Est-ce que la TEOM est proratisée?

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- - Dernière réponse : djivi38
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20 avril 2019
- 29 mars 2019 à 13:33
Bonjour,

Je voudrais savoir combien à combien s'élèvera le montant de mon loyer le mois prochain.

-Je quitte mon logement le 03/04/2019 (date de fin du bail)

J'ai reçu mon avis d'échéance:
-Le montant du loyer restant est bien calculé au prorata ( 3 jours en avril).
- Le montant des provisions sur charges est bien calculé au prorata ( 3 jours en avril).
- CEPENDANT le montant de la TEOM (taxe d'enlèvement des ordures ménagères) n'est pas calculé au prorata, c'est-à-dire qu'il est resté le même que les mois précédent.

J'ai envoyé un mail à mon agence leur demandant des infos ils m'ont juste répondu que la TEOM "n'est pas proratisée".

D'où ma question: Est-ce que c'est normal que la TEOM na soit pas proratisée, alors que le loyer et les provisions sur charges le sont?

Merci d'avance pour vos réponses
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Bonjour,

La taxe d'enlèvement des ordures ménagères faisant partie des charges récupérables, le propriétaire ne peut récupérer auprès du locataire que la portion de taxe correspondant à la période louée, au prorata-temporis.
Le propriétaire va récupérer les 4/12ème de la TEOM auprès d'un locataire qui quitte son logement le 30 avril, et non la totalité. Il récupérera les 8/12èmes restants sur le (ou les) locataires (s) suivants.
Il en est de même pour l'année au cours de laquelle arrive le locataire : s'il arrive par exemple le 1er mai et qu'il est toujours en place le 31 décembre, le propriétaire pourra récupérer les 8/12èmes de la TEOM auprès de lui cette année-là. Les 4/12èmes restants seront à récupérer auprès du locataire précédent.
Par conséquent, les propriétaires qui demandent le remboursement ponctuel, sur justificatifs, de leurs charges devront rembourser le trop perçu à leur locataire s'il part avant la fin de l'année et qu'ils ont demandé le remboursement intégral de la taxe foncière de l'année en cours au moment où ils ont reçu leur avis.

Source: https://www.pap.fr/patrimoine/impots-taxes/la-taxe-denlevement-des-ordures-menageres-teom/a2514
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bonjour,

oui, la TEOM n'est due, au jour près, que pour le temps d'occupation effective du locataire.

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

« La TEOM est calculée sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la moitié de la valeur locative cadastrale de la propriété. Toutefois, la commune ou son groupement peut décider de plafonner la valeur locative dans certaines limites. Le montant de la taxe s'obtient en multipliant cette valeur par le taux fixé librement par la collectivité. Des frais de gestion de la fiscalité locale s'ajoutent au montant de la taxe. » Cf. : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
Tous ces calculs sont faits par le centre des impôts, le bailleur/agence n'a plus qu'à lire le chiffre dans la colonne "TEOM" sur la ligne de l'année en question.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable et la même d’année en année. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP (principalement § 2 -> 190)

Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :

--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;

--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.

Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA journalier = montant TEOM /365 jours x nombre de jours d'occupation du locataire sur l'année civile en question;

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en colocation nue) :
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer et aux mêmes conditions..
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.srvice-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730

• ARRIÉRÉS de TEOM :

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

Cordialement.
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