Vente appartement à notre fils

Nous avons décidé de vendre notre appartement à un de nos deux enfants, en accord avec eux, le prix a été fixé à 210000€ ce qui correspond au prix du marché de la zone concernée.

Notre fils étant actuellement seul, la somme que lui prête la banque est de 150000€. Nous n'avons pas les moyens de lui donner les 60000€ restants et donc, sur les conseils du notaire, nous souhaitons lui faire une donation sur héritage, c'est à dire qu'on ne lui versera pas physiquement 60000€, mais dans l'acte, le notaire notera que, lors de l'héritage, sa sœur aura cette somme en plus (éventuellement réévaluée), je vous précise que les frais de notaire s'appliqueront bien sur le prix réel de 210000€.

Nous avons signé une promesse de vente chez le notaire avec tous ces éléments.
Tout ceci permet à notre fils de racheter notre appartement et la somme de 150000€ nous suffit pour racheter un autre bien, cela arrange tout le monde.

Il y a un point bloquant, la banque accepte le prêt mais l'assurance exige un document du notaire précisant d’où proviennent les 60000€ car elle veut être certaine, je pense, qu'il n'y ait pas un autre prêt caché et donc un surendettement, je comprends l'assureur.

Le notaire a du mal à fournir ce document qui atteste que cette somme vient d'une donation à valoir sur l'héritage alors que c'est lui qui a proposé cette solution.
Sans cette attestation, pas de prêt.
C'est peut-être un cas assez rare, j'aimerais avoir votre avis.

Merci d'avance à tous pour vos réponses.