Demande d'un PC et financement des travaux pour un bien démembré

Bonjour,
J'ai acheté en démembrement (usufruit économique) un bien immobilier avec ma nièce
La maison est actuellement louée et je veux transformer le garage indépendant en seconde maison
Qui doit demander le PC et qui doit financer les travaux?
Si je finance seul les travaux, le fisc peut il considérer que c'est une donation?
Merci par avance a tous ceux qui me répondront