Usufruit vs nue-propriété, comme est répartie l'impôt sur la plus-value

darkned - 4 sept. 2019 à 19:24
 Jeff - 21 sept. 2019 à 21:16
Bonjour,

Mon père vient de décéder et, par donation au dernier vivant, ma belle-mère devient bénéficiaire de l'usufruit (US) du bien en SCI (autre que leur résidence principale) à hauteur de 83.3% et bénéficiaire en pleine-propriété (PP) de 16.7%, ma demi-soeur (unique héritière de ma belle-mère) de 50% en nue-propriété (NP) et moi de 33.3% en NP également.
Précision: par la donation entre époux et par legs testamentaire, ma belle-mère et ma soeur se partage la quotité ordinaire disponible, d’où les valeurs spécifiques mentionnées ci-dessus..

L'application de l'article 669 de la CGI accorde une valeur économique de l'US à hauteur de 50% au gré de l'âge de ma belle-mère; ramenant ainsi la valeur de ma part à 16.7% (NP * 50%), celle de ma soeur à 25% et celle de ma belle-mère au reste, soit 58.3%.
Juste que là, je pense comprendre et donc j'accepte.

La notaire de ma belle-mère, en charge de la succession, me dit qu'il appartient aux nue-propriétaires de payer l'impôt sur la plus-value de la SCI et non à l'usufruitière.

SI je peux aisément comprendre cette règle dans une situation étrangère à une succession, si je peux encore l'admettre dans une succession avec des héritiers de même lit/union (l'usufruit s'éteindra au décès du conjoint survivant et les nue-propriétaires deviendront de fait plein-propriétaires), j'ai réellement du mal à le comprendre et à l'accepter dans mon cas: je suis issu d'une précédente union et n'hériterai en aucun cas de ma belle-mère. D'autant plus que nous vendons le bien en question.. à la notaire en question..

Pourriez-vous me dire ce qu'il en est concrètement? Dois-je réellement payer l'impôt sur la plus-value pour l'usufruitière (les 50% de mes parts partis à la valorisation économique de l'US) -qui m'est étrangère, successoralement parlant-, dégrevant encore davantage ma part de la succession de mon père?

Je vous en remercie par avance.
Cordialement.
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4 réponses

Gayomi Messages postés 14619 Date d'inscription dimanche 17 mars 2013 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 7 992
4 sept. 2019 à 20:27
Pourriez-vous me dire ce qu'il en est concrètement?
L'impôt sur la PV est calculé pour chaque vendeur, chacun pour la part qu'il vend. Le cas échéant, l'impôt est prélevé sur la part du prix revenant à chaque vendeur.

La notaire de ma belle-mère, en charge de la succession, me dit qu'il appartient aux nue-propriétaires de payer l'impôt sur la plus-value de la SCI et non à l'usufruitière

Les nus-propriétaires (NP) n'ont pas à supporter l'impôt qui serait dû par un usufruitier (et inversement). Il est par contre possible que seuls les NP aient un impôt à supporter.
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Tout d'abord, je vous remercie pour votre réponse.

L'impôt sur la PV est calculé pour chaque vendeur, chacun pour la part qu'il vend. Le cas échéant, l'impôt est prélevé sur la part du prix revenant à chaque vendeur.
Pour ma part, je pense que c'est ce qu'il y a de plus normal: que chaque vendeur (PP, US, NP) se voit participer à l'IPV à proportion égale de leur "gain" issus de la vente du bien. Mais, ici, la notaire de ma belle-mère ventile l'IPV uniquement sur les parts des propriétaires des murs (PP et NP) et aucunement sur l'usufruitier qui se voit pourtant gratifié à hauteur de 50% de la valeur vénale des 5/6 de la succession par l'application de l'article 669 du CGI.

Les nus-propriétaires (NP) n'ont pas à supporter l'impôt qui serait dû par un usufruitier (et inversement). Il est par contre possible que seuls les NP aient un impôt à supporter.
Je trouve effectivement des textes qui disent cela mais aucunement dans ceux traitant du cas particulier d'une succession -et encore davantage dans ceux traitant d'une succession avec des héritiers de lits/unions différentes... Dans ces textes, il est dit que les prix de vente se doivent d'être dissociés, qu'ils soit de l'US et de la NP. ("Si l’usufruitier et le nu-propriétaire vendent ensemble le bien démembré, le prix de vente est réparti entre eux selon la valeur réelle de l’usufruit et de la nue-propriété, et la plus- value est calculée séparément pour chacun." ou. encore "Une imposition séparée entre l’usufruitier et le nu-propriétaire sur la base de leurs droits respectifs évalués conformément au barème fiscal (CGI. art. 669) est prévue dans les cas de démembrement résultant de l’usufruit dont le conjoint survivant bénéficie en présence d’enfants du premier lit (C. civ. art. 1098)")
La notaire ne donne aucune suite à mes questions (pourtant précises et avec textes en référence).

Mieux, pour lui illustrer mon étonnement, je lui ai suggéré une situation légèrement différente:
Si mon père avait divorcé de cette femme et s'était remarié avec une femme de 20ans, malgré les gains de la succession, avec son calcul, nous aurions été débiteurs du trésor de plusieurs dizaines de milliers d'euros... (calculs à l'appui)
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Gayomi Messages postés 14619 Date d'inscription dimanche 17 mars 2013 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 7 992
4 sept. 2019 à 23:02
Je trouve effectivement des textes qui disent cela mais aucunement dans ceux traitant du cas particulier d'une succession -et encore davantage dans ceux traitant d'une succession avec des héritiers de lits/unions différentes
Et vous n'en trouverez pas parce que peu importe comment vous êtes devenus propriétaires du bien. Vous vendez un bien qui vous appartient, c'est tout. Que ce bien soit entré dans votre patrimoine par succession ou acquisition est sans incidence. Et peu importe que l'ensemble des propriétaires aient ou non un lien de parenté. Ça ne change pas le principe.
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darkned > Gayomi Messages postés 14619 Date d'inscription dimanche 17 mars 2013 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023
Modifié le 5 sept. 2019 à 00:04
Donc? L'usufruitier qui voit sa part en usufruit valorisée à hauteur de 50% (au gré de son âge) doit-il -ou pas- participer à l'IPV à la proportion de ses "bénéfices" net?

Pour l'exemple, altérons quelque peu ma situation: notre père, dont ses 2 enfants sont d'une première union, se remarie (avec donation au dernier vivant) avec une femme de 20 ans juste avant de décéder. Son seul bien en patrimoine est un immeuble en SCI à l'IR (valeur actuelle de 1M€, acquis 19 ans plus tôt pour un prix de 61000€, donc avec une plus-value brute retenue de 923400€). Si j'applique les barèmes de valorisation de l'US (CGI art. 669) et la réparation classique de la donation entre époux (PP: 1/4, US: 3/4), et pas de testament, nous aurions la situation suivante:
épouse:
- PP: 1/4 = 250000
- US = 3/4 à 90% = 675000
2 enfants: 3/4 à 10% = 75000

Plus-value brute: 923400
Impôts sur le revenu, réduction de 84%
Reste taxable : 147744
Taxés à 19% soit : 28071

Prélèvement sociaux, réduction de 23.1%
Reste taxable: 710095
Taxés à 17.2% soit: 122136

Total Impôt Plus-Value: 150207

Répartition de l'IPV:
- épouse: 1/4 = 37551.75
- enfants: 3/4 = 112655.25

(j'ai ici appliqué la feuille de calculs du notaire en charge de la succession)

Résultat: la jeune épouse a pour bénéfice net 887448.25€ et les 2 enfants d'une précédente union (au total) une dette de 37655.25 au fisc. -et, ce, hors frais de notaire...
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Gayomi Messages postés 14619 Date d'inscription dimanche 17 mars 2013 Statut Membre Dernière intervention 27 janvier 2023 7 992
5 sept. 2019 à 07:53
Je vous ai rappelé la théorie. Je ne vais pas m'avancer davantage sans avoir l'ensemble du dossier sous les yeux. J'ai du mal à croire que le notaire mette un IPV à la charge d'un vendeur au lieu d'un autre. Je pense qu'il y a des éléments à prendre en compte qui vous échappent et dès lors à moi aussi.
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Je comprends. Je vous remercie.

La situation altérée décrite (s'appuyant sur la feuille de calculs du notaire en charge de la succession) peut-elle s'avérer réelle? À savoir, que malgré un bien d'une valeur de 1M€ (intégralement payé) à se départager entre 3 personnes (2 enfants d'une première union et une jeune mariée), les enfants peuvent se retrouver sacrément endettés au fisc et la jeune mariée récupérer la quasi totalité de la valeur vénale du bien, malgré la réserve héréditaire..

Je précise que sur la donation entre époux est stipulé "S'il existait des enfants d'un précédent mariage et si l'option de la donataire lui permettrait de recevoir une fraction de la succession en pleine propriété, ces enfants ou leurs descendants ne pourraient substituer à l'exécution de la libéralité en pleine propriété, l'abandon de l'usufruit de leur part successorale." et que, manifestement, aucune convention n'a été stipulée dans les statut de la SCI concernant le démembrement et la ventilation des résultats.
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Bonjour,

Je suis dans une situation quasi-identique: enfant d'une union précédente et un conjoint survivant (avec donation au dernier vivant). Lors du partage de la succession, nous décidons d'un commun accord de vendre les biens de la SCI.

Le notaire en charge de la succession nous dit que l'IPV est à la charge exclusive des nu-propriétaires (3/4 moi, 1/4 le conjoint) et non de l'usufruitier (le conjoint). Sachant que la part de l'usufruitier (au regard de son âge) est important, le dégrèvement de ma part de la succession l'est tout autant; l'IPV va donc me la diminuer gravement...

Lorsque j'ai tenté de prendre contact par mail avec le notaire en charge de la succession pour lui exposer mon étonnement, ce dernier m'a répondu un extrait du BOFIP (3134-PGP) puis ne semble plus vouloir répondre à mes emails...

N'habitant pas à proximité, je suis allé consulter (la première consultation était gratuite!) le notaire de ma commune avec toutes les pièces du dossier (acte de notoriété, compromis de vente des biens de la SCI, etc.) qui m'a dit que cet article du BOFIP ne me concernait pas et que l'application de la répartition de l'IPV ne se faisait pas comme le premier notaire l'affirme. Selon lui, cet article du BOFIP concerne la cession de parts sociales de la SCI et non de la cession des biens/immeubles démembrés. Selon lui toujours, sauf convention contraire, la répartition de l'IPV est à faire en tenant compte de l'article 669 du CGI et de la valeur économique de l'usufruit.

Depuis, je tente de contacter (par emails car les écrits restent) le notaire en charge de la succession mais je n'obtiens aucune réponse; mais ce dernier précise, par retour de mail, que l'on ne doit pas doubler notre "courrier électronique d’un appel téléphonique" et qu'il répondra quand il le pourra... -et les semaines passent!!

Comme vous, comme je ne parle pas le langage notarial, j'ai tenté d'utiliser des scénarii pour illustrer mes propos (un héritier réservataire d'une union précédente, un conjoint de 20ans et un bien de SCI à forte plus-value => aucun bénéfice et gros endettement de l'héritier réservataire, très gros bénéfices pour le conjoint) mais rien y fait: toujours aucune réponse!

Quelqu'un pourrait-il me dire quel notaire a raison et comment on applique la répartition de l'IPV entre un conjoint survivant et un héritier de lit différent?

Un grand MERCI d'avance!!!
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roudoudou22 Messages postés 13609 Date d'inscription vendredi 11 janvier 2013 Statut Membre Dernière intervention 27 octobre 2022 4 660
21 sept. 2019 à 20:36
La plus value se calcule à partir du prix de cession reçu par chacun, du prix d'acquisition de chacun et de la durée de détention de chacun.

Certains peuvent ne pas être redevable d'impôt sur la plus value qu'ils ont personnellement réalisées pour différentes raisons, durée de détention, cession d'une résidence principale, exonération sous condition de remploi, etc ............

Faites confiance au Notaire, il a certainement raison. Vous pouvez aussi lui demander de vous expliquer la situation "entre quatre yeux". Pour cela vous devrez vous déplacer. Le Notaire ne peut passer son temps à répondre à des messages Internet.
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La seule explication reçue à cette répartition de la PVI est que seul le nu-propriétaire est redevable de la plus-value immobilière. Dans mon cas, cela porte gravement atteinte à ma part de succession..

Je voudrais bien faire confiance au notaire mais, l'absence de réponse, les informations contradictoires que l'on peut trouver sur internet (y compris dans des textes officiels), la réponse du notaire de ma commune face aux pièces présentées (acte de notoriété, compromis de vente, statuts de la SCI, projet de répartition de la PVI, etc.) me font douter du bienfondé de son projet de répartition..

Toutes les parts du démembrement (nu-propriétés comme usufruit) ont été obtenues à la succession de mon parent décédé, et il s'agit de locaux commerciaux et de parkings; je ne trouve donc aucune raison visible à ce transfert de redevance aux seuls nu-propriétaires. Excepté les 25% de pleine-propriété du conjoint pour lesquels il est redevable de la PVI, je ne comprends pas pourquoi je devrai payer pour lui la plus-value de son usufruit.
L'exemple de Darkned est parlant..

Je comprends parfaitement qu'un notaire ne puisse répondre à des emails en permanence, mais n'y a t-il pas des clercs pour ce faire? À plus forte raison qu'une succession n'est pas gratuite, loin s'en faut..

Concernant votre proposition: un RDV entre 4 yeux m'obligerait à poser un congés pour m'y rendre, ce qui maximise encore davantage mes couts de succession..

J'ai l'impression d'être seul au monde face à une décision unilatérale prise, sans possibilité de m'en défendre..

Je précise que je ne cherche pas forcément à remettre en cause le notaire, mais d'être sûr qu'aucune erreur d'interprétation ne s'est glissée dans le projet de répartition. Et, plus que tout, j'aime à comprendre les choses..

Je pense également qu'une vraie réponse tranchée à ce sujet (initié par Darkned) permettrait à certains d'éviter quelques déboires. En effet, dans certains cas, des héritiers devraient manifestement réfléchir avant d'accepter une succession car, malgré des biens importants et l'absence de dette/créance (arguments du notaire pour motiver l'acceptation de l'héritage), certaines successions pourraient les endetter voire les mettre sur la paille...
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