Calcul de la Taxe d'enlèvement des ordures ménagères [Résolu]

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- - Dernière réponse : djivi38
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26 mars 2019
- 3 mars 2019 à 18:28
Bonjour,
Je viens de recevoir la régularisation des charges de la part de ma propriétaire. Comme elle est propriétaire de 2 logements dans le même immeuble (dont le mien), si j'ai bien compris, elle ne me répercute pas directement le montant de la TEOM qui figure sur son avis d'imposition de taxe foncière, mais elle fait un calcul : Taxe ordure ménagère = revenu Cadastral (RC com imposable) x période louée x % TOM 2018.

Or, sur plusieurs sites dont le site services publics : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730

il est indiqué : la TEOM est calculée en se basant sur la moitié de la valeur locative cadastrale. Or elle a calculé avec le revenu cadastral entier.
Du coup j'ai bien peur qu'elle me demande de payer le double de ce que la loi lui permet de récupérer ?

Merci de votre analyse,
Cordialement,
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Merci
bonjour,

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :
--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.

Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.


• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en location nue pour des co locataires uniquement) :
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer.
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730

• ARRIÉRÉS de TEOM :

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement = celles non effectuées avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité).

Cordialement.

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djivi38
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5447 > LauAiacciu
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Vous êtes mal barrée avec votre ADIL et votre inspecteur... !
LauAiacciu
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Bonjour, est-ce que vous pourriez me faire un mail pour que j'argumente à ma propriétaire ? Cela n'a aucune valeur juridique, mais c'est mieux que mon seul avis.
Cordialement
djivi38
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5447 > LauAiacciu
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-
C'est le centre des impôts qui fait tous les calculs (TF, TEOM, TH, etc.), PAS les propriétaires !
Les bailleurs n'ont qu'à :
1/ relever le montant de la TEOM qui se trouve colonne "Taxe Ordures Ménagères" à la ligne "Cotisations 2018" (pour l'année 2018),
2/ puis, si le locataire est entré ou sorti au cours de l'année concernée, ils font un prorata journalier (montant TEOM / 365 jours x XY jours d'occupation); ainsi les "Frais de gestion de la fiscalité directe locale", toujours à la charge des propriétaires (arrêt du 14 juin 2001 de la cour d'appel de Paris), sont exclus de tous calculs faits par le bailleur,
3/ et enfin, si le bailleur possède plusieurs logements dan un immeuble, ils procèdent, si besoin, au même partage que pour les autres charges : par tantièmes, millièmes, etc.

Pour faire votre courrier R+AR à votre bailleur, vous pouvez faire un copier/coller des passages des textes de lois (voire aussi de mes explications) qui appuieront ce que vous affirmez (ou vous pouvez également lui donner le lien de notre discussion).
Et vous finissez votre lettre par quelque chose comme ça : "Dans le cas où vous ne respecteriez pas le délai imparti de Y jours (à vous de choisir... en général c'est correct de mettre 8 à 10 jours) à réception de la présente pour rectifier ma situation conformément à la loi, vous m'obligeriez à confier ce litige à la commission départementale de conciliation, et, s'il le faut, à vous assigner devant le tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du Code civil. + formule de politesse".

Soyez concise, claire et précise : un courrier trop long et "brouillon" risque de ne pas être lu...

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.

II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR.

III - Gardez toujours une copie de tous vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.

IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction immédiate vers le tribunal d'instance.


INFOS :

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
  • « Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.

Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »


cdt.
LauAiacciu
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Merci, c'est très complexe.
cordialement
djivi38
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5447 > LauAiacciu
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-
Qu'est-ce qui est complexe ?
Il n'y a rien de plus simple que de lire dans la bonne colonne et sur la bonne ligne le montant d'une TEOM ! A part le prorata des jours d'occupation dans l'année, le bailleur n'a rien d'autre à calculer : les impôts l'ont fait pour lui.
Et le locataire doit juste vérifier que le montant demandé correspond bien à son seul logement.
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Merci
c'est la forme qui est complexe : courrier R AR avec formules et commission....etc....
djivi38
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5447 -
"et commission"

?????
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