Travaux effectués sans l'accord du mandant

Question

Bonjour, J'habite loin de cet appartement en location dont je suis propriétaire et qui est donc géré par un mandataire immobilier. Mon locataire a, sans mon accord, peint lui-même, en gris foncé et blanc, la rampe et les poteaux en pierre naturelle coquillière ocre de la balustrade extérieure (escaliers, passerelle, terrasse, balcon). J'ai présenté un devis d'artisan à l'agence pour que le locataire prenne à sa charge les travaux de remise à nu des parties peintes. L' agence me répond qu'elle ne veut pas intervenir auprès du locataire parce qu'il n'y a pas dégradation, et même plutôt "entretien" vu que la pierre a vieilli. Bien au contraire, à mes yeux, cette peinture (partielle = les balustres ont été épargnés) altère le matériau noble qu'est cette pierre de carrière et dénature profondément l'aspect extérieur de la villa. Puis-je me retourner contre l'agence gestionnaire elle-même dans le cadre de ses responsabilités, le mandat précisant "pour tous les autres travaux (non urgents) les faire exécuter après accord écrit du mandant", accord qui ne m'a jamais été demandé, ni par le locataire, ni par l'agence ?
Merci pour la rapidité de votre réponse. Mes cordiales salutations

djivi38 · Answer

bonjour,

cette précision dans votre mandat signifie que l'agence peut décider sans votre accord de faire faire des travaux non urgents de réparation sans votre accord écrit.
Or, il n'est ici pas question de travaux demandés par votre agence puisque c'est votre locataire qui a peint tout ça, et que repeindre (en couleur neutre, et gris et blanc le sont) n'est effectivement pas en soi une dégradation et aucune retenue sur le DG du locataire ne peut être faite à ce sujet.

cdt.

Vro · Answer

Pffff !
"après accord écrit du mandant" signifie bien qu'on ne peut rien faire sans mon accord !

Les locataires peuvent agrémenter leur "intérieur" ok mais qu'on me renseigne efficacement svp sur les "extérieurs", d'autant que le "clos" et le "couvert" relèvent de l'unique responsabilité du propriétaire.

FrancoisCastanet · Answer

Monsieur ou Madame,

Voilà qq éléments d'appréciation : 
D’après l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, « le bailleur est obligé de ne pas s’opposer aux aménagements  réalisés par le locataire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée ». Il y a transformation de la chose louée lorsqu’il y a excentricité et que le logement est rendu inhabitable. La cour d’appel retient le critère de l’excentricité et d’habitabilité normale pour distinguer l’aménagement de la transformation. Le locataire peut effectuer sans avoir besoin de l’autorisation du propriétaire les petits travaux, les aménagements et l’ajout d’équipements facilement démontables, l’ajout de décoration, y compris peindre un mur, du moment qu’il n’y a pas transformation de la chose louée. Il a le droit de remplacer la moquette ou le papier peint. Les travaux doivent être réalisés dans les règles de l’art et l’appartement doit être mieux à la sortie qu’à l’entrée. Les aménagements ne doivent pas être excentriques et ne doivent pas endommager l’habitabilité du logement.

Au fait, ces parties qui ont été repeintes, ont-elles bien été décrites dans le bail comme faisant partie de la location ?

Et autre précision, il ne s'agit pas d'une copropriété (vous parlez d'une villa), donc pas de règlement de copropriété qui pourrait fixer des règles sur l'aspect extérieur du bien ?

Vro · Answer

Bonjour, Il s'agit bien d'un "appartement", 130 m2 en villa. Dans un quartier plutôt résidentiel de la ville de Montpellier. Du vivant de mes parents, ils l'occupaient, habitant cet appartement à l'étage et mon père utilisant tout le rdc pour ses activités d'artisan. À son départ à la retraite (vers 1980) ils ont préféré s'installer à la campagne et mettre l'appartement en location. Ma mère, décédée quelques années après et mon père, venant de me quitter, emporté en trois mois, j'hérite de cette villa dont l'appartement est loué depuis plus de vingt ans par les mêmes locataires. Je n'ai rien contre eux à part que lorsque j'ai découvert les peintures de la balustrade, ils n'en avaient peint que la moitié de la longueur. Je leur ai aussitôt fait part de mon désaccord, leur demandant (de vive voix) de cesser immédiatement. Ils ont continué. C'est une peinture bicolore et, à mes yeux, non seulement de mauvais goût mais un sacrilège sur de la pierre taillée de carrière. Cela me serre le cœur, d'autant plus désolée en mémoire de mon père qui était justement tailleur de pierre à ses débuts et est resté toute sa vie hyper respectueux de ce matériau noble. Je me dis qu'heureusement il n'a pas eu connaissance de ces faits, cela l'aurait traumatisé. Bref, pour répondre à vos questions, F.C : Non, pas de règlement de copropriété puisqu'il ne s'agit pas d'une copropriété. Oui, le balcon fait partie, je pense, de la location puisque en accès direct depuis l'appartement. Pour la rampe de l'escalier et de la passerelle, ils mènent à l'appartement et sont extérieurs, alors ??... Par contre pour la rampe de la terrasse, mon père a fait préciser au bail par l'agent gestionnaire "Les terrasses et le jardin ne font pas partie de la location toutefois la terrasse côté est (celle avec la balustrade en question) peut être utilisée sous réserve d'une occupation décente et silencieuse. Le jardin confié en jouissance doit être entretenu régulièrement." Merci pour vos réponses avisées.

FrancoisCastanet · Answer

Madame,

Je comprends votre désarroi.
Si je résume. Des balustrades en pierre ont été en partie repeintes (socle, tablette, poteau). Les balustres n'ont pas (encore) été repeints.
Ces balustrades sécurisent :
1) un balcon, accessible directement et uniquement depuis l'appartement, 
2) l'escalier et la passerelle qui donnent accès à l'appartement
3) une terrasse et sa rampe d'accès, le bail précisant "Les terrasses et le jardin ne font pas partie de la location toutefois la terrasse [...] peut être utilisée sous réserve d'une occupation décente et silencieuse". 

Le bail a plus de vingt ans, une époque où n'existait pas le contrat type qui décrit précisément la consistance du logement "Autres parties du logement : [exemples : grenier, comble aménagé ou non, terrasse, balcon, loggia, jardin etc.] ;". On doit pouvoir affirmer sans trop se tromper que les deux premiers points font partie du logement loué.
Pour la terrasse et sa rampe : c'est marqué noir sur blanc dans le bail. On sort du cadre de la location. Le locataire vous a causé un dommage, et vous doit réparation.

Une autre précision, l'article 6 de la loi dit aussi que le "bailleur est obligé [...] de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.". Et aussi la notice d'information annexée aux contrats de location : "le locataire a le droit d'aménager librement le logement qu'il occupe (changement de moquette, pose de papier peint, modification des peintures…). Il ne peut toutefois y faire de travaux de transformation sans l'accord écrit du bailleur. A défaut, celui-ci peut, lors du départ du locataire, conserver le bénéfice des transformations sans indemnisation. Il peut aussi exiger la remise immédiate en l'état des lieux aux frais du locataire. En cas de litige, le caractère des travaux (simple aménagement ou transformation) relève de l'appréciation du juge ;"

Je ne suis pas sûr que ce litige soit du ressort de la commission départementale de conciliation https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1216  
Je n'ai pas d'expérience de l'aide que pourrait vous apporter l'ADIL.

Je vois comme moyen de recours l'article R421-17 du code de l'urbanisme : "Doivent être précédés d'une déclaration préalable [...] les travaux ayant pour effet de modifier l'aspect extérieur d'un bâtiment existant, à l'exception des travaux de ravalement ".
Exemple de jurisprudence : "En l’absence d’accord de l’administration, les travaux effectués sont illégaux et peuvent entraîner des poursuites pénales. La propriétaire d’une maison qui avait effectué sans autorisation un ravalement modifiant la façade - en peignant des briques au-dessus des fenêtres, changeant la couleur du portail, de la clôture et des garde-corps - a été condamnée à 1 000 € d’amende avec sursis (CA de Paris du 10.11.06, n°06/04691)." 
Vous pouvez peut-être vous renseigner auprès de la mairie pour avoir confirmation que ce qu'ont fait vos locataires pose problème.

Vro · Answer

Merci beaucoup, Monsieur, pour votre longue réponse et le temps que vous m'accordez. 
Vos conclusions confirment les déductions auxquelles j'étais arrivée moi-même après de nombreuses recherches sur le Web. 
En conclusion, vous avez compris que je n'ai pas de souci avec les modifications que ces locataires ont apportées à l'intérieur de l'appartement (peintures, tapisseries, stickers, posters paysagers et autres...). Ils n'ont pas abattu ou monté de cloisons. Cela reste donc des petites choses et je conçois aisément que l'on veuille agrémenter et personnaliser son lieu de vie. 
La seule chose qui me contrarie c'est la peinture sur cette balustrade (et je suis doublement contrariée du fait qu'ils l'ont poursuivie malgré mon interdiction). 
Cette balustrade avec ses socles, ses piliers, sa main courante et ses quelques 150 balustres, toute en pierre naturelle coquillère ocre, donnait beaucoup de cachet à la villa. La façade est maintenant dénaturée, mais pas au point, je pense, que la mairie de Montpellier y voit un problème. Même si la balustrade est devenue tricolore (avec les parties ocres), gris et blanc passent, somme toute, pour des couleurs "neutres" et ne sont pas interdites. 
C'est pourquoi je pensais que je pouvais faire imposer aux locataires, par l'agence gestionnaire, la restauration des parties qu'ils ont peintes sans mon accord et sur une zone hors location (devis décapage + aérogommage 2100 €) prenant à ma charge les parties non peintes (devis aérogommage 1210 € ou simple lavage à haute pression 850 € ). 
Mais, comme vous avez pu le voir, l'agence refuse. 
D'où ma question : l'agence  a-t-elle une responsabilité dans cette affaire, à partir du moment où le bail qu'elle a fait signer n'est pas respecté ? Puis-je lui demander de faire intervenir sa propre assurance ?
- Mes remerciements anticipés pour vos prochaines précisions.

FrancoisCastanet · Answer

Merci Madame (pour ce cas d'école).

Voilà mon point de vue. Je ne suis pas tout à fait en phase avec vous. Je vous laisse décider.
D'autres intervenants sur le forum ont plus d'expérience que moi, je les invite à participer si besoin.

1) La peinture sur les zones non comprises dans le bail
L'agence n'a aucune responsabilité, vu que son mandat ne concerne que le bail. Le locataire n'a aucun droit sur ces zones. Le point à traiter est le dédommagement qu'il vous doit, ou qu'il remette en l'état initial ce qu'il a modifié.

2) la peinture sur les zones comprises dans le bail
2a) rapports bailleur-agence-locataire
Le locataire s'est conformé à la loi de 89. L'agence immobilière, quels que soient les termes du mandat, n'a donc aucune responsabilité particulière à assumer, vu que "le bail [est] respecté".
(je n'aurai un mandant de gestion locative type sous la main que dans qq jours, je pourrai le décortiquer. Je vous dirai s'il y a des nuances).
2b) peintures extérieures vs règles de l'urbanisme
Les couleurs ne sont sans doute pas interdites (j'avais jeté un coup d'oeil au PLU, et je n'ai rien vu sur une palette de teintes permises), mais là n'est pas le problème. Il s'agit ici d'une modification de l'aspect extérieur, qui devrait requérir une DP (que seul le propriétaire est en droit de soumettre). En tâtant le terrain à la mairie, photos à l'appui, vous pourrez peut-être conforter cette position. Et là vous serez armée contre le locataire.

Mes salutations

Vro · Answer

Bonjour Monsieur,

Mes remerciements renouvelés pour toutes vos informations.

Pour ce qui est du bail locatif :

Votre post du 29/12/2020 à 14:04
« Le bail a plus de vingt ans, une époque où n'existait pas le contrat type qui décrit précisément la consistance du logement "Autres parties du logement : [exemples : grenier, comble aménagé ou non, terrasse, balcon, loggia, jardin etc.] ;". »

Le bail est en effet très ancien, il date du 15 Juin 1998. Cependant il contient un "état des lieux" assez détaillé dont je n’ai pas parlé d’emblée car j’ai pensé qu’il n’apportait rien de plus. 

J’y reviens toutefois (on ne sait jamais…). 

Cet état des lieux comporte, outre ce qui concerne l’état du logement proprement dit, une rubrique « ÉTAT DES JALOUSIES, STORES, PORTES FENÊTRES » - c’est-à-dire le « clos » - avec différentes cases à renseigner dont une case « DIVERS (cave, garage, etc.) » [renseignée en ce qui concerne l’état de la porte, car la location inclut aussi un garage pour deux voitures], ainsi que les cases « BOÎTE AUX LETTRES », « INTERPHONE » et… «TERRASSE, JARDIN ».

Dans cette petite case «TERRASSE, JARDIN », un simple RAS a été posé. 

Votre post du 29/12/2020 à 20:51 
(J’espère que ma situation ne vous coupe pas l’appétit au point que vous soyez en ligne à cette heure-là… :-)

« 1) La peinture sur les zones non comprises dans le bail 
L'agence n'a aucune responsabilité, vu que son mandat ne concerne que le bail. Le locataire n'a aucun droit sur ces zones. Le point à traiter est le dédommagement qu'il vous doit, ou qu'il remette en l'état initial ce qu'il a modifié. »

C’est d’accord pour la balustrade qui clôture la grande terrasse.
 
C’est plus compliqué pour (1) l’escalier et (2) la « passerelle » - que je désigne ainsi car il s’agit d’un long balcon-couloir qui fait tout le côté de la villa à l’étage.

- (1) l’escalier, quelques marches qui donnent sur la rue, communique d’un côté vers le jardin (hors location) et de l’autre donne accès à la passerelle.
- (2) la passerelle conduit d’abord à la porte d’entrée (location) puis se prolonge jusqu’à la terrasse de toit (hors location) qui se situe au-dessus du garage.

+ le balcon communique à la fois avec l'escalier et la passerelle (!)

(Ah !… Si on pouvait insérer des images sur le site même sans être membre…)

Quoi qu’il en soit, en fonction de toutes ces données peut-on conclure que (?) :
- le seul fait que, concernant le « clos », la case «TERRASSE, JARDIN » soit renseignée indique que la zone citée fait partie de la location (considérons qu’il s’agit du « balcon ») 
- le balcon, quand bien même faisant partie de la location, est un élément extérieur à l’habitation (le clos) et n’aurait pas dû être modifié (peint) sans mon accord.
- les autres éléments de la balustrade (escalier, passerelle) comme tout élément extérieur à l’habitation ne peuvent être modifiés sans l’accord du propriétaire 
- la balustrade de la grande terrasse, puisqu’une mention spéciale pour la grande terrasse a été spécifiée au bail même, est de fait soumise à ma demande d’autorisation pour toute intervention dessus par les locataires.
- les modifications des éléments visibles depuis la rue (clôture, terrasse...) sont soumises à une autorisation préalable en mairie déposée par le seul propriétaire.

Enfin, pour ce qui est des règles d’urbanisme :
Suivant votre conseil, je vais donc tenter d’obtenir des renseignements auprès de la mairie de Montpellier pour savoir s’il y a, concernant l’ensemble de cette balustrade, « modification de l'aspect extérieur » de la villa.

J’envisage de vendre cette villa. Son aspect extérieur actuel joue en sa défaveur. 

Cordialement,

FrancoisCastanet · Answer

Madame,

Désolé pour le retard, j'ai moi-même qq soucis avec une AG de copro (je vais peut-être poser ma question dans le forum...)
Mon point de vue résumé en image : 

A noter que je n'emploierais pas le terme "visible de la rue" trop restrictif, je préfère m'en tenir à "aspect extérieur". (Cf https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F17578)
Si vous voulez à terme vendre la villa (si lors d'un congé pour vente donné au locataire, attention à bien respecter la procédure !), et si donc vous voulez rafraîchir la pierre, vous pourrez peut-être trouver un arrangement avec votre locataire, après avoir clarifié vos droits.
Meilleurs voeux !

Vro · Answer

Bonsoir Monsieur,

Merci pour vos meilleurs vœux !
Je vous adresse les miens en retour.
Que 2021 réalise vos souhaits les plus chers !

L'un des miens - et sans doute un des vôtres - "que se résolvent les soucis du quotidien".

Pas de baguette magique à ma portée ? 
Bonne volonté et ténacité feront l'affaire !

J'ai téléphoné cet après-midi à la mairie de Montpellier mais le Service Urbanisme n'est joignable que le matin. Partie remise donc à demain.
 
En attendant, j'ai trouvé des informations intéressantes sur le Net, concernant ma fameuse balustrade.
ici : https://www.urbinfos.fr/accueil/demarches-declarer-modification-aspect-exterieur-ou-ravalement-facade.htm

Extrait :
"Je vais modifier la teinte de ma porte, mais je ne la remplace pas. Je n’ai donc rien à déclarer.

FAUX | Quand bien même ce genre de travaux demeure très modeste (il ne s’agit que d’une couche de peinture), il s’agit bien là d’une modification de l’aspect extérieur. Si l’on s’en tient à la lettre, la déclaration préalable est dans ce cas exigée.
Mieux (ou pire) : même s’il s’agit de repeindre des éléments totalement invisibles de la voie publique, comme la porte d’une annexe, ou même des escaliers, une descente, une fenêtre sur jardin … il faut dans tous les cas déposer une déclaration préalable de travaux en mairie.
La raison est simple : l’aspect extérieur des constructions comme de leurs abords est réglementé au travers du Plan Local d’Urbanisme ou tout autre document en tenant lieu (ZPPAUP, PSMV, AMVAP – AVAP etc.)."
 
Pour ce qui est de la vente de la villa (envisagée parce que le loyer est sous évalué et que je ne peux faire face aux taxes foncières cumulées et exorbitantes des deux biens qui me sont échus + les assurances ...etc...) je sais que je vais devoir être très vigilante par rapport à la procédure. 
Le congé sera élaboré par l'agence gestionnaire : j'espère qu'elle n'oubliera rien (1 lettre recommandée par signataire du bail, textes de loi cités, notices, etc... et huissier dans les délais si lettres recommandées non retirées).

Je vous tiens informé de ma démarche en mairie de Montpellier.

Bonne chance pour votre AG !
Je sors de la mienne (fin déc.) 
La copropriété, ce n'est pas simple... et pourtant nous sommes seulement trois...

Vro · Answer

Re-bonjour Monsieur,

J'ai eu ce matin au téléphone une dame "Instructeur AOS" au Service Droit des Sols de Montpellier - Unité Technique Direction de l’Urbanisme Appliqué (Département Développement et Aménagement Durables du Territoire - Montpellier Méditerranée Métropole - Ville de Montpellier). Donc une interlocutrice parfaitement qualifiée à me renseigner.

Je lui ai d'abord simplement demandé sous quelles conditions, de manière générale, on peut peindre une balustrade en pierre de taille d'une villa dans le quartier où se situe la mienne. 

Sa réponse étant édifiante, je lui ai résumé la réalité des faits, lui demandant de m'adresser un courriel pour m'y indiquer les règles. Me demandant l'adresse exacte du bien, elle m'a mis le tout par écrit de façon très précise et ciblée, me joignant même une "Fiche Parcelle - Renseignement d'urbanisme".
 
Voici copie de l'essentiel de son courriel :

"Madame,

Selon le règlement du PLU de Montpellier, toute modification est soumise a déclaration préalable notamment lorsqu’il s’agit d’une modification de l’aspect extérieur.

Dans le cas de votre parcelle, cela est d’autant plus obligatoire, car elle se trouve dans une zone protégée et elle est soumise a l’autorisation et l’appréciation de l’Architecte des bâtiments de France de la DRAC. (document joint).

Vous devrez donc fournir une déclaration préalable accompagnée de tous les documents graphiques et notice descriptive détaillée nécessaires."

Voilà, je suis maintenant "armée", comme vous le pensiez. 

Enfin, si mon cas vous est apparu comme un "cas d'école"... 
n'est-ce pas un peu normal quand on a été - comme moi - 34 ans maîtresse... d'école ;-))

Quoi qu'il en soit, puisse ce cas servir à toute personne qui se trouverait dans la même ou similaire situation.

Encore GRAND MERCI pour vos précieux conseils !

Mes très cordiales salutations et mes meilleurs vœux renouvelés pour 2021 !

V.B

Vro · Answer

Merci, Monsieur, pour votre dernier conseil concernant la vente de cette villa louée.

Effectivement, mes locataires sont un couple de personnes âgées (plus de 75 ans je pense).

L' article 15 de la loi de 89 pour une location nue protège les locataires âgés (relogement entre autre).
Mais l'article dit aussi que le propriétaire de plus de 65 ans (ce qui est mon cas) - considéré âgé lui aussi ;-((   est libre de récupérer son bien en fin de bail sans avoir à reloger ses locataires. 
Je ne devrais donc pas rencontrer de problème pour donner un simple congé au plus tard 6 mois avant la fin du bail, et faire libérer l'appartement. 
Je me suis longtemps penchée sur cet article, je ne pense pas l'avoir mal interprété.
Pouvez-vous me le confirmer...

Encore merci.

Cordialement,

Travaux effectués sans l'accord du mandant

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