Bail éronnés + plusieurs petits abus.

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19 janvier 2019
- 12 janv. 2019 à 21:04
Bonjour,

Mon conjoint et moi sommes locataires d'un appartement dont je vais vous faire la description, et nous avons plusieurs légers problèmes sur lesquels j'aimerai un avis, n'y connaissant rien en droit aux logements.

Description de la location:
Voila un peu plus d'un an que nous sommes locataires dans le logement situé dans l'Essonne 91.
Notre appartement se situe au rez-de-chaussée d'une maison, divisée en deux par les propriétaires pour les locations, donc au rez-de-chaussée nous, et au 1er d'autres locataires.
Notre bien est en plein pied, 65m² (selon bail mais j'y reviendrai plus tard), 1 salle de bain, 1 cabinet de WC, un salon /cuisine ouverte, 2 chambres. Nous avons la jouissance non exclusive du jardin avec les locataires du dessus, mais le jardin ne fait pas partie du bail. La maison est fermée par un portail qui a été fini jsute après notre emmenagement, qui est sensé être electrifié mais qui ne l'est pas encore (c'est "en cours" selon les proprios). Nous payons 850€ + 50€ de charges (eau + electricité des communs).

- 1er problème auquel nous faisons face:
Lors des demandes des impots pour la taxe d'habitation, les démarches par les proprios étaient mal/non faites, et je retrouvais sur ma taxe d'habitation: l'ancienne loicataire de l'appartement, moi, les locataires du dessus, et mon conjoint y était absent (alors que nous avons bien faits les changements de domicile). Donc les impots me demandaient 1900€ de taxe d'habitation. J'ai du faire les démarches auprès du centre des impôts ainsi que stimuler les proprios pour qu'ils le fassent. OR il se trouve qu'ils n'avaient pas fait la division du logement en deux au niveau des impots. Suite à celà, ils ont du faire venir un professionnel qui s'est occupé de calculer la surface habitable de notre location (ainsi que celle du dessus). A notre grand étonnement il se trouve que notre location fait 55m² et non 65m² comme stipulé sur le bail.
De là nous avons demandé aux propriétaires ce qu'ils comptaient faire pour ça, à quoi on nous a répondu "quand vous avez visité ça vous a plus vous étiez d'accord pour le prix. Et cette année on n'aiugmentera pas le loyer alors qu'on a le droit". N'y connaissant rien et ne voulant pas faire de vague par téléphone, nous n'avons rien engagé.
Ma question est la suivante, avons-nous légitimement aux yeux de la loi, le droit d'éxiger un remboursement au proata des m²? Et avons nous le droit d'éxiger une refection du bail avec une baisse de loyer?
On a peur que si on fait des vagues ils vont tout faire pour garder la caution à notre départ et que nous soyons au final perdants... Même si on a rien détérioré à part de l'usure normale.

- 2ème problème:
Comme dit plus haut, nous payons 850€ / moi + 50€ de charges qui sont sensé comprendre l'eau et l'électricité des communs. Or le portail n'a jamais été electrifié, et nous ne possédons pas de lumière à l'extérieur. Donc si on compte 50€ de charge d'eau par mois, on se retrouve à une consomation de 600€ / an. Or nous payions moitié moins dans l'ancien appartement ou nous étions (dans le 93) et où nous avions notre propre contrat d'eau.
Avons nous le droit d'éxiger de voir la facture d'eau à notre nom? J'ai peur que ce soit un compteur commun, alors que nous sommes que deux et que les locataires du dessus sont 2adultes et 4/5enfants...
Que faire si le compteur d'eau est commun? Pouvons nous nous faire remboursés?
Nous avons déjà demandé aux proprios de nous faire parvenir la facture, pour déduire du prochain loyer en leur stipulant que les 50€ sont sensés comprendre l'électricité du portail qui n'a finalement jamais été mise...

3ème problème, mais qui est moindre:
Comme le jardin est leur responsabilité, ils se doivent de l'entretenir, ce qu'ils font très bien. Par contre, ils ont également faire une ligne de potager dans le jardin qui donne pile sur la fenêtre de la chambre. Et sous el préau ou nous avons une place de parking, ils ont entreposés divers outils de travail, des échelles, des poubelles etc. Tout ça fait que parfois, sans crier gare, on les voit rentrer dans le jardin avec leur voiture et leur remorque, et viennent faire des travaux/du jardinage. Sans demander, sans prévenir. Quand on laisse la fenêtre ouverte en plein été et qu'on se reveil a cause qu'ils papotent pour le jardinnage, je peux vous assurer que ça fait bien défriser!
Ont ils le droit de venir comme ça quand la leur chante en dessous de ma fenêtre "s'occuper du jardin" même si ils doivent l'entretenir?
Et parfois quand ils ont décidé de changer le truc de la douche, ou de faire venir l'expert, ils prennent RDV sans nous prevenir et nous disent apres "On vient tel jour faire ci!". Presque ils se permettraient de rentrer chez nous si on n'était pas là !

Enfin voila, je sais que c'est un très long poste et merci à ceux qui auront eu le courage de tout lire. J'ai trié les questions par ordre de "gravité" à nos yeux.
J'espère que j'ai été assez précise, claire et que je me suis correctement exprimée. N'hésitez pas à me demander d'éclaircir si ce n'est pas clair.

Merci pour vos prochaines réponses!
Bonne année à tous :D

Julie.
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19 janvier 2019
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Merci
Bonsoir,

Votre roman est beaucoup trop long. Désolé.

Cdlt.

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Merci
bonjour,

Rochat a raison (meilleurs vœux à toi !) : tentez de synthétiser.
Vous avez de la chance... j'ai du temps aujourd'hui... !!

1/ Erreur de superficie sur le contrat de location :

--> "Et avons nous le droit d'éxiger une refection du bail avec une baisse de loyer? "
https://www.pap.fr/bailleur/diagnostics-immobiliers/les-diagnostics-immobiliers-obligatoires-en-location/a2513/location-la-surface-habitable
Si éligible : un bail ne se refait pas, mais peut être modifié par un avenant.

--> "On a peur que si on fait des vagues ils vont tout faire pour garder la caution à notre départ"
Il ne s’agit pas d’une "caution", laquelle est une PERSONNE qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement, mais il s'agit là du DG = DÉPÔT DE GARANTIE.


2/ Charges :

--> "Avons nous le droit d'éxiger de voir la facture d'eau à notre nom?"
Vous avez bien entendu le droit de voir le justificatif, mais il ne sera pas à votre nom, puisque ce sont des charges communes... qui sont provisionnées mensuellement et qui doivent être régularisées chaque année, sur justificatif.
Et la provision mensuelle de l'année suivante doit être ajustée - par le bailleur - en plus ou en moins, selon le résultat de la régularisation.

--> ".... pour déduire du prochain loyer ....."
Vous n'avez pas le droit d'ajuster vous-même votre loyer.../...
Article 7 loi 6/7/1989 Modifié par LOI n°2018-1021 du 23 novembre 2018 - art. 64 (V)

<< Le locataire est obligé :

a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus
; >>

.../... ni d'ajuster vous-même vos charges d'ailleurs : attendre la régularisation annuelle des charges. Au besoin, réclamez-la si le bailleur ne la fait pas de lui-même.

3/ Jardin :

"Nous avons la jouissance non exclusive du jardin avec les locataires du dessus, mais le jardin ne fait pas partie du bail. "
Si le jardin ne fait pas partie de votre location... vous n'avez rien à dire... et vos bailleurs peuvent venir quand ils veulent et n'ont rien à vous "demander", éventuellement vous "prévenir" par politesse...
Mais c'est un peu contradictoire :
"Nous avons la jouissance non exclusive du jardin"
et :
"le jardin ne fait pas partie du bail"
Alors comment savez-vous que vous avez une "jouissance non exclusive" ? C'est écrit sur votre contrat de location ?

cdt.

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Rochat1
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4264 -
Merci djivi, meilleurs voeux également. Je te souhaite une bonne et heureuse année 2019 et surtout une parfaite santé. Amicalement.

Rochat1
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Merci
Bonsoir,

Premier problème :
article 3.1 de la loi du 6 juillet 89 : "Lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande."


Je précise qu'il n'y a pas besoin de modifier le bail qui reste, quoi qu'il arrive, comme il est. Par contre, vous pouvez établir un avenant à ce bail pour formaliser la baisse de loyer.

Deuxième problème
:
Pas tout compris ! Si vous payez 50 euros de provision mensuelle pour les dépenses communes, le bailleur doit procéder à une régularisation une fois par an en produisant des justificatifs : dans votre cas, c'est forcément la facture dont il vous doit une copie. Ainsi vous ne pouvez payer que ce que vous avez consommé : si le portail ne fonctionne pas, il ne consomme pas d'électricité, donc on ne peut pas vous la réclamer.

Troisième problème :
De deux choses l'une : soit vous avez la jouissance du jardin et il doit figurer au bail, soit il ne figure pas au bail et vous n'en avez pas la jouissance.

Cordialement,

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12 janvier 2019
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Désolée j'avais seulement peur de ne pas être assez précise en en disant pas assez.
Merci de votre réponse!

D'après votre lien, nous avons donc le droit de demander une baisse de loyer. J'imagine, que si nous demandons une baisse du loyer car surface incorrecte, le bail devra être modifié pour être conforme.

Pour l'eau et les charges, le problèmes c'est que ça fait plusieurs fois qu'on demande et rien ne se passe. On continue à payer et c'est tout, et j'ai pas l'impression que les propriétaires en aient qqchose à faire... Nous avons un peu les mains liées dans le dos si nous n'avons aucun "levier de pression".
Ils nous ont dit lorsque nous avons enménagés, que chaque appartement avait son propre compteur, donc j'imagine qu'ils doivent recevoir une facture pour chacun du compteur. Tout ce que nous voulons c'est payer notre consomation, et pas celle des deux appart divisée par deux.

Pour le jardin je me suis sûrement mal exprimée. On en a la jouissance, mais c'est tout. On peut se garer, se ballader dessus, mais il reste la propriété des propriétaires. Vous avez du coup répondu à ma question, c'est juste une léger problème d'incivilité.

Merci pour votre réponse, bonne soirée à vous!
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