Non-realisation de condition suspensive de droit commun
mitek
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kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
kasom Messages postés 33824 Date d'inscription Statut Modérateur Dernière intervention -
Bonne journée à tous !
Apparemment, j'arrive à un problème plutôt exotique lors de l'achat d'une maison. Eh bien, au moins, je ne trouve rien de semblable sur le Web. Je serais vraiment reconnaissant si vous me donniez vos conseils.
Histoire:
1978: Le promoteur A vend une maison en état futur d'achèvement à M et Mme B.
1979: Fin des travaux. Le géomètre C signe les documents.
1983: M et Mme B constatent des défauts. L'expert D produit une expertise sur la base de laquelle
1986: la vente est résolue (annulée) à cause des vices cachés et la maison revient au promoteur A.
1989: la résolution est confirmée par la cour d'appel. Le géomètre C n'est pas responsable car en 1979 les défauts n'étaient pas visibles.
Toujours 1989: le promoteur A vend la maison à M et Mme E.
1989 - 2018: M et Mme E commandent des travaux dans la maison dont quelques travaux plus ou moins sérieux sur le renforcement des fondations (peut-être d'autres travaux, dont je ne suis pas au courant)
2018: M et Mme E meurent. Leurs enfants F et G héritent de la maison.
2019:
Ma femme et moi essayons d'acheter cette maison de F et G. La promesse signé en août. Elle a été rédigée par notre notaire et contient des conditions suspensives `` ordinaires ''. Il n'y a pas un mot sur l'histoire que je viens de vous expliquer.
La date de la signature définitive étant fixée pour aujourd'hui a 9h, la semaine dernière j'ai reçu le projet de l'acte final (dirigé par le notaire de vendeur), et la on a trouvé un nouvel élément. On doit maintenant déclarer qu'on a ``une parfaite connaissance des vices de construction et défauts divers ayant entaché la construction présentement vendue, et ayant entrainé la résolution de la vente...'' en 1989. Le notaire annexe des copies du jugement de 1986 et du jugement d'appel de 1989. Cette annexe ne précise pas quels sont ces vices cachés puisque A a admis dès le début qu'ils étaient là. La résolution de la vente se fonde cependant sur une expertise de D de 1983 qui n'est pas jointe (les notaires me disent qu'elle est maintenant introuvable).
Depuis que j'ai appris cette histoire, je ne veux plus acheter cette maison. De toute évidence, elle a été mal fabriquée dès le début et je suppose qu'il y a de graves problèmes structurels. Je précise que la destination que nous voulions donner a cette maison est ``maison de vacances'' et pas du tout une plate-forme pour réparer les fissures à chaque fois que les fondations mal fabriquées se déplacent.
Les notaires veulent m'engager sur la piste de commander une nouvelle expertise structurelle car ces anciens défauts de construction sont encore inconnus (F et G prétendent n'avoir aucune idée de tout cela). Je ne fais pas trop confiance aux experts (notamment engagés par l'agent immobilier).
Ma question: Étant donné que je ne connaissais pas toute cette histoire au moment de la promesse, cela ne me libère-t-il pas de tout engagement (indépendant de la nature de ces vices) ? Peut-on simplement dire que la condition suspensive de droit commun de la promesse n'est pas réalisée ? Voici ce qui est écrit dans notre promesse:
"Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent
pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes
pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre
impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner."
Désolé pour ce long texte. J'espère vraiment que vous pourrez m'aider.
Mitek
Apparemment, j'arrive à un problème plutôt exotique lors de l'achat d'une maison. Eh bien, au moins, je ne trouve rien de semblable sur le Web. Je serais vraiment reconnaissant si vous me donniez vos conseils.
Histoire:
1978: Le promoteur A vend une maison en état futur d'achèvement à M et Mme B.
1979: Fin des travaux. Le géomètre C signe les documents.
1983: M et Mme B constatent des défauts. L'expert D produit une expertise sur la base de laquelle
1986: la vente est résolue (annulée) à cause des vices cachés et la maison revient au promoteur A.
1989: la résolution est confirmée par la cour d'appel. Le géomètre C n'est pas responsable car en 1979 les défauts n'étaient pas visibles.
Toujours 1989: le promoteur A vend la maison à M et Mme E.
1989 - 2018: M et Mme E commandent des travaux dans la maison dont quelques travaux plus ou moins sérieux sur le renforcement des fondations (peut-être d'autres travaux, dont je ne suis pas au courant)
2018: M et Mme E meurent. Leurs enfants F et G héritent de la maison.
2019:
Ma femme et moi essayons d'acheter cette maison de F et G. La promesse signé en août. Elle a été rédigée par notre notaire et contient des conditions suspensives `` ordinaires ''. Il n'y a pas un mot sur l'histoire que je viens de vous expliquer.
La date de la signature définitive étant fixée pour aujourd'hui a 9h, la semaine dernière j'ai reçu le projet de l'acte final (dirigé par le notaire de vendeur), et la on a trouvé un nouvel élément. On doit maintenant déclarer qu'on a ``une parfaite connaissance des vices de construction et défauts divers ayant entaché la construction présentement vendue, et ayant entrainé la résolution de la vente...'' en 1989. Le notaire annexe des copies du jugement de 1986 et du jugement d'appel de 1989. Cette annexe ne précise pas quels sont ces vices cachés puisque A a admis dès le début qu'ils étaient là. La résolution de la vente se fonde cependant sur une expertise de D de 1983 qui n'est pas jointe (les notaires me disent qu'elle est maintenant introuvable).
Depuis que j'ai appris cette histoire, je ne veux plus acheter cette maison. De toute évidence, elle a été mal fabriquée dès le début et je suppose qu'il y a de graves problèmes structurels. Je précise que la destination que nous voulions donner a cette maison est ``maison de vacances'' et pas du tout une plate-forme pour réparer les fissures à chaque fois que les fondations mal fabriquées se déplacent.
Les notaires veulent m'engager sur la piste de commander une nouvelle expertise structurelle car ces anciens défauts de construction sont encore inconnus (F et G prétendent n'avoir aucune idée de tout cela). Je ne fais pas trop confiance aux experts (notamment engagés par l'agent immobilier).
Ma question: Étant donné que je ne connaissais pas toute cette histoire au moment de la promesse, cela ne me libère-t-il pas de tout engagement (indépendant de la nature de ces vices) ? Peut-on simplement dire que la condition suspensive de droit commun de la promesse n'est pas réalisée ? Voici ce qui est écrit dans notre promesse:
"Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent
pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes
pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre
impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner."
Désolé pour ce long texte. J'espère vraiment que vous pourrez m'aider.
Mitek
A voir également:
- Conditions suspensives de droit commun
- Droit des successions - Accueil - Actualité juridique et financière
- Droit commun - Guide
- Droit d'usage et d'habitation notaire - Guide
- Pour faire valoir ce que de droit - Guide
3 réponses
bonsoir
surprenante votre question : bien entendu du fait de cette différence entre le bien vendu lors du compromis et l'acte proposé, il y a bien erreur sur le bien vendu
vous pouvez vous rétracter pour "dol" , si les notaires refusent vous prenez un avocat pour un premier courrier , ou vous demandez l'avis de la chambre des notaires en premier si les notaires insistent lourdement
surprenante votre question : bien entendu du fait de cette différence entre le bien vendu lors du compromis et l'acte proposé, il y a bien erreur sur le bien vendu
vous pouvez vous rétracter pour "dol" , si les notaires refusent vous prenez un avocat pour un premier courrier , ou vous demandez l'avis de la chambre des notaires en premier si les notaires insistent lourdement
mitek
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Merci beaucoup, kasom. Vous m'avez remonté le moral et j'ai appris le mot "dol". Effectivement, les notaires insistent lourdement. J'ai pensé naïvement que mon notaire devait me défendre. Ok, prochain étape mercredi après-midi - rdv avec un avocat. Bonne soirée. Mitek
kasom
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ce serait sympa de revenir nous voir après ce rdv avec votre avocat
Bonsoir à tous,
Voici un court rapport. L'avocat n'était pas aussi optimiste que kasom. En fait, il m'a dit plus ou moins les mêmes choses que mon notaire. Je devrai aller au tribunal pour récupérer mon indemnité d'immobilisation de 10%. Mes chances sont bonnes, mais elles ne sont pas à 100% et cela peut être long et assez cher (c'est ce que j'ai bien compris cet après-midi). Ensuite, vous savez, je devrai encore traverser l'enfer avec les banques ...
Alternativement, je peux essayer de supprimer ma fierté et d'oublier que les vendeurs ont (probablement) triché. Je peux alors accepter l'expertise structurelle proposée par les notaires. Si le résultat est mauvais, cela semble me libérer. Si c'est bon, il y a une chance que la maison soit solide. Si l'architecte triche, je peux toujours investir dans le beton et le ferrail plutôt que de payer aux avocats. Dans tous les cas, j'aurai un bon rapport d'expertise structurelle dans le dossier qui sera utile si je décide de vendre à l'avenir.
Je devrai décider demain ... matin. Si vous avez des suggestions, dites-moi. Avocats ou beton?
Mitek
Voici un court rapport. L'avocat n'était pas aussi optimiste que kasom. En fait, il m'a dit plus ou moins les mêmes choses que mon notaire. Je devrai aller au tribunal pour récupérer mon indemnité d'immobilisation de 10%. Mes chances sont bonnes, mais elles ne sont pas à 100% et cela peut être long et assez cher (c'est ce que j'ai bien compris cet après-midi). Ensuite, vous savez, je devrai encore traverser l'enfer avec les banques ...
Alternativement, je peux essayer de supprimer ma fierté et d'oublier que les vendeurs ont (probablement) triché. Je peux alors accepter l'expertise structurelle proposée par les notaires. Si le résultat est mauvais, cela semble me libérer. Si c'est bon, il y a une chance que la maison soit solide. Si l'architecte triche, je peux toujours investir dans le beton et le ferrail plutôt que de payer aux avocats. Dans tous les cas, j'aurai un bon rapport d'expertise structurelle dans le dossier qui sera utile si je décide de vendre à l'avenir.
Je devrai décider demain ... matin. Si vous avez des suggestions, dites-moi. Avocats ou beton?
Mitek
Ok, laissez-moi essayer encore une fois. Voici le problème logique concret :
Je voudrais démontrer la non-réalisation de la fameuse condition suspensive "Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner."
J'ai des documents (copies du jugement de résolution de vente en 1986 et du jugement d'appel de 1989) qui révèlent clairement qu'il y avait des vices cachés dans la maison. Je peux prouver qu'ils étaient importants (encore une fois car ils ont conduit à l'annulation de la vente). Enfin, ils ne sont pas indiqués dans la promesse. Mon problème est que je ne peux pas les nommer précisément car l'expertise de 1983 n'est pas disponible. D'un autre côté, pour la même raison, les vendeurs ne peuvent pas prouver qu'ils ont tous été corrigés. Il est aussi possible qu'ils aient ce rapport d'expertise, mais ils me le cachent pour des raisons évidentes.
Je pense que mon cas est un peu plus fort car j'avais évidemment le droit de connaître cette histoire lors de la signature de la promesse. Malheureusement, je ne peux pas identifier le paragraphe particulier de la promesse où il est écrit.
Vous voyez que la proposition des notaires de faire une nouvelle expertise est en fait très raisonnable, car elle résout le problème.
Je voudrais démontrer la non-réalisation de la fameuse condition suspensive "Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres, ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuer sensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que le BENEFICIAIRE entend donner."
J'ai des documents (copies du jugement de résolution de vente en 1986 et du jugement d'appel de 1989) qui révèlent clairement qu'il y avait des vices cachés dans la maison. Je peux prouver qu'ils étaient importants (encore une fois car ils ont conduit à l'annulation de la vente). Enfin, ils ne sont pas indiqués dans la promesse. Mon problème est que je ne peux pas les nommer précisément car l'expertise de 1983 n'est pas disponible. D'un autre côté, pour la même raison, les vendeurs ne peuvent pas prouver qu'ils ont tous été corrigés. Il est aussi possible qu'ils aient ce rapport d'expertise, mais ils me le cachent pour des raisons évidentes.
Je pense que mon cas est un peu plus fort car j'avais évidemment le droit de connaître cette histoire lors de la signature de la promesse. Malheureusement, je ne peux pas identifier le paragraphe particulier de la promesse où il est écrit.
Vous voyez que la proposition des notaires de faire une nouvelle expertise est en fait très raisonnable, car elle résout le problème.
La législation juridique et financière évolue en permanence...