TEOM et justificatifs

- - Dernière réponse :  Reckga - 12 mai 2019 à 01:19
Bonjour,
Je viens de recevoir un courrier de mon propriétaire (qui est une SCI je ne sais pas si cela a une importance ou pas), qui me demande une taxe d'ordures ménagère de 2017 et 2018 avec un calcul à l'appui mais sans justificatif.
Ma question est :
1) Comment puis je exiger les justificatifs? quel texte de loi serait probant dans ce cas?
2) Pourquoi cette demande de taxe tombe en mai? et comment se fait il qu'elle ne fasse pas partie des charges locatives que je paye par mois (40€ jamais encore régularisées depuis septembre 2017? et il me demande aujourd'hui de payer 405€ de TEOM dans les 15 jours)?

En vous remerciant d'avance

GR
Afficher la suite 

Votre réponse

1 réponse

Messages postés
25149
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
21 mai 2019
4743
0
Merci
bonjour,

la TEOM est en principe réclamée quand l'avis de TF du bailleur lui arrive; mais en cas d'oubli, elle peut être réclamée pendant 3 ans.
Si vos charges sont "au forfait" elle fait partie intégrante de ces charges, sauf mention contraire sur le bail.

==> Toute demande de somme d'argent en sus du seul loyer doit être justifiée : donc, faire un courrier R+AR (gardez copie & récépissés) à votre bailleur en lui demandant de vous fournir les copies des avis de TF des années concernées, à défaut de vous donner RV pour que vous puissiez aller les consulter chez lui.


Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable et la même d’année en année. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP (principalement § 2 -> 190)

Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :
--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.

Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts].
Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA (montant TEOM /365 jours x nombre de jours d'occupation du locataire sur l'année civile en question);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.


Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en colocation nue) :
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer et aux mêmes conditions SI la révision du loyer est prévue au contrat de location.
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.srvice-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730

ARRIÉRÉS de TEOM :

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

Cordialement.
Merci beaucoup pour cette réponse fort utile
Commenter la réponse de djivi38
Dossier à la une