Revenu locatif et communauté help

Question

Bonjour, 

J’ai bien compris par diverses lectures que dès lors qu’on se marie sur le régime des acquets (pas de contrat de mariage) tous les revenus vont à la communauté y compris les loyers d’un bien en propre loué.
J’ai bien compris aussi qu’en contre-partie, la communauté paye toutes les charges.

Mais qu’en est-il du remboursement du crédit immobilier qui comporte une part d’intérêts d’un côté et du capital de l’autre?

Cela voudrait dire que pour que le bien reste en propre il faudrait prendre la balance « de trésorerie » loyers - charges - intérêts uniquement, mettre ce montant sur la communauté et payer en parallèle avec fonds propres la partie qui concerne la part du capital du crédit?

Si tel est le cas ça fait chère le non contrat de mariage pour garder le bien « en propre ».

Est-ce que le fait qu’il y ait une EI pour gérer la location en LMNP, régime micro bic, et que l’EI est déficitaire change quelque-chose?

Quelles solutions pour rester sur ce régime matrimonial qui nous convient mais que le bien immo en propre y compris ses revenus redevienne indépendant de la communauté? Et payer la totalité du remboursement du crédit avec revenus locatifs + fonds propres = epargne hors communauté.

Merci pour vos retours!

condorcet · Answer

Si tel est le cas ça fait chère le non contrat de mariage pour garder le bien « en propre ».
Exactement, telle est l'inanité flagrante du régime de la communauté légale réduite aux acquêts à un point tel que les revenus des propres tombent en communauté, mais lorsque des frais ont été consacrés à l'amélioration d'un propre, les fonds prélevés dans la communauté donnent lieu à récompense de la part de l'époux  propriétaire du propre

(copier-coller) 
(extrait d'une étude)
Comme il est par malheur trop fréquent, c'est un divorce qui leur fournit l'occasion de clarifier
le régime juridique de cette opération, et de s'ouvrir aux délices douces-amères du droit des
régimes matrimoniaux. La cour d'appel, pour juger que l'épouse ne doit aucune récompense à
la communauté, croit pouvoir relever que la maison a été louée pendant environ vingt ans, et
que les loyers encaissés ont largement suffi au financement du solde de la construction. 

C'est sur ce point qu'intervient la cassation pour violation de l'article 1498 alinéa 2 du code civil
dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 juillet 1965.
Dans un bel attendu de principe, la première chambre civile énonce : « Attendu que les fruits
et revenus des biens propres ont le caractère de biens communs ; que, dès lors, donne droit à
récompense au profit de la communauté l'emploi des revenus d'un bien propre à son
amélioration ». En vertu de quoi il y a lieu à récompense pour les améliorations correspondant
aux factures honorées à l'aide des économies réalisées sur les loyers. Au passage, la
qualification commune des fruits et revenus des biens propres est explicitement proclamée
comme un trait distinctif.

Etude à lire en suivant le lien ci-après :
https://fiches.dalloz-etudiant.fr/fileadmin/contenu_fiches/Prive/La_repartition_des_richesses_dans_le_regime_legal/RTD_civ_2007_618_Vareille.pdf

Ulpien1 · Answer

Bonjour Doolit
Dans votre analyse, je relève une "erreur:" ...Y compris les loyers d'un bien propre loué": non pas toujours: tombent en communauté  les fruits et revenus d'un bien propre qui n'ont pas été consommés . Alors bien sûr cela n'est pas toujours le cas; la parade est de consacrer , si possible, ces loyers à régler des dettes personnelles, ou à tout le moins le plus possible.
Cette précision ne vous avancera pas à grand chose, mais je vous la donne au cas où un étudiant ne maitrisant pas bien les régimes matrimoniaux, passerait par-là.

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