Micro foncier _ travaux [Résolu]

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24 août 2019
- - Dernière réponse : Câline649
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24 août 2019
- 24 août 2019 à 15:27
Bonjour,
nous louons un bien en micro foncier (car revenus fonciers inférieurs à 15 000).
Si nous avons des travaux à effectuer pendant la durée de la location, peut-on les déduire ?

Le micro foncier s’appliquant d’office aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros......


Merci d’avance et bonne journée,
CDT
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17 septembre 2019
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Bonjour

Le micro foncier s’appliquant d’office aux revenus fonciers inférieurs à 15 000 euros...... 

Vous pouvez toujours opter pour le regime reel.
Dans ce cas vous devrez y rester pendant 3 ans meme si les annees hors travaux sont - intéressantes au reel.

Soit vous restez au micro foncier mais ne deduisez pas les travaux car inclus forfaitairement dans l'abattement de 30 %

Soit vous passez au reel et y restez 3 ans (declaration 2044) et là vous pouvez deduire les travaux.

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Câline649
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24 août 2019
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Bonjour « flocroisic »,

merci pour votre rapidité.
Ok, je prends note de la possibilité de ce choix.

Dernière précision que vous pourrez m’apporter ... :

Quand on dit 3 ans, on parle d’année fiscale
ou
de date à date de location (ex : 08/2018 à 08/2021). (Sur un bail unique nous concernant, mutation professionnelle des locataires.) ?

Merci.
CDT
flocroisic
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10245 > Câline649
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24 août 2019
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Quand on dit 3 ans, on parle d’année fiscale ou de date à date de location


Annee fiscale.
Si travaux en 2019 et option pour le reel, vous devez etre au reel pour les revenus 2019, 2020 et 2021.

Les travaux seront > aux loyers ?
Câline649
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24 août 2019
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Alors, si c’est par année fiscale et donc, a priori, location exigée jusqu’au 31 décembre 2021 (et donc supérieur à 3 ans, le bail en cours), on a guère plus de choix possible.
La maison ne sera pas relouée car nous la récupèrerons à leur départ. (mutations oblige des deux côtés ...)
Après, j’avais vu ce calcul de montant de travaux + assurance + intérêts d’emprunt + taxe foncière > abattement de 30 % du montant des loyers hors charge.

Mais le calcul de la durée de la location de « 3 ans » en année fiscale boucle le problème.
Je pédale sur le net pour retrouver cette nuance de date de fin.... en vain.
Si vous avez une réponse, suis preneuse.

Merci bien !
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17 septembre 2019
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Merci
Vos locataires partiraient quand ?
Les travaux se feraient quand ?

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Câline649
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24 août 2019
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Les locataires partiront au bout du bail en cours de 3 ans.
On comptait étaler quelques travaux d’entretien, etc pendant leur présence le temps que nous rentrions et qu’ils partent. Mutation de 3 ans. Août 2021 donc ....
flocroisic
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10245 > Câline649
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24 août 2019
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S'il s'agit de travaux d'entretien répartis au fil des ans, il n'est pas certain que le regime reel soit des plus interessant.

Il faut comparer si l'ensemble des charges deductibles sera > 30 % des loyers percus.

Supposons 12000 de loyers
Au micro foncier : les charges forfaitaires sont de 4000.
Taxe fonciere hors ordures ménagères : 1000
Travaux annee 1 : 5000
Interet 0

2eme annee : travaux = 2500

3 eme annee : travaux 1000

Revenu net au micro : 24000
Revenu net reel 6000+ 8500 + 10000 = 24500

Meme si travaux, reel pas forcement interessant.
A vos calculs
Câline649
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24 août 2019
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merci « flocroisic » !

effectivement. Les loyers sont de 10 800 annuels, TF 650, des travaux de l’ordre de 3000 par an max, on va calculer mais cela ne sera, a priori, pas intéressant. On calcule quand même.

En attendant, j’ai quand même cette obligation de fin de date de location au 31 décembre de la troisième année de location que je n’élucide pas pour autant. Vu que courant 2021, nous aurons quand même loué 3 ans.

Je vous remercie pour votre aide et vous souhaite une excellente journée.
Bien cordialement.
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17 septembre 2019
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Merci
Selon moi le reel est interessant si le total des travaux est > 6700 ((10800 +10800+7200)×30% - 3 x650)

Pour les trois ans, il y a 2 points.

Le 1er vous etes au reel en 2019 (declaration 2044)
Vous devez declarer au reel pour 2019 2020 et 2021 peu importe si votre location s'arrete en cours d'année .
Le tout est d'avoir une declaration 2044 avec des chiffres pour chacune de ces annees

Le 2eme point : si vous etes en deficit (pas votre cas selon vos chiffres sauf si vous avez des interets de pret).
Si deficit et imputation sur le revenu global, vous devez louer jusqu'au 31/12/N+3 pour que ce deficit soit definitivement acquis.
Dans le cas contraire, vous aurez un impot correctif remplacant ce deficit imputé sur le revenu global en deficit imputable sur les revenus fonciers des 10 annees suivantes.

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Câline649
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24 août 2019
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Je ne sais pas si vous avez eu ma réponse qui vient de partir, plutôt exhaustive.
Dans le doute, je vous remercie infiniment pour la qualité de votre réaction et de votre étude.
On reste en micro foncier.
La décision que nous prenons est, grâce à vous, la meilleure.
Bien cordialement.
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