Prélévement sur caution trop élévé pour vétusté
kaoutchou
-
7 avril 2020 à 18:26
Valenchantée Messages postés 23513 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 - 7 avril 2020 à 20:44
Valenchantée Messages postés 23513 Date d'inscription samedi 8 octobre 2011 Statut Contributeur Dernière intervention 7 novembre 2022 - 7 avril 2020 à 20:44
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Valenchantée
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7 avril 2020 à 20:44
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Vous pouvez aussi vous référer à ce lien : https://blogavocat.fr/space/armelle.prima-dugast/content/--les-coefficients-de-vetuste-affectes-aux-reparations-imputables-au-locataire-apres-etat-de-lieux-de-sortie_18e12a17-8311-402c-96e3-618c8ddd3170
Ah, j'ai retrouvé le texte de l'article de l'ADIL 56 :
"février 2002
ADIL INFOS N°2002-05
VETUSTE ET REPARATIONS LOCATIVES
Comment déterminer les réparations imputables au locataire sortant lorsque le logement est occupé depuis plusieurs années et n'a jamais fait l'objet de réparations de la part du propriétaire ?
La question est récurrente, notamment en matière de location HLM où les rotations de locataires sont moins rapides que dans le parc privé.
A) Rappel des textes de loi applicables :
- Lors de son départ du logement, le locataire est responsable des dégradations et réparations locatives constatées dans l'état des lieux. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie permet de déterminer les réparations imputables au locataire (article 1732 du Code Civil).
- Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (article 1755 du Code Civil).
- L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge "l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."
- Les articles 41 et suivants de la loi du 23 décembre 1986 ont prévu la possibilité de conclure des accords collectifs entre les bailleurs sociaux et les associations de locataires.
Ces accords opposables à tous complètent le droit commun mais ne peuvent y déroger.
B) Définition préalable de la notion de vétusté :
La vétusté s'entend de l'usure normale résultant de l'usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du locataire[1].
L'usure générale normale incombe au bailleur, puisque le loyer est réputé constituer déjà la contrepartie de cette usure.
C) La jurisprudence est abondante en la matière :
Les litiges opposants des organismes HLM à leurs locataires ont contribué à l'élaboration de cette jurisprudence[2].
- Il ressort des décisions rendues ces dernières années que si le preneur reste tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf du logement.
En d'autres termes, la réfection des papiers peints, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté résultant seulement de l'usure normale n'incombe pas au locataire lorsque l'état des lieux de sortie ne révèle pas un défaut d'entretien ou un manque de soin de sa part.
- La Cour d'Appel d'Aix en Provence est allée encore plus loin dans le raisonnement[3].
En première instance, le tribunal condamne le locataire à supporter les 2/3 des travaux de réfection des papiers peints et tapisseries, suivant les conclusions de l'expert. Ce dernier estime que les dégradations sont imputables partiellement au comportement fautif du locataire.
Le propriétaire et le locataire font appel de la décision.
La Cour d'Appel retient qu'aux termes du rapport d'expertise, les papiers peints et peintures se trouvant en état d'usage ont été réalisés par le bailleur avant la prise de possession par M.T. (locataire), il y a environ 16 ans, qu'aucune réfection, remise en état ou amélioration n'ont jamais été faite du propre chef du propriétaire.
La Cour considère que la vétusté étant totale au bout d'un tel délai, le bailleur doit supporter seul la totalité des travaux de remise en état. Peu importe les dégradations imputables aux locataires, dès lors que les papiers peints ont de toute façon besoin d'être complètement refaits.
- Dans un arrêt très récent, la Cour de Cassation parachève l'évolution de la jurisprudence.[4]
Pour décider que la réfection des peintures et papiers peints incombait au bailleur, le juge n'est pas tenu de rechercher si les réparations avaient été rendues nécessaires par la vétusté, dès lors qu'il est établi que les peintures et papiers peints n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux des locataires et qu'il s'est ensuite écoulé treize années jusqu'au départ de ceux-ci.
Jusqu'à présent, l'usage prolongé ne dispensait pas d'apporter la preuve de la vétusté. Dans l'arrêt précité, la réfection des peintures et papiers peints incombe au bailleur, du seul fait de leur ancienneté (plus de treize ans).
La durée d'occupation du logement et l'absence de travaux entrepris par le bailleur exonère totalement le preneur, même si des dégradations lui sont imputables (sauf les cas de fautes graves et les dégradations volontaires).
Dès lors, le preneur n'a pas à apporter la preuve de la vétusté du logement et le juge n'a pas à rechercher si des dégradations lui sont imputables.
D) La Commission Mixte H.L.M - Habitants du Morbihan a adopté un protocole
d'accord sur l'état des lieux, les réparations locatives et la grille de vétusté, le 17 décembre 1997.
Les accords collectifs tels que ce protocole s'imposent aux locataires comme aux bailleurs, sous réserve de ne pas contenir de stipulations contraires aux dispositions légales d'ordre public.
Le protocole inclut un taux annuel d'abattement pour vétusté.
Pour les peintures et tapisseries, la durée d'usage théorique prévu dans cet accord est de 10 ans et le taux d'abattement annuel est de 9%, avec une franchise pour les deux premières années suivant la réfection à neuf des matériaux.
Le taux de vétusté applicable est donc de 90 % maximum au bout de 10 ans, 10 % des réparations revenant au locataire.
Or, si au terme de ce délai de dix ans, aucune faute ou dégradation n'est imputable au locataire, il ne parait pas possible de lui faire supporter une quote-part des travaux de remise en état, quelque soit l'ancienneté des papiers peints ou des peintures.
En outre, d'après la jurisprudence récente, même en présence de dégradations mentionnées dans l'état des lieux de sortie (sous réserve qu'elles ne résultent pas d'une faute grave), le locataire n'a pas à supporter le montant des réparations, dès lors que le bailleur ne peut apporter la preuve qu'il a procédé à des travaux de rénovation du logement pendant son occupation.
E) Conséquences sur la gestion locative
Les bailleurs sociaux, comme les bailleurs privés vont certainement devoir tirer les conséquences des dernières évolutions de la jurisprudence.
La réfection des logements représente un coût non négligeable. Après plusieurs années d'occupation d'un même logement (plus de 10 ans), ce coût ne peut guère être imputé au locataire.
Cette jurisprudence devrait logiquement conduire le bailleur à provisionner chaque année une quote-part des sommes devant être affectées aux travaux de réfection intérieure.
- Dans le secteur privé, cette réfection régulière est la condition d'une relocation rapide du logement.
Elle trouve d'ailleurs sa contrepartie dans une augmentation des loyers de relocation en secteur tendu.
- Dans le parc social, les possibilités de relever les loyers de relocation sont des plus limitées. En conséquence,,l'équilibre de l'opération risque d'être encore plus difficile à atteindre que précédemment pour les nouveaux programmes.
[1] Dictionnaire permanent Gestion immobilière
[2] Cass. Civ.3, 28 fév. 1990 : OPAC de la Seine Maritime c/ Mlle Lecoester; Cass. Civ. 3, 22 mars 1994: OPAC de la Meurte-et- Moselle c/ Slimane Halal ; Cass. Civ.3, 17 oct. 1990: OPAC de la Seine Maritime c/ Madame Deporte ; Cass. Civ.3, 21 déc. 1988
[3] CA Aix en Provence, 2 mars 1998, Loyer et copr. Déc. 1998 n° 289
[4] Cass. Civ.3, 24 janv. 2001, Actualité Jur. Droit Immo. juin 2001 Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux "
Ah, j'ai retrouvé le texte de l'article de l'ADIL 56 :
"février 2002
ADIL INFOS N°2002-05
VETUSTE ET REPARATIONS LOCATIVES
Comment déterminer les réparations imputables au locataire sortant lorsque le logement est occupé depuis plusieurs années et n'a jamais fait l'objet de réparations de la part du propriétaire ?
La question est récurrente, notamment en matière de location HLM où les rotations de locataires sont moins rapides que dans le parc privé.
A) Rappel des textes de loi applicables :
- Lors de son départ du logement, le locataire est responsable des dégradations et réparations locatives constatées dans l'état des lieux. La comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie permet de déterminer les réparations imputables au locataire (article 1732 du Code Civil).
- Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles ne sont occasionnées que par vétusté ou force majeure (article 1755 du Code Civil).
- L'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de prendre à sa charge "l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure."
- Les articles 41 et suivants de la loi du 23 décembre 1986 ont prévu la possibilité de conclure des accords collectifs entre les bailleurs sociaux et les associations de locataires.
Ces accords opposables à tous complètent le droit commun mais ne peuvent y déroger.
B) Définition préalable de la notion de vétusté :
La vétusté s'entend de l'usure normale résultant de l'usage prolongé des lieux sans aggravation de cette usure par le fait du locataire[1].
L'usure générale normale incombe au bailleur, puisque le loyer est réputé constituer déjà la contrepartie de cette usure.
C) La jurisprudence est abondante en la matière :
Les litiges opposants des organismes HLM à leurs locataires ont contribué à l'élaboration de cette jurisprudence[2].
- Il ressort des décisions rendues ces dernières années que si le preneur reste tenu des dégradations intervenues pendant la location et des réparations locatives, cette obligation ne s'étend pas à la remise à neuf du logement.
En d'autres termes, la réfection des papiers peints, peintures et revêtements de sol atteints par la vétusté résultant seulement de l'usure normale n'incombe pas au locataire lorsque l'état des lieux de sortie ne révèle pas un défaut d'entretien ou un manque de soin de sa part.
- La Cour d'Appel d'Aix en Provence est allée encore plus loin dans le raisonnement[3].
En première instance, le tribunal condamne le locataire à supporter les 2/3 des travaux de réfection des papiers peints et tapisseries, suivant les conclusions de l'expert. Ce dernier estime que les dégradations sont imputables partiellement au comportement fautif du locataire.
Le propriétaire et le locataire font appel de la décision.
La Cour d'Appel retient qu'aux termes du rapport d'expertise, les papiers peints et peintures se trouvant en état d'usage ont été réalisés par le bailleur avant la prise de possession par M.T. (locataire), il y a environ 16 ans, qu'aucune réfection, remise en état ou amélioration n'ont jamais été faite du propre chef du propriétaire.
La Cour considère que la vétusté étant totale au bout d'un tel délai, le bailleur doit supporter seul la totalité des travaux de remise en état. Peu importe les dégradations imputables aux locataires, dès lors que les papiers peints ont de toute façon besoin d'être complètement refaits.
- Dans un arrêt très récent, la Cour de Cassation parachève l'évolution de la jurisprudence.[4]
Pour décider que la réfection des peintures et papiers peints incombait au bailleur, le juge n'est pas tenu de rechercher si les réparations avaient été rendues nécessaires par la vétusté, dès lors qu'il est établi que les peintures et papiers peints n'étaient pas neufs lors de l'entrée dans les lieux des locataires et qu'il s'est ensuite écoulé treize années jusqu'au départ de ceux-ci.
Jusqu'à présent, l'usage prolongé ne dispensait pas d'apporter la preuve de la vétusté. Dans l'arrêt précité, la réfection des peintures et papiers peints incombe au bailleur, du seul fait de leur ancienneté (plus de treize ans).
La durée d'occupation du logement et l'absence de travaux entrepris par le bailleur exonère totalement le preneur, même si des dégradations lui sont imputables (sauf les cas de fautes graves et les dégradations volontaires).
Dès lors, le preneur n'a pas à apporter la preuve de la vétusté du logement et le juge n'a pas à rechercher si des dégradations lui sont imputables.
D) La Commission Mixte H.L.M - Habitants du Morbihan a adopté un protocole
d'accord sur l'état des lieux, les réparations locatives et la grille de vétusté, le 17 décembre 1997.
Les accords collectifs tels que ce protocole s'imposent aux locataires comme aux bailleurs, sous réserve de ne pas contenir de stipulations contraires aux dispositions légales d'ordre public.
Le protocole inclut un taux annuel d'abattement pour vétusté.
Pour les peintures et tapisseries, la durée d'usage théorique prévu dans cet accord est de 10 ans et le taux d'abattement annuel est de 9%, avec une franchise pour les deux premières années suivant la réfection à neuf des matériaux.
Le taux de vétusté applicable est donc de 90 % maximum au bout de 10 ans, 10 % des réparations revenant au locataire.
Or, si au terme de ce délai de dix ans, aucune faute ou dégradation n'est imputable au locataire, il ne parait pas possible de lui faire supporter une quote-part des travaux de remise en état, quelque soit l'ancienneté des papiers peints ou des peintures.
En outre, d'après la jurisprudence récente, même en présence de dégradations mentionnées dans l'état des lieux de sortie (sous réserve qu'elles ne résultent pas d'une faute grave), le locataire n'a pas à supporter le montant des réparations, dès lors que le bailleur ne peut apporter la preuve qu'il a procédé à des travaux de rénovation du logement pendant son occupation.
E) Conséquences sur la gestion locative
Les bailleurs sociaux, comme les bailleurs privés vont certainement devoir tirer les conséquences des dernières évolutions de la jurisprudence.
La réfection des logements représente un coût non négligeable. Après plusieurs années d'occupation d'un même logement (plus de 10 ans), ce coût ne peut guère être imputé au locataire.
Cette jurisprudence devrait logiquement conduire le bailleur à provisionner chaque année une quote-part des sommes devant être affectées aux travaux de réfection intérieure.
- Dans le secteur privé, cette réfection régulière est la condition d'une relocation rapide du logement.
Elle trouve d'ailleurs sa contrepartie dans une augmentation des loyers de relocation en secteur tendu.
- Dans le parc social, les possibilités de relever les loyers de relocation sont des plus limitées. En conséquence,,l'équilibre de l'opération risque d'être encore plus difficile à atteindre que précédemment pour les nouveaux programmes.
[1] Dictionnaire permanent Gestion immobilière
[2] Cass. Civ.3, 28 fév. 1990 : OPAC de la Seine Maritime c/ Mlle Lecoester; Cass. Civ. 3, 22 mars 1994: OPAC de la Meurte-et- Moselle c/ Slimane Halal ; Cass. Civ.3, 17 oct. 1990: OPAC de la Seine Maritime c/ Madame Deporte ; Cass. Civ.3, 21 déc. 1988
[3] CA Aix en Provence, 2 mars 1998, Loyer et copr. Déc. 1998 n° 289
[4] Cass. Civ.3, 24 janv. 2001, Actualité Jur. Droit Immo. juin 2001 Réponse donnée sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux "
La législation juridique et financière évolue en permanence...