Litige avec propriétaire [Facturation abusive après état des lieux]

Bonjour,

Je me tourne aujourd’hui vers vous car je rencontre de sérieux problèmes avec mon ancienne propriétaire. Non contente de ne pas me restituer mon dépôt de garantie (470euros pour un 20m² meublé), elle me réclame 3 semaines après l’état des lieux de sortie environ 250 euros supplémentaires.
L’état des lieux s’est bien déroulé à l’heure et à la date prévue mais je n’ai pas eu d’exemplaire papier de l’état des lieux de sortie. Elle m’a seulement envoyé peu après la fin de l’état des lieux une photo de son exemplaire par SMS.
J’aborde spécifiquement ce point car j’ai pu lire, sur ce forum notamment, que si un exemplaire de l’état des lieux de sortie n’était pas remis à la fois au bailleur et au locataire, alors ce dernier n’était pas valable et le logement était considéré comme restitué à son état d’origine.
Or, ma première démarche face à ce litige fut de consulter une avocate qui assurait gratuitement une permanence. Cette dernière m’a expliqué qu’à partir du moment où l’état des lieux avait bien eu lieu, il serait difficile de jouer sur cela si le litige devait être porté face à un juge, même si un exemplaire papier ne m’a pas été remis.
Que penser au final ?

J’étais d’accord au départ pour régler les frais qui étaient mentionnés sur l’état des lieux de sortie qu’elle m’a adressé par SMS. Cependant lorsqu’elle m’a adressé le récapitulatif global par mail de ce que je lui dois selon elle (250 euros), je me suis rendu compte qu’elle réclame de nombreux frais pour des dégradations qui ne figurent pas sur l’état des lieux (jaunissement des murs dus à la cigarette, nettoyage et traitement afin de faire disparaitre « une odeur infecte » de cigarette, entaille de couteau sur la table …) ou non conformes à ce qui était mentionné (facturation d’un changement d’alèse à la place d’un simple nettoyage comme il était mentionné sur l’ETDS …). Je précise que personne n’a jamais fumé à l’intérieur de ce logement.
Dans ce même mail, elle me reproche de ne pas avoir déclaré que nous vivions à deux dans ce logement qui était prévu pour une personne. J’ai rencontré ma compagne peut avant mon déménagement et il est vrai qu’elle a effectivement vécu pendant quelques mois par intermittence avec moi dans ce logement. Est-il possible qu’un écrit du concierge ou un témoignage le prouve et joue contre moi ? A-t-elle un quelconque moyen de le prouver ? Le courrier de ma compagne arrivait durant cette période à mon adresse.

Suite à la réception de son mail, j’ai contesté le paiement de ces frais en lui adressant un courrier en recommandé avec accusé de réception.
Aujourd’hui j’ai reçu un recommandé de sa part me mettant en demeure de payer sous 8 jours ou « elle prendra ses dispositions ». La lettre est provocatrice, elle me menace de me signaler à la CAF comme fraudeur (vis-à-vis de l’hébergement de ma compagne étant donné que je touchais les APL), de me faire payer en plus de ce qu’elle me réclame l’intervention d’une société afin de faire disparaitre cette soi-disant odeur de cigarette et de me faire payer des taxes locatives supplémentaires car selon ses dires « comme elle a les moyens de tout vérifier » je me suis garé au sous-sol de la résidence et non sur ma place de parking extérieure (il est vrai que je me suis garé certaines fois au sous-sol mais il était communément acquis pour les locataires qu’il n’y avait pas de place fixe attribuée, je n’ai jamais eu la moindre réclamation de quelque sorte d’un usager pour m’être garé là et d’autres se sont souvent garés sur mon emplacement).
Encore une fois, a-t-elle selon vous le moyen de prouver ce qu’elle avance vis-à-vis de ma compagne ou dois-je prendre ça comme une menace pour me faire payer ? Un écrit ou témoignage du concierge peut-il jouer en sa faveur ?
Enfin durant toute la durée du bail (3 ans), j’ai payé 45 euros de provisions sur charges. Le bail ne précise en rien ce qui est couvert par cette somme. De plus La régularisation est sensée être annuelle, or je n’ai jamais reçu aucun préavis de sa part ou été informé de quoi que ce soit à ce sujet.
Elle me réclame aujourd’hui dans la régularisation des charges des frais de consommation d’eau alors que je n’ai jamais reçu de facture d’eau non plus.

Je ne sais pas quelle suite donner dans la situation actuelle, j’espère que vous serez à même d’éclairer ma lanterne.
Je vous remercie de votre lecture et par avance de votre aide.

Cordialement.