Taxe d'enlèvement des ordures ménagères

Question

Bonjour, 

J'ai quitté l'appartement dans lequel j'étais en location il y a plus d'un mois et je reçois aujourd'hui une facture qui me réclame le paiement de la Taxe d'enlèvement des ordures ménagères pour 2016, 2017 et 2018 (factures à l'appui, mais pas de date à part les années inscrites à la main au stylo). 
Or, dans mon bail, la liste des charges locatives est énumérée à travers la citation du Décret N.87-713 du 26 août 1987 pris en application de l’article 18 de la loi n.86-1290 du 23 décembre 1986. La TOEM est comprise dans cette liste (section VII). Donc selon mon bail la TOEM fait partie de mes charges locatives
Or je payais mes charges chaque mois, elles étaient "régularisées chaque année" comme le stipule mon bail, et la TOEM n'était jamais réclamée lors de ces régularisations (j'étais même remboursé chaque année sur mes charges car mes provisions étaient supérieures à ma consommation réelle).  
J'ai demandé (au tout début, par téléphone, pas de trace écrite malheureusement) à l'agence par qui mon propriétaire passait pour gérer mon dossier s'il n'y avait pas la taxe à régler et on m'a répondu : "on ne sait pas, il ne nous a pas demandé de vous la réclamer, parfois les propriétaires l'offrent à leur locataire" (je n'ai donc jamais eu la réponse de mon propriétaire en personne). 

A-t-il le droit de me demander de payer rétrospectivement alors que cette TOEM fait partie de mes charges locatives (qui doivent donc être régularisée chaque année) et qu'elle ne m'a jamais été réclamée auparavant ? Pour 2016 et 2017 en particulier, car la régularisation est déjà faite depuis un bout de temps.
Peut-il me mettre devant le fait accompli alors qu'il paie ses impôts chaque année, qu'il était donc au courant de cette taxe et qu'il ne l'a jamais réclamée, jamais envoyé d'avis d'échéance ? 

Merci d'avance pour vos réponses.

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Toute régularisation de charge locative peut être faite pendant 3 ans.
Donc vous devez payer votre TEOM depuis 2016.
Vous pouvez réclamer de consulter les justificatifs officiels = avis de taxes foncières (c'est quoi cette "facture" ?)

djivi38 · Answer

bonjour,

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 : 

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité. 

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser. 
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] 
		
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc. 

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur : 

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du  moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) : 
--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.
Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en location nue pour des co locataires uniquement) : 
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. 
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. 
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.

• Exonération : 
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) : 
https://www.cc-orb-jaur.fr/

• ARRIÉRÉS de TEOM : 

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

 Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours).
Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.

Cordialement.

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