Demande de servitude de passage sur un terrain municipal

Question

Bonjour, 
Nous souhaitons acheter une maison située sur une parcelle de 1200m2, qui a accès a la rue par un chemin, une autre petite parcelle de 200m2.
 Ces 2 parcelles font partie du lot A, issu d un plus grand terrain que l actuel propriétaire a divisé  en 2 lots: le lot A et lot B : une parcelle devenue enclavée, sans construction actuelle mais avec permis de construire. 
Le lot B est entouré de chaque côté : en haut, d’un parc  municipal ( qui donne sur la rue) , a droite, d’une école,  en bas: d un autre voisin et , a gauche: du lot A.  L accès a la voie publique peut se faire en établissant/demandant une servitude de passage sur les 2 parcelles du lot A. 
Hors, cette servitude diminuerait de 300m2 la surface utilisable uniquement par le lot A. 
De plus, en cas de construction a venir sur le lot B, le passage de machines, camions est presque impossible car la servitude envisagée  est trop étroite, meme en réduisant un mur de clapas ( protégé) . 
C’est pourquoi, avant de faire une offre pour le lot A, nous souhaiterions que le propriétaire actuel demande une servitude de passage du lot B sur le parc municipal qui donne aussi sur la rue. De plus le chemin serait plus direct a la rue, et surement plus large. 
Pensez vous que cela est possible? La mairie peut elle refuser?

dd · Accepted Answer

Pensez vous que cela est possible? Oui

La mairie peut elle refuser? Oui

BmV · Answer

" une parcelle devenue enclavée " : et comment se fait-ce qu'elle est devenue subitement enclavée ? 
 
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Val89210 · Answer

Le proprio actuel a préféré diviser son terrain en 2 lots pour vendre plus cher 2 terrains qu un seul plus grand. La particularité du lot B est qu il y a un permis de construire valable, alors que la mairie n en delivre plus depuis un an et demi... en divisant le terrain en lot A et B , il a enclavé le lot B.

BmV · Answer

Eh bien alors la demande de droit de passage/servitude n'aura que peu de chances d'aboutir : en cas de division, il faut que le propriétaire prévoie que les parcelles divisées aient toutes un accès.

Sinon, cela s'appelle de l'enclavement volontaire, auquel cas le passage est à prendre sur la superficie de la propriété d'origine.

Article 684 du Code civil ► https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000006150125/2020-12-03/
 
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BmV · Answer

!!!

A priori, vous n'avez PAS à accorder de droit de passage sur votre terrain alors que le propriétaire a divisé ses parcelles sans tenir compte de l'accès à l'une des deux, juste pour la vendre plus cher.

Nous sommes là en effet dans la situation typique visée par l'article 684.

Il faut donc qu'il donne l'accès à la parcelle qu'il a lui-même volontairement enclavée à travers la parcelle qui a l'accès à la rue.

Donc oui, la servitude logique à exiger semble être celle en vert.

Mais en fait, vous ne faites rien, vous refusez tout simplement de signer quoi que ce soit comme servitude, vous faites le mort, son histoire ne vous concerne pas : il y a largement de quoi faire sur la propriété d'origine, qu'il s'arrange avec ses deux terrains.
Ce serait trop facile de faire de l'argent avec de telles opérations foncières aberrants et ensuite demander aux autres (donc à vous) de compenser.

En outre, il y a fort à craindre qu'une fois le processus enclenché, il voudra une servitude continue sur votre terrain ; vous ne pourrez alors plus utiliser cette bande de terrain à votre guise mais vous en paierez les taxes foncières malgré tout.

S'il n'est pas content, qu'il aille en justice ; sous réserve d'autres éléments, le juge décidera sans doute aussi pour cette servitude en vert.
 
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BmV · Answer

" qui peut être refusé par la mairie aussi...  " : ???

Pourriez-vous svp noter sur le plan la parcelle que vous appelez lot A et lot B ?
Et où est ce "parc municipal" ?

Parce que j'ai l'impression qu'on est parti sur un argumentaire erroné, là ....
 
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BmV · Answer

OK.
Ça ne change quasiment rien aux réponses faites.

Vous n'êtes pas tenus de donner une servitude, puisque en effet il s'agit là d'un enclavement volontaire du lot  B lors de la division.

Comme les textes prévoient un passage au plus court, ce sera très probablement, sans préjudice des aléas de la procédure, la solution d'un accès par le parc que le juge retiendra éventuellement, d'autant que ce parc est sans doute domaine public ! Donc le lot B a un accès direct vers la voie publique.

Sauf évidemment s'il y a une solution d'accès tout aussi acceptable par l'autre côté, du côté des "voisins" ....
 
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Demande de servitude de passage sur un terrain municipal

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