Calcul plus-value

- - Dernière réponse : Adrienbot
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- 25 sept. 2019 à 18:52
Bonjour,
Mes parents avaient créé une SCI à l'IR qui a acheté un terrain. Sur ce terrain a été construit un local de 3000 m2 à usage commercial, mais il n'a jamais été terminé.
Mes parents sont décédés, et mon frère, ma sœur et moi avons donc reçu cette SCI en héritage.
Aujourd'hui, notre société a vendu le terrain et le local.
Ma question : étant donné que nous avons reçu ce bien en héritage, et qu'il s'agit d'une SCI à l'IR sur quelle base la plus-value doit-elle être calculée ? le prix d'achat initial + les frais de construction, ou sur le montant figurant sur les déclarations de succession ?
Merci par avance de votre réponse.
Cordialement
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Merci
Bonjour,

En cas d'acquisition à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit (CGI art. 150 VB, I).

Remarque : Cette définition, qui est issue de l'article 50 de la loi 2004-1485 du 30 décembre 2004, s'applique aux cessions intervenues depuis le 1er janvier 2005.
Elle a pour conséquence d'interdire tout écart entre l'évaluation retenue pour l'application des droits de mutation à titre gratuit et celle retenue pour le calcul de la plus-value.

À défaut de valeur retenue pour la détermination des droits de mutation à titre gratuit, le prix d'acquisition s'entend de la valeur vénale réelle à la date d'entrée dans le patrimoine du cédant d'après une déclaration détaillée et estimative des parties.

Le prix d'acquisition à titre gratuit correspond à la valeur vénale ayant servi de base à la liquidation des droits de mutation à titre gratuit diminuée, le cas échéant, de l'abattement prévu à l'article 764 bis du même Code. L'article 764 bis du CGI prévoit, en effet, l'application d'un abattement de 20 % sur la valeur vénale réelle de l'immeuble qui constitue au jour du décès la résidence principale du défunt, lorsque, à la même date, cet immeuble est également occupé à titre de résidence principale par le conjoint survivant ou par un ou plusieurs enfants mineurs ou majeurs protégés du défunt ou de son conjoint.
La circonstance que le cédant bénéficie d'une exonération ou d'abattements autres que celui prévu à l'article 764 bis du CGI est sans incidence sur la valeur vénale à retenir pour la détermination de la plus-value imposable.

Par ailleurs, il est admis, lorsque la succession ne devait donner lieu à aucune imposition ou lorsqu'elle n'était pas imposable en France, de retenir la valeur qui figure dans l'attestation immobilière à la condition que celle-ci corresponde à la valeur du bien, précisée ci-dessus, au jour de la mutation à titre gratuit qui l'a fait entrer dans le patrimoine du cédant.


Dans le cas où à la date de la déclaration de plus-value, l'administration a entendu réparer une insuffisance d'évaluation de la valeur des biens déclarée à la succession et a procédé à un rehaussement de celle-ci, la valeur retenue pour l'assiette des droits de mutation s'entend, pour le calcul de la plus-value, de la valeur vénale résultant du redressement notifié au contribuable en matière de droits d'enregistrement, si ce redressement a été accepté par le contribuable.
Il n'en va différemment que lorsque l'administration apporte la preuve que la référence à la valeur retenue pour l'assiette des droits de mutation, rehaussée par elle et acceptée par le contribuable, est dépourvue de toute signification. Preuve non apportée en l'espèce, l'administration se bornant à faire valoir qu'elle a en définitive prononcé le dégrèvement du rappel de droits d'enregistrement.


Est sans incidence sur la détermination du prix d'acquisition d'un bien acquis par succession, pour le calcul de la plus-value, le fait que les héritiers aient indiqué expressément dans la déclaration de succession qu'ils se réservaient le droit de procéder à une rectification de la valeur d'acquisition déclarée en fonction du prix de vente ultérieurement obtenu et qu'ils aient acquitté les droits de succession correspondant à cette rectification.

Bien cordialement,
Adrien B
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