Valeur juridique qu'une condition particulière dans un acte notarié

Question

Bonjour,

J'ai fait l'acquisition d'une maison il y à quelques mois de cela. Cette maison faisait partie d'une seule parcelle cadastrale séparée par une cour. Cette parcelle a été scindée en 2 par la notaire qui s'est occupée de la vente. La maison voisine est donc désormais en limite de propriété (façade donnant sur cour). Les acheteurs ne souhaitaient pas que la maison voisine puisse avoir des fenêtres qui donnent sur ma cour et je l'ai acheté comme cela. Après achat, j'ai vu les voisins installer des fenêtres ouvrantes non grillées à hauteur d'homme donnant sur ma cour, qui ne respectent en rien le code civil. ces fenêtres étant installées dans ouvertures qu'ils ont créées après avoir détruit et reconstruit la façade d'origine. Ni eux ni moi n'avons de servitudes de vue mais la notaire a écrit dans leur acte et non dans le mien la conditions particulière: Ouvertures à obstruer : l’acquéreur s’engage à obstruer les ouvertures existantes donnant sur la partie de la propriété restant appartenir au vendeur au moyens de murs et fenêtres opaques. Il devra également murer la porte située à l’arrière du bâtiment. ». 
Pour moi le manque d'indications de cette condition, la seule présence dans leur acte et non dans le mien ainsi que l'absence de servitudes de vues indiquées aux actes font que c'est au code civil qu'ils devaient se soumettre et non faire ce qu'ils voulaient en terme d'ouverture. Je me demande quelle est la valeur juridique de leur condition particulière derrière laquelle mes voisins se cachent?

Merci de votre retour.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
La valeur juridique d'une clause contenue dans un acte authentique est qu'elle a force exécutoire. Il suffit pour cela de demander au notaire une copie de l'acte comportant la formule exécutoire et de la remettre d'abord à un huissier pour une sommation, et si pas de suite à un avocat pour saisine du juge de l'exécution.
Après pour le reste( situation des lieux,et des propriétaires°on ne comprend pas votre message(trop imprécis).

Cisco · Answer

Merci de ce retour,

D'après la configuration des lieux le code civil mentionne qu'aucune vue ne peut être créée mais seulement des jours de souffrance ce qui n'est absolument pas ce que ce sont permis mes nouveaux voisins. D'après eux, compte-tenu de la condition particulière qu'ils ont dans leur acte, ils ont le droit de créer toutes les ouvertures qu'ils veulent (hauteur, largeur, emplacement, ouvrante,...) à partir du moment ou celles-ci sont opaques... En bref, pour eux, cette condition rend le code civil non applicable... 
De fait, ma question est, est-ce qu'une condition particulière permet d'outrepasser les codes et lois existant  à partir du moment pu cette condition est respectée?

Merci de'avance pour vos retours.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
La clause dont vous faites état, sous réserve qu'il n(y ait pas autre chose dans l'acte, ne fait pas obstacle  au droit que leur confère l'article 676 du code civil, sous réserve de respecter les dispositions de l'art 677.
Pour obtenir ce que vous auriez souhaité, il aurait fallu que la clause précise en outre que l'acquéreur renonçait expressément au droit que lui confère l'art 676. Reboucher les ouvertes existantes" est à mon avis insuffisant.

Cisco · Answer

Re-bonjour,

Je veux être sûr de bien comprendre. Pour ma part, je souhaite simplement qu'ils respectent les articles 676 et 677 que leurs ouvertures actuelles ne respectent pas (ouvrantes, hauteur non respectées, sans fer maillé). Selon eux ils n'ont pas à respecter les articles 676 et 677 car la condition particulière dans leur acte ne permet pas de le faire. D’où ma question, cette condition efface t'elle leurs droits mais surtout leurs devoirs vis-à-vis de ces articles du code civil? Sont-ils dans leur droit en ne respectant pas ces 2 articles? 

Bien cordialement.

BmV · Answer

Code civil ou pas, la condition de l'acte est pourtant très claire : il existe avant la vente des ouvertures sur limite donnant vers chez vous, celles ci peuvent rester à condition de les rendre opaques, c'est à dire de les fermer au moyen de briques de verre ou similaire.

C'est ce que l'on peut comprendre dans la formule  au moyens de murs et fenêtres opaques. (même si elle est peu précise ...)

Quant à la porte, il n'y a aucune ambigüité : elle doit être murée entièrement.

Je ne vois donc pas sur quoi pourraient se baser ces personnes pour affirmer qu'elles pourraient ouvrir toute fenêtre qu'il leur plairait d'ouvrir dans ce mur ! 
Et si elles avaient un projet de ce style, ce sont en effet bien les 676 et 677Cciv qui devront être respectés.

En plus des règles d'urbanisme qui seraient définies dans un permis octroyé par la mairie avant tout début de travaux....
 
--

Cisco · Answer

Bonjour,

Mes voisins estiment que compte-tenu du fait que leur condition particulière ne précise pas que les fenêtres doivent être fixes cela signifie que celles-ci peuvent être ouvrantes et que l'absence de référence au code civil leur permet de faire les ouvertures aux hauteurs qu'ils désirent sans avoir besoin de respecter les hauteurs prescrites par les 676 et 677. Ils ont même pris une avocate qui, elle, estime que cette condition invite à créer des ouvertures comme bon leur entend...
En bref, j'ai l'impression que l'approximation de la notaire (et je pèse mes mots) fait que chacun peut interpréter la phrase comme il l'entend... mais que, étant donné qu'ils (et je) n'ont aucune servitude de vue ils ne pouvaient que faire des jours de souffrance à partir ou ceux-ci répondaient au code-civil.
En essayant de rester le plus objectif possible, il me semble que mes voisins se raccrochent à cette condition particulière alors que celle-ci ne leur permet aucunement de passer outre le code civil quoi qu'ils pensent.

BmV · Answer

! !! !!! «l’acquéreur s'engage à obstruer (= "boucher") les ouvertures existantes donnant sur la partie de la propriété restant appartenir au vendeur au moyens de murs et fenêtres opaques. Il devra également murer la porte située à l’arrière du bâtiment. » : qu'est ce qu'il y a d'approximatif ou qui puisse être interprété dans cette phrase ??? "celle-ci ne leur permet aucunement de passer outre le code civil ": on est bien d'accord. " estime que cette condition invite à créer des ouvertures comme bon leur entend..." : et selon quel raisonnement juridique ? Vous souhaitez savoir autre chose encore ? Si vous pensez que les voisins ne respectent pas leurs obligations civiles, prenez un avocat pour vous conseiller sur les actions à entreprendre. --

Cisco · Answer

Merci à vous. Vos réponses professionnelles me confortent dans mon analyse que j'essaie la plus logique possible bien que totalement incompétent dans le domaine juridique. Encore merci à vous.

Valeur juridique qu'une condition particulière dans un acte notarié

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