Litige avec propriétaire [Facturation abusive après état des lieux] [Résolu]

Messages postés
1
Date d'inscription
mardi 3 septembre 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
3 septembre 2019
- - Dernière réponse : Valenchantée
Messages postés
19384
Date d'inscription
samedi 8 octobre 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
13 septembre 2019
- 12 sept. 2019 à 19:07
Bonjour,

Je me tourne aujourd’hui vers vous car je rencontre de sérieux problèmes avec mon ancienne propriétaire. Non contente de ne pas me restituer mon dépôt de garantie (470euros pour un 20m² meublé), elle me réclame 3 semaines après l’état des lieux de sortie environ 250 euros supplémentaires.
L’état des lieux s’est bien déroulé à l’heure et à la date prévue mais je n’ai pas eu d’exemplaire papier de l’état des lieux de sortie. Elle m’a seulement envoyé peu après la fin de l’état des lieux une photo de son exemplaire par SMS.
J’aborde spécifiquement ce point car j’ai pu lire, sur ce forum notamment, que si un exemplaire de l’état des lieux de sortie n’était pas remis à la fois au bailleur et au locataire, alors ce dernier n’était pas valable et le logement était considéré comme restitué à son état d’origine.
Or, ma première démarche face à ce litige fut de consulter une avocate qui assurait gratuitement une permanence. Cette dernière m’a expliqué qu’à partir du moment où l’état des lieux avait bien eu lieu, il serait difficile de jouer sur cela si le litige devait être porté face à un juge, même si un exemplaire papier ne m’a pas été remis.
Que penser au final ?

J’étais d’accord au départ pour régler les frais qui étaient mentionnés sur l’état des lieux de sortie qu’elle m’a adressé par SMS. Cependant lorsqu’elle m’a adressé le récapitulatif global par mail de ce que je lui dois selon elle (250 euros), je me suis rendu compte qu’elle réclame de nombreux frais pour des dégradations qui ne figurent pas sur l’état des lieux (jaunissement des murs dus à la cigarette, nettoyage et traitement afin de faire disparaitre « une odeur infecte » de cigarette, entaille de couteau sur la table …) ou non conformes à ce qui était mentionné (facturation d’un changement d’alèse à la place d’un simple nettoyage comme il était mentionné sur l’ETDS …). Je précise que personne n’a jamais fumé à l’intérieur de ce logement.
Dans ce même mail, elle me reproche de ne pas avoir déclaré que nous vivions à deux dans ce logement qui était prévu pour une personne. J’ai rencontré ma compagne peut avant mon déménagement et il est vrai qu’elle a effectivement vécu pendant quelques mois par intermittence avec moi dans ce logement. Est-il possible qu’un écrit du concierge ou un témoignage le prouve et joue contre moi ? A-t-elle un quelconque moyen de le prouver ? Le courrier de ma compagne arrivait durant cette période à mon adresse.

Suite à la réception de son mail, j’ai contesté le paiement de ces frais en lui adressant un courrier en recommandé avec accusé de réception.
Aujourd’hui j’ai reçu un recommandé de sa part me mettant en demeure de payer sous 8 jours ou « elle prendra ses dispositions ». La lettre est provocatrice, elle me menace de me signaler à la CAF comme fraudeur (vis-à-vis de l’hébergement de ma compagne étant donné que je touchais les APL), de me faire payer en plus de ce qu’elle me réclame l’intervention d’une société afin de faire disparaitre cette soi-disant odeur de cigarette et de me faire payer des taxes locatives supplémentaires car selon ses dires « comme elle a les moyens de tout vérifier » je me suis garé au sous-sol de la résidence et non sur ma place de parking extérieure (il est vrai que je me suis garé certaines fois au sous-sol mais il était communément acquis pour les locataires qu’il n’y avait pas de place fixe attribuée, je n’ai jamais eu la moindre réclamation de quelque sorte d’un usager pour m’être garé là et d’autres se sont souvent garés sur mon emplacement).
Encore une fois, a-t-elle selon vous le moyen de prouver ce qu’elle avance vis-à-vis de ma compagne ou dois-je prendre ça comme une menace pour me faire payer ? Un écrit ou témoignage du concierge peut-il jouer en sa faveur ?
Enfin durant toute la durée du bail (3 ans), j’ai payé 45 euros de provisions sur charges. Le bail ne précise en rien ce qui est couvert par cette somme. De plus La régularisation est sensée être annuelle, or je n’ai jamais reçu aucun préavis de sa part ou été informé de quoi que ce soit à ce sujet.
Elle me réclame aujourd’hui dans la régularisation des charges des frais de consommation d’eau alors que je n’ai jamais reçu de facture d’eau non plus.

Je ne sais pas quelle suite donner dans la situation actuelle, j’espère que vous serez à même d’éclairer ma lanterne.
Je vous remercie de votre lecture et par avance de votre aide.

Cordialement.
Afficher la suite 

3 réponses

Messages postés
19384
Date d'inscription
samedi 8 octobre 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
13 septembre 2019
3962
0
Merci
Bonjour,

Sur le premier point, votre avocate a raison. C'était une erreur de dire sur ce forum que si le locataire n'a pas son exemplaire, c'est comme s'il n'y avait pas eu d'EDL.

Par contre, vous devez exigez (de vive voix, par lettre RAR, ...) d'avoir un exemplaire original en mains.

Sur ce qui vous est facturé, c'est simple : rien de ce qui n'est pas noté sur l'EDL ne peut vous être facturé. L'exemplaire que vous avez reçu sur votre portable est-il bien conforme à l'EDL que vous avez effectué avec elle ?

Ensuite, vous avez parfaitement le droit de vivre avec qui vous voulez : vous êtes chez vous.

Pour la CAF, elle peut effectivement vous dénoncer. Je ne peux pas présumer de la réaction de la CAF.

Pour le parking, des "taxes locatives", c'est du n'importe quoi.

Enfin, effectivement, il doit y avoir une régularisation des charges une fois par an. Si le bailleur n'y procède pas, le locataire est censé réclamer cette régularisation.

Au plus tard, à votre départ (donc maintenant), elle doit procéder à une régularisation dans les formes : elle produit un décompte des charges que vous avez payées, celles que vous devez (= ce que vous avez consommé) et vous rendre le trop perçu ou vous réclamer le solde.

Peu importe ce que vous avez provisionné, à la fin vous devez tout ce que vous avez consommé. Par contre, elle ne peut pas vous faire un décompte du genre :
Charges payées : XX
Charges dues : XX
Solde en votre défaveur : XX

Elle doit préciser la nature des charges et le montant en regard.

Voilà. Ne vous laissez pas impressionner. La meilleure défense reste toujours l'attaque. Alors attaquez ! ... en commençant d'abord par bluffer (vous lui dites que vous avez pris un conseil juridique) et vous lui dites que la loi lui interdit de vous facturer quelque réparation locative que ce soit, qui n'apparaisse pas dans l'EDL.

Mais votre urgence et votre priorité, c'est d'obtenir l'original de votre exemplaire.

Cdlt

Val
Pour avoir une bonne réponse, il faut déjà poser la bonne question !
Commenter la réponse de Valenchantée
Messages postés
28155
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
14 septembre 2019
5695
0
Merci
bonjour,

je comprends que vous avez loué un studio meublée en résidence principale, donc un bail de 1 an renouvelable par tacite reconduction, et que vous y êtes resté 3 ans : c'est ça ?

1/ HÉBERGEMENT : un locataire est en droit d'héberger qui il veut dans son logement et ça ne regarde pas le bailleur (ce qui ne serait pas le cas pour une location saisonnière, non régie par la loi du 6/7/1989).
Copié-collé : https://www.inc-conso.fr/content/logement/colocation-sous-location-hebergement-cession-de-bail-deces-du-locataire-et-abandon-de (§3-2)
<< Si la personne hébergée est liée au locataire par d’étroits liens familiaux ou amoureux : Le locataire est dans son droit. Les clauses d’un contrat d’habitation ne peuvent priver le locataire d’héberger ses proches, cela en vertu de l’article 8-1 de la Convention de sauvegarde des droits de l’homme et des libertés sur le respect de la vie privée et familiale >>

2/ DG : des retenues sur DG, au titre de réparations de « dégradations », ne peuvent se faire que pour des « dégradations » mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures.
Donc, comparez les mentions de vos 2 EDL... que vous avez signés ?

3/ EDLS : tout EDL doit être remis << en main propre >> :
Le décret du 30 mars 2016 précise la chose suivante, à l’article 3-3 :
L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.”
C'est pourquoi vous pouvez lire (entre autre dans mon topo sur le DG) que l'EDLS doit être remis immédiatement après signatures.... parce que je ne vois pas comment un EDLS peut être remis "en main propre" alors qu'il est envoyé par mail/sms/courrier.... ! J'ai donc, sur la pression d'un certain internaute pro, supprimé ce mot "immédiatement", mais bien sûr j'ai lassé "en main propre".... :-)

4/ CAF : tout changement de situation doit être signalé à la CAF, mais s'il s'agit d'un "hébergement" temporaire et "en pointillés" = de temps en temps), il n'y a pas lieu de le déclarer.

5/ PROVISIONS DE CHARGES : effectivement, quand les charges sont au réel (provisions) le montant doit être régularisé au moins 1 fois/an sur justificatif.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066
Si le bailleur ne fait pas une régularisation annuelle, le locataire est en droit de l'exiger : l'aviez-vous réclamée ?
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »
En cas d'oubli (quelque soit le motif de l'oubli), le bailleur peut faire une régularisation sur les 3 dernières années et le locataire a le droit de payer la régularisation des 2 avant-dernières années par 1/12°, mais la régularisation de la dernière année doit être réglée en 1 seule fois.

Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées ou tant qu’il ne peut consulter les pièces justificatives, le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).

loi Alur du 24 mars 2014 :
Les bailleurs dont les logements sont situés en copropriété peuvent retenir jusqu' à 20 % du montant de 1 mois de loyer hors charges, dans l'attente de la régularisation annuelle des charges par le syndic pour l'immeuble. Une fois l'arrêté annuel des comptes effectué par le syndic, le propriétaire devra procéder à la régularisation définitive des charges de son logement dans le mois qui suit, et restituer le solde du dépôt de garantie à son locataire. Cela s'applique à tous les contrats en cours, même s'ils ont été signés avant l'entrée en vigueur de la loi Alur.

=> Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/

=> Pour + de détails sur la validité d'un EDLS à l’amiable et sur la restitution du DG, je vous engage à lire attentivement mon topo (post 2) par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8295339-restitution-de-caution#newanswer

A votre disposition si questions.

Cdt.
------------
« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
Valenchantée
Messages postés
19384
Date d'inscription
samedi 8 octobre 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
13 septembre 2019
3962 -
Djivi,

"parce que je ne vois pas comment un EDLS peut être remis "en main propre" alors qu'il est envoyé par mail/sms/courrier.... ! J'ai donc, sur la pression d'un certain internaute pro, supprimé ce mot "immédiatement", mais bien sûr j'ai lassé "en main propre"

bien désolée que tu aies senti une pression quelconque ... et oui, l'EDLS peut être envoyé par mail/sms puisque l'article que tu cites toi-même dit bien "ou par voie dématérialisée". et ce d'autant plus qu'il a été établi sur tablette.

D'autre part, la question n'était pas tant que l'EDL soit remis immédiatement ou pas, mais qu'il ne saurait être question que l'EDL ne soit pas valable sous prétexte que le locataire ne l'a pas reçu dans l'instant, ou même 15 jours après.

Cdlt
Val
djivi38
Messages postés
28155
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
14 septembre 2019
5695 > Valenchantée
Messages postés
19384
Date d'inscription
samedi 8 octobre 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
13 septembre 2019
-
bonjour Val,

il s'agitait de ne pas tronquer le décret :
Le décret du 30 mars 2016 précise la chose suivante, à l’article 3-3 :
“L'état des lieux, établi sur support papier ou sous forme électronique, est remis en main propre ou par voie dématérialisée à chacune des parties ou à leur mandataire au moment de sa signature.

Cependant, effectivement, ce lien https://blogavocat.fr/space/mantione/content/le-d%C3%A9cret-n%C2%B0-2016-382-du-30-mars-2016-et-les-modalit%C3%A9s-d%E2%80%99%C3%A9tablissement-de-l%E2%80%99%C3%A9tat-des-lieux_ précise :

<< (...) Le Décret ALUR pallie cette éventualité et prévoit que l’état des lieux devra être remis au moment de sa signature, qu’il soit manuscrit ou dématérialisé.
(...)
En tout état de cause, aucune sanction n’est prévue à un manquement aux formalités et mentions prescrites. >>

Je présume que ça veut dire que l'EDL reste valable même si non remis en main propre ou par voie dématérialisée au moment de la signature...

Math nul ! ;-))

Et encore un décret qui ne sert à rien !

cdt.
Valenchantée
Messages postés
19384
Date d'inscription
samedi 8 octobre 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
13 septembre 2019
3962 -
Bien sûr que l'EDL reste valable, même non remis tout court d'ailleurs.

Non, je ne pense pas que le décret "ne sert à rien", il sert tout de même à poser des bases qui sont ensuite reprises par le juge. Ce juge partira donc de l'idée :
. que l'EDL doit être remis au locataire,
. que cet EDL doit être remis au moment de sa signature,
et il jugera donc en fonction de ces deux impératifs.
Commenter la réponse de djivi38
0
Merci
Bonjour,

tout d'abord un grand merci à vous deux pour vos éclaircissements.

Je vous prie de m'excuser pour la réponse tardive, le temps me manque en ce moment.


@Valenchantée : Oui l'état des lieux que j'ai reçu sur mon portable est conforme à ce que j'ai fais avec elle (par contre il s'agit d'une photo de la feuille manuscrite, il n'a pas été fait sur tablette).

Pour ce qui est de l'exemplaire de l'état des lieux je vais le réclamer mais je doute fort qu'elle me le fasse parvenir. Que faire dans ce cas ?

@djivi38 : Il s'agissait d'un bail de 3 ans pour un studio meublé en résidence principale.



Encore un grand merci pour votre aide.
Valenchantée
Messages postés
19384
Date d'inscription
samedi 8 octobre 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
13 septembre 2019
3962 -
Bonsoir,

Tout d'abord, ceci : "Il s'agissait d'un bail de 3 ans pour un studio meublé". Impossible, un meublé, c'est un bail d'un an obligatoire. Il peut être renouvelé mais toujours par période de 1 an. Et le délai de préavis est d'un mois au lieu de 3 pour la location nue.

Ensuite, elle est obligée de vous transmettre l'EDL. Ne lui laissez pas croire qu'elle a le choix, car elle ne l'a pas.

Si vraiment, vous ne pouvez pas obtenir votre EDL, vous pouvez faire appel à la commission de conciliation des baux d'habitation de votre département.

Cdlt
Val
djivi38
Messages postés
28155
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
14 septembre 2019
5695 > Valenchantée
Messages postés
19384
Date d'inscription
samedi 8 octobre 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
13 septembre 2019
-
coucou Val,

il me semble bien qu'un bail de location meublée peut être initialement de 3 ans, MAIS les renouvellements doivent être de 1 an...
Valenchantée
Messages postés
19384
Date d'inscription
samedi 8 octobre 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
13 septembre 2019
3962 -
Coucou Djivi,

tu as raison, c'est tellement rare un bail meublé de 3 ans que j'avais oublié que c'était possible (!) mais le délai d'un an est un minimum, en effet.

Cdlt
Val
djivi38
Messages postés
28155
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
14 septembre 2019
5695 > Valenchantée
Messages postés
19384
Date d'inscription
samedi 8 octobre 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
13 septembre 2019
-
Merci de ta confirmation ;-)
Valenchantée
Messages postés
19384
Date d'inscription
samedi 8 octobre 2011
Statut
Contributeur
Dernière intervention
13 septembre 2019
3962 -
mais de rien ... :)
Commenter la réponse de Kkona
Dossier à la une