Révision loyer

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12 février 2019
- - Dernière réponse : Valenchantée
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16 février 2019
- 12 févr. 2019 à 16:58
Bonjour,
Je viens vers vous car j’ai besoin d’aide je suis en location dans un logement depuis le 15 décembre 2016. Dans le bail que nous avons signé ... il est bien stipulé la révision du loyer(800€) ... je voulais savoir comment cela marche... si c’était automatique ou à sa demande..? Car l’année dernière quand elle a reçu son virement de loyer pour le mois de mars elle nous a appelée car on avait pas fait l’augmentation de 4€ ... donc qu’on lui devait janvier et février ... on lui a renvoyé 4€ et après elle nous a dit qu’elle se trompe dans ces calcul c’était 7,21€ Donc qu’elle augmente de 8€ ... à partir de là on lui a payé 808€
Cette année elle nous a rien demandé donc on a continué à payer 808€ et là nous venons de recevoir un courier ou elle a stipulé « conformément à notre contrat de location, même s’il en prévoit le caractère automatique, je vous pris de trouver ci après les montants révisés des loyers du à partir du 15 décembre 2017, suivant les indices du coût de la construction du 3ème trimestres des années respectives »
Elle nous demande donc de payer l’augmentation des mois de janvier février mars 2018 et janvier février 2019 ...

Je voulais donc savoir si le caractère est automatique ? Et si elle a le droit de demander en plus les augmentations des mois passes (est ce que c’est retroactif)?

De plus, dans ce logement il y a une cheminée (qui n’est pas le moyen de chauffage de la maison) est ce qu’on doit faire un ramonage tout les ans ...? Ou seulement à l’entrée du logement et à la sortie?

Désolé de vous posez pleins de questions ... mais je trouve tellement de chose sur internet que je ne sais plus

Merci beaucoup d’avance de vos réponse
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mardi 21 février 2017
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17 février 2019
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Merci
Bonjour,
La révision du loyer doit être demandée par le bailleur.
Dans le bail il est indiqué l'indice de référence et la date de révision annuelle.
Si vous nous le donnez, on pourra vous refaire le calcul.

Lire ici pour en savoir plus :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1311

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djivi38
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17 février 2019
5157 > Didiinee.
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12 février 2019
-
bonjour,

une révision de loyer n'est pas automatique et si le bailleur l'a fait en retard le nouveau loyer commence à la date d'envoi (celle de l'enveloppe ou celle du récépissés d'envoi) : la révision d'un loyer n'est pas rétroactive.

Petit extrait d'un de mes topos :

--> RÉVISION DE LOYER :
- Un loyer peut être révisé chaque année (à la date anniversaire du bail OU à une autre date mentionnée sur le bail) SI et uniquement SI une révision A ÉTÉ PRÉVUE sur le bail lors de sa signature (si possible avec indice & trimestre de référence).
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F13723
https://www.insee.fr/fr/information/1300612
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do?cidTexte=LEGITEXT000006069108&idArticle=LEGIARTI000028778231 (art 17-1)
- Une révision n'est pas rétroactive : si le bailleur ne l'a pas faite dans l'année qui suit la date où elle aurait pu être faite, le bailleur est réputé y avoir renoncé.
L'augmentation de loyer qui résulte d'une révision en cours de bail ne prend effet qu'à partir du jour de l'ENVOI de la demande du bailleur (courrier R+AR).
- En l’absence de la mention de révision sur le bail, il est illégal de procéder à une révision et donc, le loyer restera LE MÊME pendant toute la durée d’une même location.

cdt.
Didiinee.
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12 février 2019
> djivi38
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17 février 2019
-
bonjour,

Oh merci de votre réponse détaillé
avec tout ce que vous m'avez répondu je suis aller vérifié dans mon bail elle a bien parlé de la révision, elle y a stipulé qu'elle était automatique



donc son bail n'est pas bon .. car la révision n'est pas automatique
Valenchantée
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16 février 2019
4642 -
Si son bail est bon. C'est la mention qui n'est pas exacte.
Didiinee.
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12 février 2019
-
d'accord merci maintenant il va falloir que je lui fasse comprendre ca !!!

Merci à tous de vos résponse
Valenchantée
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16 février 2019
4642 -
Ah ben il va bien falloir qu'elle comprenne si elle veut continuer à louer !! Elle devrait déjà être informée !
Commenter la réponse de anemonedemer
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16 février 2019
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Merci
Bonjour,

Non, ce n'est pas automatique : le bailleur doit faire une demande, si possible par écrit pour qu'il y ait une trace. La preuve : la loi du 6 juillet 89 prévoit que, si le bailleur oublie la révision du loyer, c'est tant pis pour lui car il n'y a aucune rétroactivité et sa demande ne peut prendre effet qu'à la date où elle est exprimée.

S'il vous demande l'augmentation le 15 février, le loyer ne pourra donc être augmenté qu'à partir du 15 février.

Si le bailleur oublie de procéder à la révision du loyer durant une année, c'est perdu pour lui. Il ne pourra plus augmenter le loyer au titre de cette année là.

Cordialement,

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Didiinee.
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12 février 2019
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merci pour votre réponse, donc si j'ai bien compris elle ne peut pas me demander les augmentations des loyers précédents ...
je vous fais par du courrier qu'elle nous a fait parvenir





djivi38
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17 février 2019
5157 > Didiinee.
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12 février 2019
-
bonjour,

donc si votre loyer hors charge (HC) actuel est de 800 €, le calcul de la révision avec le 3° trim. comme référence IRL (et non indice de construction !!) est le suivant :
Loyer HC / ind 3° T. 2017 x ind. 3° T. 2018
800 € / 126,46 x 128,45 = 812,488€ ce qui donne avec l'arrondi des euros 812,59 € (à ne PAS arrondir à 812,60 !!)

Si ENVOI (date sur enveloppe ou sur récépissé d'envoi, pas la date de la lettre... qu'on n'envoie pas toujours le même jour !) de la demande de révision du 5/02, vous devez faire le prorata à partir du calcul ci-dessus... si les 800 € sont bien HC :
812,59 € / 28 x 24 = 696,505 € --> arrondi des euros --> 696,51 € pour ce mois de février (du 05 au 28).

Et ce nouveau loyer sera à appliquer à la date d'envoi du courrier du bailleur.

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/


Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :
--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.
Dans TOUS les cas :
=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en location nue pour des co locataires uniquement) : bien relire son bail.
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer.
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730


• ARRIÉRÉS de TEOM :

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement = celles non effectuées avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité).

Cordialement.
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17 février 2019
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Merci
bonjour,

"suivant les indices du coût de la construction du 3ème trimestres"
C'est suivant les indices de l'IRL.

https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

cdt.
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