Donation de bien immobilier à fils unique

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Bonjour,

Mon père de 79 ans souhaite me faire une donation, et je cherche à savoir si cette idée est réellement avantageuse pour lui comme pour moi. J'ai fait mes recherches, mais je reste toutefois un peu confus sur les conclusions à en tirer.

Voici la situation :

- La donation concerne une maison qui appartient à mon père, d'une valeur de 130 000€
- J'occupe cette maison à titre gratuit depuis 10 ans
- Je suis fils unique
- Mes parents vivent ensemble mais ne sont donc pas mariés
- Mon père possède une autre maison d'une valeur similaire, dont je devrais hériter à son décès et qu'il souhaite conserver jusque là. Cette maison est inoccupée et ne lui rapporte rien (ancienne maison nécessitant travaux)
- Mon père est locataire du logement qu'il habite actuellement

Le but de cette donation serait :

- D'alléger les droits de succession lorsqu'elle aura lieu
- D'alléger les impôts qu'ils paie pour ces deux maisons dont il ne tire aucun bénéfice
- De me permettre de vendre la maison pour m'installer ailleurs du vivant de mon père

Mes questions :

1) Si mon père décède dans les 15 ans qui suivent la succession, y aura t-il un rappel fiscal du don qui me fera payer des droits de succession en plus des droits de donation que j'aurais déjà payés ?

2) Est il possible pour lui de faire une donation de cette maison "hors part successorale" ? Si oui, est-ce pertinent dans notre cas ?

3) Sachant qu'il est possible que je vende la maison de son vivant mais que cela reste une incertitude. Est-il pertinent d'opter une donation démembrée de la nu-propriété, afin d'alléger les droits de donation ? Serons-nous perdants si il me fait une donation de la part d'argent correspondant à son usufruit après la vente ?

4) Est ce que les 10 ans de loyer non perçus lors du logement entrent en compte dans le calcul de la donation et/ou de la succession ?

5) Bref, préconisez-vous une donation dans notre cas, et si oui dans quelles conditions ?


Merci beaucoup pour l'attention que vous porterez à notre cas.
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1) Si mon père décède dans les 15 ans qui suivent la succession, y aura t-il un rappel fiscal du don qui me fera payer des droits de succession en plus des droits de donation que j'aurais déjà payés ?

S'ils étaient dus, ils ne seront pas payés 2 fois.
S'ils n'étaient pas dus, la donation rapportée à la succession va générer des droits de succession.

2) Est il possible pour lui de faire une donation de cette maison "hors part successorale" ? Si oui, est-ce pertinent dans notre cas ?
Fiscalement cela ne sert à rien.

3) Sachant qu'il est possible que je vende la maison de son vivant mais que cela reste une incertitude. Est-il pertinent d'opter une donation démembrée de la nu-propriété, afin d'alléger les droits de donation ?
Réponse affirmative.

Serons-nous perdants si il me fait une donation de la part d'argent correspondant à son usufruit après la vente?
N'importe quelle donation est taxable.

4) Est ce que les 10 ans de loyer non perçus lors du logement entrent en compte dans le calcul de la donation et/ou de la succession ?
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