Taxe ordure ménagère ?

Question

Bonjour, 

Je suis locataire d un logement en rdc, d un petit immeuble de 16 logements. Je loue mon appartement par agence depuis mai  2018, lors de la première  visite l agent immobilier m annonce un loyer de 800€TTC mais incapable de dire le montant des charges. 
Je dépose le dossier, celui ci est accepté, je découvre sur le bail lors de l état des lieux d entrée, un montant de 680 HC et 120 euros de charges (aucun détail d inscrit sur le bail), je demande plus de détail à l agent qui me dit que c est parce ce que j ai une terrasse que les charges sont haute. J ai jamais entendu ça lol j insiste donc pour avoir le détail. 
L agent me dit de contacté par mail l agence que c est pas lui qui s en occupe.
 Ok mail envoyé en demandant détail des charges et le règlement intérieur de la résidence.
A se jour malgré mon mail, je n ai toujours pas le détail. 
Aujourd hui, je recoie une facture pour la taxe d ordure ménagère à payer en plus des charges. (Le montant est au prorata  c est déjà ça. ..)
Je sais bien que c est au locataire de payer cette taxe mais celle ci n était elle pas comprise dedans?? Alors je me demande dans ses 120 euros qu il a t-il dedans? 
Que dois-je faire? 

Merci de l éclairer !

Valenchantée · Accepted Answer

Bonjour,

Vous devez exiger la nature des charges que vous payez par ces provisions. Faites une lettre recommandée AR à l'agence ou aller faire un scandale direct dans les bureaux !

Que ces charges comprennent ou pas la TEOM, vous devez avoir une régularisation annuelle après l'AG de copro qui valide le bilan comptable.

Cordialement,

Rochat1 · Answer

Bonjour,

Quel type d'appartement vous louez, quelle surface ? 

Quel type de chauffage utilisez-vous et de quelle manière l'eau est réchauffée, je pense au collectif ? 

Selon vos réponses nous serons mieux à même pour répondre correctement.

Cdlt.

djivi38 · Answer

bonjour,

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 : 

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité. 

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser. 
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] 
		
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc. 

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur : 

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du  moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

• Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) : 

--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent TOUTES les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;

--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.

Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en location nue pour des co locataires uniquement) : 
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. 
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément. 
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.

• Exonération : 
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) : 
https://www.cc-orb-jaur.fr/

• ARRIÉRÉS de TEOM : 

Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
 Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours).

Cordialement.

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