Etat des lieux sortant non signé et facture tardive
Fua-Fua
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djivi38 Messages postés 51285 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 19 avril 2024 - 19 août 2019 à 17:06
djivi38 Messages postés 51285 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 19 avril 2024 - 19 août 2019 à 17:06
A voir également:
- Etat des lieux sortant non signé et facture tardive
- Formulaire état des lieux à imprimer - - Location Nue
- Etat des lieux - Guide
- État d'usage état des lieux - Guide
- Lettre : contestation devis après état des lieux - Guide
- État des lieux de sortie signé mais encore contestable - Forum Louer un logement
6 réponses
djivi38
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bonjour,
un EDLS non signé et non remis en main propre dès les signatures des parties prenantes n'est pas valable, et aucune retenue ne peut être faite sur le DG.
"Au bout des 2 mois je lui dit par RAR qu'il doit a présent me rendre mon DG avec inérêts de retards."
ce ne sont pas des "intérêts" de retard, mais des "pénalités" de retard.
"5 mois apres l'EDL sortant il me convoque à un EDL contradictoire avec huissier. "
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire (15 jours, mais en tout cas INFÉRIEUR à 3 mois : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996), pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
Donc cet EDLS fait par huissier 5 MOIS après le rendu des clés n'est PAS valable.
Faire un courrier R+AR à votre bailleur de mise en demeure de restitution de l'intégralité de votre DG + si vous aviez satisfait aux 3 conditions nécessaires pour obtenir des pénalités de retard (voir mon topo), réclamez-les et ce, à partir du lendemain de la fin du 1er mois écoulé à partir du rendu des clés.
topo sur le DG et la validité d'un EDLS (Post N°1 et correction en post 5), par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7942063-non-restitution-de-la-caution#1
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7942063-non-restitution-de-la-caution#5
cdt.
un EDLS non signé et non remis en main propre dès les signatures des parties prenantes n'est pas valable, et aucune retenue ne peut être faite sur le DG.
"Au bout des 2 mois je lui dit par RAR qu'il doit a présent me rendre mon DG avec inérêts de retards."
ce ne sont pas des "intérêts" de retard, mais des "pénalités" de retard.
"5 mois apres l'EDL sortant il me convoque à un EDL contradictoire avec huissier. "
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire (15 jours, mais en tout cas INFÉRIEUR à 3 mois : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996), pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
Donc cet EDLS fait par huissier 5 MOIS après le rendu des clés n'est PAS valable.
Faire un courrier R+AR à votre bailleur de mise en demeure de restitution de l'intégralité de votre DG + si vous aviez satisfait aux 3 conditions nécessaires pour obtenir des pénalités de retard (voir mon topo), réclamez-les et ce, à partir du lendemain de la fin du 1er mois écoulé à partir du rendu des clés.
topo sur le DG et la validité d'un EDLS (Post N°1 et correction en post 5), par ce lien :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7942063-non-restitution-de-la-caution#1
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-7942063-non-restitution-de-la-caution#5
cdt.
Je vous remercie de cette réponse rapide et précise, je suis un peu plus rassurée quant à mon prochain passage au tribunal. En vous remerciant encore.
djivi38
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9 juil. 2019 à 18:29
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avec plaisir :-)
Bon courage !
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Fua-Fua
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19 août 2019
14 juil. 2019 à 00:57
14 juil. 2019 à 00:57
Je reviens sur votre topo du dépôt de garantie. Vous dites que s'il n'y a pas d'edls ou de facture, aucune retenue ne peut être faite sur le DG, "sauf preuve du contraire". Est ce que des photos prises par le propriétaire le jour de la sortie des lieux pourraient servir de preuves le jour de l'audiance? Ou est ce que ces photos sont irrecevables?
Merci d'avance de votre réponse.
Merci d'avance de votre réponse.
djivi38
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14 juil. 2019 à 01:38
14 juil. 2019 à 01:38
Des photos de particuliers ne sont pas des preuves juridiquement parlant, seules des photos prises par un huissier, qui est un officier ministériel, sont des preuves acceptées par un tribunal.
La "preuve contraire" dont je parle c'est un EDLS fait par un huissier (moins de 3 mois après le rendu des clés : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996).
"Sur le doc est écrit EDL sortant du ..... la liste des travaux avec en bas la mention clés toutes remises. Le corps du mail me dit de venir faire les travaux ou de payer la facture. "
Un EDLS est fait pour CONSTATER l'état du logement au jour de la sortie du locataire en énumérant, pièce par pièce, les dégradations constatées.
Ce n'est pas une liste de réparations à faire et encore moins un ordre de faire les réparations ou de payer des factures.
Dans les 2 mois suivant le rendu des clés, le bailleur doit :
- soit vous restituer le solde de votre DG accompagné des justificatifs des réparations des dégradations légalement retenues,
- soit vous informer que le montant de votre DG s'avère insuffisant au vu du montant des réparations des dégradations légalement retenues en vous fournissant les justificatifs.
Si les justificatifs ne sont pas fournis dans les 2 mois suivant le rendu des clés, le locataire doit les réclamer par courrier R+AR et le bailleur doit alors les lui fournir "dans des délais raisonnables" (sans + de précisions sur la durée de ces "délais raisonnables") : Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340.
cdt.
La "preuve contraire" dont je parle c'est un EDLS fait par un huissier (moins de 3 mois après le rendu des clés : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996).
"Sur le doc est écrit EDL sortant du ..... la liste des travaux avec en bas la mention clés toutes remises. Le corps du mail me dit de venir faire les travaux ou de payer la facture. "
Un EDLS est fait pour CONSTATER l'état du logement au jour de la sortie du locataire en énumérant, pièce par pièce, les dégradations constatées.
Ce n'est pas une liste de réparations à faire et encore moins un ordre de faire les réparations ou de payer des factures.
Dans les 2 mois suivant le rendu des clés, le bailleur doit :
- soit vous restituer le solde de votre DG accompagné des justificatifs des réparations des dégradations légalement retenues,
- soit vous informer que le montant de votre DG s'avère insuffisant au vu du montant des réparations des dégradations légalement retenues en vous fournissant les justificatifs.
Si les justificatifs ne sont pas fournis dans les 2 mois suivant le rendu des clés, le locataire doit les réclamer par courrier R+AR et le bailleur doit alors les lui fournir "dans des délais raisonnables" (sans + de précisions sur la durée de ces "délais raisonnables") : Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340.
cdt.
Merci pour votre réponse encore une fois très rapide concernant les preuves.
Je ne lui ai cependant pas réclamé les pièces justificatives (devis, factures) au terme de ces 2 mois. Seulement dit par RAR que le délai pour me rendre mon DG était dépassé et qu'il devait à présent me le rendre avec une pénalité de 10%. S'en est ensuite suivi son refus de me le rendre en me disant une nouvelle fois de payer la facture (qu'une fois encore je n'ai jamais reçu) sans quoi il donnerai le dossier à son avocat, ce qu'il a fini par faire...
Je ne lui ai cependant pas réclamé les pièces justificatives (devis, factures) au terme de ces 2 mois. Seulement dit par RAR que le délai pour me rendre mon DG était dépassé et qu'il devait à présent me le rendre avec une pénalité de 10%. S'en est ensuite suivi son refus de me le rendre en me disant une nouvelle fois de payer la facture (qu'une fois encore je n'ai jamais reçu) sans quoi il donnerai le dossier à son avocat, ce qu'il a fini par faire...
djivi38
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Modifié le 14 juil. 2019 à 02:15
Modifié le 14 juil. 2019 à 02:15
Il n'est jamais trop tard pour bien faire : mettez votre bailleur en demeure (courrier R+AR) de vous fournir à réception de ce courrier R+AR les justificatifs (devis ou factures) des retenues qu'il entend faire OU de vous restituer l'intégralité de votre DG (... €.) avec les pénalités de retard pour un montant de...€, soit la somme totale de ...€.
Et comptez bien les pénalités de retard (10% de 1 mois de loyer hors charges) à partir du 1° jour suivant la fin de 1 mois après le rendu des clés (parce que, puisque EDLS non valable, votre DG aurait dû vous être restitué entièrement dans LE mois suivant le rendu des clés).
- Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
- Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et vous le donnerez au tribunal d'instance.
cdt.
Et comptez bien les pénalités de retard (10% de 1 mois de loyer hors charges) à partir du 1° jour suivant la fin de 1 mois après le rendu des clés (parce que, puisque EDLS non valable, votre DG aurait dû vous être restitué entièrement dans LE mois suivant le rendu des clés).
- Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
- Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et vous le donnerez au tribunal d'instance.
cdt.
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Je lui ai déjà envoyé une premère fois en RAR la demande de restitution de DG avec pénalités de retard, ce qu'il a refusé. Il a ensuite reçu une demande d'accord amiable toujours en RAR d'une structure d'aide juridique (à ma demande), qui m'est revenue non réclamée. Je l'ai gardée et ne l'ai pas ouverte. Il est cependant inutile (je pense) que lui demande des justificatifs puisqu'il m'a envoyé ce devis à 3000€ il y a 5 jours via son cabinet d'avocats... avec à l'appuis l'edls contradictoire fait avec huissier 5 mois après le rendu des clés.
Je vous remercie encore de vos réponses. Cela m'aide énormément car je suis de plus en plus stressée et inquiète quant à la future délibération du juge, si audiance il y a...
Encore merci à vous pour votre aide et votre travail.
Cordialement.
Je vous remercie encore de vos réponses. Cela m'aide énormément car je suis de plus en plus stressée et inquiète quant à la future délibération du juge, si audiance il y a...
Encore merci à vous pour votre aide et votre travail.
Cordialement.
djivi38
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14 juil. 2019 à 02:33
14 juil. 2019 à 02:33
"Il est cependant inutile (je pense) que lui demande des justificatifs puisqu'il m'a envoyé ce devis à 3000€ il y a 5 jours via son cabinet d'avocats..."
Désolée... si vous l'aviez déjà dit... j'ai zappé !
Donc, oui, dans ce cas, ne faites rien et préparez votre défense avec les textes de lois et arrêt de Cour de cassation... etc. pour démontrer que l'EDLS de cet huissier est invalide ainsi que le soi-disant EDLS envoyé en PDF et réclamer la restitution de l'intégralité de votre DG et les pénalités de retard.
Bonne chance.
Désolée... si vous l'aviez déjà dit... j'ai zappé !
Donc, oui, dans ce cas, ne faites rien et préparez votre défense avec les textes de lois et arrêt de Cour de cassation... etc. pour démontrer que l'EDLS de cet huissier est invalide ainsi que le soi-disant EDLS envoyé en PDF et réclamer la restitution de l'intégralité de votre DG et les pénalités de retard.
Bonne chance.
Fua-Fua
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19 août 2019
19 août 2019 à 14:43
19 août 2019 à 14:43
Bonjour,
Je reviens concernant mon litige avec mon propriétaire, je suis en train de préparer ma défense pour mon passage au tribunal le 13 septembre prochain, je dois envoyer mon dossier au plus tard en fin de semaine et je peine à trouver des articles de loi précis pouvant argumenter ma défense... pourriez-vous m'aider à ce sujet? Il y a bien la loi du 6 juillet 1989 mais je ne trouve pas d'articles correspondant à mes arguments et j'ai peur d'en fournir de mauvais. Seriez-vous en capacité de me fournir des articles précis concernants la non signature de l'edls, le non justificatif des pièces dans les 2 mois impartis, des photos 3 mois apres non fournies par huissier... j'ai bien trouvé des arrets de cour de cassation mais le contenu m'est compliqué à déchiffré et je ne pense pas être en mesure de fournir les bon articles... je m'excuse par avance de cette demande et vous remercie par avance,
Cordialement,
Je reviens concernant mon litige avec mon propriétaire, je suis en train de préparer ma défense pour mon passage au tribunal le 13 septembre prochain, je dois envoyer mon dossier au plus tard en fin de semaine et je peine à trouver des articles de loi précis pouvant argumenter ma défense... pourriez-vous m'aider à ce sujet? Il y a bien la loi du 6 juillet 1989 mais je ne trouve pas d'articles correspondant à mes arguments et j'ai peur d'en fournir de mauvais. Seriez-vous en capacité de me fournir des articles précis concernants la non signature de l'edls, le non justificatif des pièces dans les 2 mois impartis, des photos 3 mois apres non fournies par huissier... j'ai bien trouvé des arrets de cour de cassation mais le contenu m'est compliqué à déchiffré et je ne pense pas être en mesure de fournir les bon articles... je m'excuse par avance de cette demande et vous remercie par avance,
Cordialement,
djivi38
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19 août 2019 à 17:06
19 août 2019 à 17:06
==> EDLS non signé (sur demande du bailleur en plus !) :
Déjà expliqué.
Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Article 1731 du Code civil :
« S'il n'a pas été fait d'état des lieux [d’entrée], le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »
La "preuve contraire" est un EDLS par huissier MOINS de TROIS mois après le rendu des clés : voir ci dessous :
==> EDLS huissier tardif :
Déjà expliqué.
le bailleur est en droit de mandater un huissier, peu après le départ du locataire [« 15 jours, mais en tout cas inférieur à 3 mois »(après le rendu des clés) -> Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996].
==> "le non justificatif des pièces dans les 2 mois impartis"
Déjà expliqué.
Quand les justificatifs des retenues faites légalement ne sont pas fournies en même temps que le solde du DG, le locataire doit en faire la demande par courrier RAR, et à partir de la réception de ce courrier le bailleur dispose " d'un délai raisonnable" pour les fournir (sans + de précisions sur la durée de ces "délais raisonnables") : Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340.
Mais vous n'avez pas besoin de justificatifs puisque :
- non seulement l'EDLS amiable avec votre bailleur est nul du fait qu'il a refusé votre signature ET qu'il vous l'a envoyé plus tard sans même le signer;
- mais aussi parce que l'EDLS de l'huissier est tardif : + de 3 mois après le rendu des clés (Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996).
cdt.
Déjà expliqué.
Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Article 1731 du Code civil :
« S'il n'a pas été fait d'état des lieux [d’entrée], le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. »
La "preuve contraire" est un EDLS par huissier MOINS de TROIS mois après le rendu des clés : voir ci dessous :
==> EDLS huissier tardif :
Déjà expliqué.
le bailleur est en droit de mandater un huissier, peu après le départ du locataire [« 15 jours, mais en tout cas inférieur à 3 mois »(après le rendu des clés) -> Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996].
==> "le non justificatif des pièces dans les 2 mois impartis"
Déjà expliqué.
Quand les justificatifs des retenues faites légalement ne sont pas fournies en même temps que le solde du DG, le locataire doit en faire la demande par courrier RAR, et à partir de la réception de ce courrier le bailleur dispose " d'un délai raisonnable" pour les fournir (sans + de précisions sur la durée de ces "délais raisonnables") : Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340.
Mais vous n'avez pas besoin de justificatifs puisque :
- non seulement l'EDLS amiable avec votre bailleur est nul du fait qu'il a refusé votre signature ET qu'il vous l'a envoyé plus tard sans même le signer;
- mais aussi parce que l'EDLS de l'huissier est tardif : + de 3 mois après le rendu des clés (Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996).
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...