Logement Pinel

Bonjour,
Nous aimerions avoir quelques précisions sur la location pinel.
Nous avons acheté une maison individuelleà Limoges de 89,99 m2 habitables ( cellier compris de 4,14 m2),un garage de 17,82m2
Comment faire le calcul pour trouver le loyer maximum?
La surface utile est de combien 89,99 - cellier + 8m2(annexe garage)ou 89,99 +( 17,82 -12):2 (annexe garage)ou 89,99 +8m2( garage) ou 89,99-cellier+(17,82-12):2(annexe garage)
sur internet ,on trouve plusieurs façons de calculer les.annexes .
Le cellier est il une annexe en sachant que c’est une pièce et qu’il est n’est pas dans le garage ? En ce qui concerne le garage faut il prendre 8 m2 en annexe ou le calcul
(17,77-12):2 =2,91 m2 .
Pouvez vous nous dire quel est le calcul correct et quel est le loyer maximum?


Je vous remercie