prendraient 1/2 journée de travail ; le syndic peut-il convoquer à des heures inhabituelles, donc durant les heures de travail ?).
Si la résolution n’atteingnait pas plus 1/2 de tous les copropriétaires mais quand même au moins 1/3 des voix, alors au 2ème tour les présents (ou représentés par les présents) le vote n’étant que le leur, et étant donné qu’ils seront (au moins proportionnellement) peu nombreux, cela nous parait d’autant important que nombre de ceux contre soient présents et/ou donnent leur pouvoir.
En cette période de Covid et en l’absence de connaissance des modalités d’adoption par le plus grand nombre des copropriétaires, ce sont des AG qui nous paraissent peu « éclairées ».
C’est le meilleur moment d’essayer de faire passer sa résolution dans ses parties privatives !

MERCI !
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Il est certain qu'en cette période d'urgence sanitaire, une AG pour décider de travaux non urgents est une aberration..... mais c'est légal.

Attention : au second tour on prend en compte aussi les votes par correspondance (j'ai oublié de vous le signaler, désolé)

Ce qu'il faut faire c'est du loobying...... si personne ne peut convaincre le syndic de ne pas mettre ce point à l'OdJ. Qu'e dit le CS avec qui le syndic devrait faire cet OdJ ?....
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« Le pire » est que c’est une assemblée générale extraordinaire ! Rien d’autre à l’ODJ.

Elle a lieu mardi prochain.
Donc mobiliser des personnes dont un nombre certain ne réside pas sur place n’est pas simple (nous n’avons pas leurs coordonnées dont courriels).

Le conseil syndical peut s’opposer à cette AG extraordinaire, ou du moins y surseoir en dehors de l’état d’urgence sanitaire ?

Nos plus vifs remerciements !
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Une AG extraordinaire cela n'existe pas ; c'est une AG comme une autre....

Elle a lieu mardi, mais le délai de convocation de 21 jours francs a bien été respecté... ?

NON, le conseil syndical n'a pas ce pouvoir de surseoir, car c'est le syndic qui décide. Toutefois qui paie cette AG ?
Pour déclencher cette AG, certainement à la demande de ce copro, il faut soit qu'elle soit demandée par au moins 25% des tantièmes, soit par ce copro A SES FRAIS, et cela doit être spécifié.....