Acheter appartement de famille à prix bas

Bonjour,

Avant tout, merci de votre aide précieuse et du temps que vous consacrerez à ma situation!

Nous louons l'appartement de la sœur de ma grand-mère depuis quelques années depuis qu'elle est partie en maison de retraite. Elle souhaiterait désormais nous le vendre 15 à 20% de moins que le prix du marché.
Nous l'avons fait estimé par deux agences différentes, voici les fourchettes données :
1ère : 170.000 à 195.000€ (fourchette basse et haute) FAI
2ème : 160.000€ à 190.000€ FAI

Notre grande tante nous propose 140.000 / 150.000€. Nous avons entendu qu'il y avait un risque que le fisc considère cette transaction comme une donation déguisée et nous ne voulons pas de problème...

Les agences nous ont dit que la différence de prix par rapport aux fourchettes n'était pas assez grandes pour que le fisc vienne nous embêter, ce que les notaires ont contre-dit. On ne sait donc plus qui croire.

Voici mes questions :
1. Est-il possible, sans courir de risque, de fixer un prix d'achat plus bas que les fourchettes estimées par un agent immobilier? si oui, de combien de %?

2. S'il y a un risque, quelle est la liste des potentielles conséquences fiscales (redressement sur frais de notaires, pénalités de retard, droit de succession de combien, taxe sur une éventuelle plus-value future si revente...)?

3. Enfin, comment l'administration serait-elle amenée à vérifier ce dossier? (contrôle aléatoire? alerte automatique lors de la transaction? autre moyen?)

Je précise que ce n'est donc plus sa résidence principale (achetée il y a 30 ans) et que nous ne souhaiterions pas le revendre de si tôt non plus (l'occuper en résidence principale). Ce serait simplement l'occasion de garder le bien en famille et l'acquérir pour un peu moins cher que le marché...

Merci d'avance pour toutes vos informations et pour votre temps, car c'est un sujet sur lequel je n'arrive pas à obtenir des informations claires, et du coup le projet n'avance pas...

Cordialement,

Pierre.