Quelle solution ? Donation ? Vente ?

Question

Bonjour, 

Suite au décès de notre père mon frère et moi avons hérité d’un terrain non constructible de 2700m2 avec des ruines dessus (chalet en ruine, quelques encombrants). Sur l’acte de succession il est indiqué que ce terrain a une valeur de 5000 euros.

Nous cherchons actuellement à nous séparer de ce terrain “en l’état” avec le moins de frais possible autant pour nous que pour un éventuel acquéreur.

Nous pensions faire une donation à un oncle ou à n’importe qui d’intéressé mais on nous a annoncé des frais de donation de 3000 euros... (60% de 5000 euros).. sans compter les frais de notaire ! Du coup aucun intérêt d’offrir ce terrain si c’est pour le payer au même prix.

Il n’y a aucun abatement fiscal pour une si petite donation ???

Nous pensions alors le vendre à 1 euro symbolique mais visiblement ce serait considéré comme une donation déguisée et ce n’est pas à faire.

Nous sommes prêts à le vendre à n’importe qui mais il ne partira jamais à 5000 euros.

Du coup nous avons plusieurs questions.

Est-il possible d’essayer de le vendre légalement en dessous de sa valeur ? Par exemple 2000 euros au lieu de 5000 ?

Deuxième option, est-il possible de refaire estimer le terrain ? Car l’agence immobilière du coin nous dit qu’il vaut sûrement moins. Si le terrain est de nouveau estimé avec une valeur plus faible, faut-il d’abord remettre à jour la totalité des documents de succession avant de le vendre ou le donner avec cette nouvelle valeur ??? (ce qui va engendrer encore des frais de notaire juste pour faire changer un mot).

Nous n’avons pas pour objectif de nous faire de l’argent ou de faire profiter quelqu’un. C’est juste qu’on ne sait pas comment se débarrasser de ce terrain. Nous n’avons pas les moyens de le faire débarrasser ni quoi que ce soit. 

Merci beaucoup pour votre aide

Gayomi · Answer

Est-il possible d’essayer de le vendre légalement en dessous de sa valeur ? Par exemple 2000 euros au lieu de 5000 ?
Il est tout à fait légal de vendre un bien en-dessous de sa valeur estimée mais il en sera ensuite tout à fait légal pour le fisc de réclamer à l'acquéreur un complément de droits basé sur l'estimation.
Le vendeur est libre de faire une "mauvaise" affaire mais le fisc ne doit pas être en subir les conséquences. 

Deuxième option, est-il possible de refaire estimer le terrain ? 
Oui. 

ar l’agence immobilière du coin nous dit qu’il vaut sûrement moins. Si le terrain est de nouveau estimé avec une valeur plus faible, faut-il d’abord remettre à jour la totalité des documents de succession avant de le vendre ou le donner avec cette nouvelle valeur ??? 
Non. La déclaration de succession ne peut pas être modifiée à la baisse pour les estimations immobilières

condorcet · Answer

Il n’y a aucun abatement fiscal pour une si petite donation ???
Réponse négative.

Est-il possible d’essayer de le vendre légalement en dessous de sa valeur ? 
L'administration fiscale a le devoir de veiller à ce qu'une vente s'opère sur la base de la valeur vénale si elle est supérieure au montant du prix pratiqué.
Et, bien entendu de déclencher une procédure pour réclamer les justes droits dus au redevable légal de l'impôt de mutation : -l'acheteur.

Si le terrain est de nouveau estimé avec une valeur plus faible, faut-il d’abord remettre à jour la totalité des documents de succession avant de le vendre ou le donner avec cette nouvelle valeur ???
La valeur retenue fiscalement pour base de calcul des droits de mutation est celle correspondant aux prix pratiqués sur le marché immobilier local au jour de la vente.

Renard · Answer

Bonjour et merci pour cette réponse.

Du coup si quelqu’un achète ce terrain 2000 euros au lieu de 5000, cela devient le problème de l’acheteur et non plus du vendeur ? (par rapport au fisc).

Sur la question de faire estimer une seconde fois le terrain. Si on ne peut pas dire changer les papiers de succession. La nouvelle estimation restera quand même prioritaire par rapport à l’ancienne ?

Par exemple si cette nouvelle estimation affirme que le terrain vaut aujourd’hui 1000 euros, nous pourrons officiellement le vendre ou le donner avec cette valeur sans qu’on vienne nous interpeller avec l’ancienne valeur de 5000 euros ?

Merci énormément !

Seul objectif, se débarrasser d’un terrain que nous ne voulons pas garder.....

condorcet · Answer

La nouvelle estimation restera quand même prioritaire par rapport à l’ancienne ?
J'ai pris soin de souligner que les droits de mutation sont assis sur la valeur vénale du bien au jour de la mutation.
Les références se rapportant aux mutations précédentes n'ont rien à voir sur le prix de vente.

nous pourrons officiellement le vendre ou le donner avec cette valeur sans qu’on vienne nous interpeller avec l’ancienne valeur de 5000 euros ?
Evidemment, les 2 mutations ne se font pas le même jour..........ou rarement.

Renard · Answer

Merci à tous pour vos réponses de qualité et votre rapidité !

Nous allons essayer de refaire estimer ce terrain et de faire les choses correctement.

roudoudou22 · Answer

Demandez par exemple à 3 agences d'estimer le bien, retenez une valeur moyenne et mettez le en vente dans chacune des 3 agences et au besoin directement par un site bien connu.

Si vous n'avez pas d'offre à votre prix au bout de quelques mois, baissez son prix de vente. Vous trouverez certainement un acquéreur.

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