Restitution du DG par une lettre avec A/R contre remboursement

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6 mars 2019
- 6 mars 2019 à 13:31
Bonjour,

Je fais suite à mes péripéties du mois dernier lors de mon EDL de sortie...
Pour résumer, la propriétaire s'attendait à récupérer un logement neuf après 7 mois passé à y vivre, même mieux que ce qu'elle m'avait loué.
Nous avons rebouché tous les trous, poncé, fait les raccords de peinture, tout nettoyer...
L'EDL de sortie a été fait avec un mandataire.
En terme de delta avec l'EDL d'entrée il est à noter :
- présence de fissures au mur dans une chambre et le couloir,
- une rayure légère (de la taille de l'ongle) sur le meuble de salle de bain.

Pour information, nous avions démonté son four et sa plaque pour mettre les nôtres, ce qui a été mentionné en ajout à l'EDL d'entrée et elle a récupéré four et plaque.
La prise du four n'était pas sécurisé, il s'agissait de fils volants. Lors de l'EDLS de sortie, sur sa demande à elle, nous avons mis en place des serres-fils. Le disjoncteur a été remis en service, pas de défaut électrique constaté par le mandataire.

Quelques jours après, je reçois un coup de fil de la propriétaire, très énervée, m'annonçant qu'elle me facturera 53€ de visite de l'électricien parce que ça disjonctait.
Et également que les fissures sont liées "aux portes qui claquent" donc que le plâtrier et le peintre seront également facturés pour remise en état.

J'ai rendu mes clés le 02/02/19.
Lundi 04/03/19, n'ayant toujours pas eu le retour du DG, j'ai donc fait partir un recommandé de mise en demeure pour non restitution du DG.

Aujourd'hui, je viens de voir que j'ai dans ma boîte aux lettres un avis de passage de facteur pour une lettre avec A/R contre remboursement de 8€.
Je suis intimement convaincue que cela vient de ma propriétaire qui me facture même la restitution du DG.

Je prépare en parallèle mon dossier pour la commission de conciliation (sur les conseils d'un membre de ce forum d'ailleurs).

A-t-elle le droit de me restituer mon DG en me faisant payer le recommandé ?

Merci à ceux qui prendront le temps de lire et de répondre.
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dimanche 12 avril 2015
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25 mars 2019
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Merci
bonjour,

les frais de gestion (timbres, recommandés, délivrance de quittances, etc.) sont à la charge du bailleur.

"Le disjoncteur a été remis en service, pas de défaut électrique constaté par le mandataire. "
Donc il n'a pas pu mentionné le contraire sur l'EDLS : avez-vous bien relu l'EDLS avant de le signer ? Et si rien de mentionné à ce sujet sur l'EDLS, le bailleur ne peut pas faire une retenue à ce titre.

Quant aux fissures des murs (car "grosses réparations")... c'est aussi à sa charge... et d'ailleurs... comment sait-elle si vous claquez les portes ou non ????!!


Pour que des retenues soient légalement faites sur un DG, il faut avant tout que l'EDLS ait été fait selon la loi (voir topo ci-dessous) :

Topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :


Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270


Conseil :
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : le locataire est en droit de récupérer quand même son exemplaire et de faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution intégrale des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI toutes ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
Voir également : art 7 loi 6/7/1989.

=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs, datés d’avant une éventuelle relocation [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR :
1°) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
2°) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire (15 jours, mais en tout cas < à 3 mois : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996), pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


Cordialement.
djivi38
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25 mars 2019
5439 > Krissia -
C'est de date à date : clés rendues le 2/2 = DG intégral à restituer
avant le 2/3 pour EDLS conforme à EDLE, ou restitution du solde du DG accompagné des justificatifs des retenues avant le 2/4 si différences.
Et les pénalités de retard démarrent dès le lendemain, donc, soit le 3/3 soit le 3/4.

"récupérer le recommandé contre paiement"
à vous de voir.
(Si c'était moi, je ne le récupèrerais pas...)

"en terme de location...."
C'est la date de réception d'un R+AR qui compte = la date de signature du récépissé par le destinataire.
Donc, oui, votre R+AR parti lundi 03 mars pour mise en demeure de restitution est valable.

cdt.
C'est à la date à laquelle je le récupère ou la date à laquelle La Poste a tenté de me le présenter ?
Parce que nous travaillons et La Poste ferme à 16h30 donc nous ne pourrons le récupérer que samedi.

J'ai tenté de voir sur internet s'il était question de lettre avec A/R contre paiement mais je ne trouve rien... Je vais contacter l'ADIL demain pour leur demander mais je pars uniquement sur des suppositions au final. Je ne suis même pas sûre qu'il soit question de ça même si le timing est très douteux.
Tout me laisse penser que ce recommandé est parti samedi, pile la date de restitution du DG.

Vous qui semblez vous y connaître, que se passe-t-il dans le cas où elle décide malgré tout d'aller jusqu'au Tribunal d'instance. Est ce que je dois automatiquement faire appel à un avocat ? Ou bien ce n'est pas une obligation ? Ou malgré tout très très fortement conseillé ?
X_Krissia_X
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6 mars 2019
-
Et merci pour vos conseils.
D'ailleurs je n'ai pas été claire dans un de mes posts j'ai dit que j'avais reçu le courrier aujourd'hui mais cela n'est pas vrai. J'ai eu un avis de passage :)
djivi38
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25 mars 2019
5439 > X_Krissia_X
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6 mars 2019
-
Vous lisez vraiment les réponses ???!!

I) << "en terme de location...."
C'est la date de réception d'un R+AR qui compte = la date de signature du récépissé par le destinataire. >>
en d'autres termes :
L'avis de passage ne compte pas. C'est la date de réception effective d'un R+AR par le destinataire qu'il faut prendre en compte en immobilier ou la date de passage d'un huissier.; pour tout autre chose, c'est la date d'avis de passage du facteur.


II) << « Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") » >>

Donc, sans actions destinées à une résolution amiable du litige on ne va pas directement au TI (tribunal d'instance)... Il faut d'abord passer par la commission départementale de conciliation.

TI : pas d'obligation d'avoir un avocat
X_Krissia_X
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6 mars 2019
-
Je n'ai pas été certaine de bien comprendre, et maintenant c'est le cas. Ne doutez pas, je lis vos réponses avec intérêt.

Donc n'importe quel propriétaire qui envoie son DG en lettre avec A/R il suffit de faire le mort ou d'être absent quand le facteur passe pour éviter la mention de refus du recommandé ?
Du coup je m'interroge sur la meilleure façon de rendre un DG (mais ça n'est pas le sujet).

Je vous informe demain de la réponse de l'ADIL même si j'ai cru lire que parfois les réponses apportées n'étaient pas les meilleures.

Le bailleur a dit clairement à mon conjoint au téléphone "j'ai 5000€ s'il faut aller en procédure j'irai". D'où mes questions sur le TI parce que je crains qu'elle poursuive après la commission au TI si la commission ne va pas dans son sens.
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6 mars 2019
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Merci
Lundi prochain j'ai un RDV téléphonique avec une juriste de l'ADIL.
On verra bien.
X_Krissia_X
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6 mars 2019
-
J'ai eu des nouvelles de sa part aujourd'hui.
Merci Djivi, j'ai pu lui répondre grâce à vos informations
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