Liquidation compliquée avec a priori reprise licitation

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19 novembre 2018
- - Dernière réponse : Sandra1970
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19 novembre 2018
- 19 nov. 2018 à 20:09
Bonsoir,

Après une procédure de divorce longue, je souhaiterais un partage plus rapide ; mon avocat déconseille le partage judiciaire, il pense aussi que l'acquisition du bien à travers une soulte n'est pas le bon choix financier.

La réunion chez le notaire a eu lieu, et à ma grande surprise il n'avait rien préparé, c'est l'avocat de Monsieur qui a animé la réunion, et le seul article que le notaire a évoqué a suffit à m'anéantir, pourtant je m'étais préparée à des tensions.

Donc l'article en question est le 1408.

Il est vrai que nous avons acheté puis construit sur un terrain qui appartenait à la famille de M.
Terrain qui valait 150.000F en 1990 et dont les parts ont été répartis de la manière suivante : 105.000F maman, 11 250F pour chacun des 4 enfants. Aujourd'hui ce terrain vaut 95.000€.


Le notaire donne le ton dès le début de la réunion et précise que M. est propriétaire d'1/8eme en nue-propriété, et que selon l'article 1408 du code civil, il est devenu propriétaire de la totalité dudit terrain acquis par licitation.

Mariés sous le régime de la communauté universelle, mon avocat précise que l'article 1408 n'est pas applicable sous ce régime mais le notaire le certifie.

La valeur retenue pour le bien immobilier est 250.000€,

M. a versé 20.000€ depuis la date d'effet du divorce et moi 55.000€


Selon vous, l'article 1408 est il applicable ?
Dans l'affirmative, comment sont faits les calculs car nous avons bel et bien contracté un prêt commun pour payer ce terrain.


Quitter une réunion pour fixer les modalités de partage, sans connaitre ni le montant de la soulte, ni le montant des parts respectives en partant, c'est fort de café !

Merci à vous,
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samedi 27 novembre 2010
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15 décembre 2018
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Merci
Bonjour,

"Nous avons acheté... puis construit sur un terrain qui appartenait à la famille de Mr.
Terrain qui valait 150.000F en 1990 dont les parts ont été répartis de la manière suivante : 105.000F maman, 11 250F pour chacun des 4 enfants. Le notaire précise que Mr. est propriétaire d'1/8eme en nue-propriété."

pas claire....

Ce terrain sur lequel a été édifié une construction, qui est propriétaire et quelle répartition des droits indivis en % ?

Comment a été financé la construction ?

Cdlt
lucini
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samedi 27 novembre 2010
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15 décembre 2018
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Vu l'opposition d'interprétation entre votre avocat et le notaire, la question est complexe.

Nous n'avons pas autant d'éléments que votre avocat ou le notaire disposent.

L'article 1408 indique " L'acquisition faite, à titre de licitation ou autrement, de portion d'un bien dont l'un des époux était propriétaire par indivis,ne forme pas un acquêt, sauf la récompense due à la communauté pour la somme qu'elle a pu fournir."

"Le notaire précise que Mr. est propriétaire d'1/8eme en nue-propriété, et que selon l'article 1408 du code civil, il est devenu propriétaire de la totalité dudit terrain acquis par licitation".

Dans ce cas, lesdites parts acquises restent propres ; en outre, si cette acquisition a mis fin à l’indivision, le bien acquis ( terrain) est propre.
Sous l'article 1408, lorsque la soulte a été payée avec des derniers communs, la communauté a droit à récompense.

Cdlt
Sandra1970
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dimanche 24 avril 2016
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19 novembre 2018
-
Bonjour,

Je vous remercie pour le temps que vous accordez à me répondre.

Je dois prendre une décision sans vraiment maitriser les tenants et les aboutissants.
Il est vrai, que mes explications ne sont pas suffisamment précises, j'en suis navrée..

J'ai tellement été surprise des propos du notaire, je ne comprenais pas où il voulait en venir.

Nous avons acheté dans un premier temps le terrain, à travers un prêt commun de 138.750F ( 150.000F - 11.250F correspondant à la part de M. - soit 1/8eme)

Puis dans un second temps (un an après), nous avons fait un nouveau prêt englobant le coût de la construction + le rachat du prêt du terrain que nous avons donc remboursé par anticipation s'agissant d'un prêt relais.

Le 1/8e du terrain a toujours été considéré comme un bien propre, il y a donc lieu à reprise.

Mais le notaire va plus loin, il dit que comme M. détient 1/8e du terrain il devient de ce fait propriétaire de la totalité du terrain malgré, même si le terrain a été financé par un prêt commun.

La récompense n'a pas du tout été évoquée.

Sauf erreur de ma part, si c'est réellement le cas, la construction édifiée sur ce terrain deviendrait également un bien propre.

En espérant avoir été un peu plus claire.

Bien cordialement
lucini
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samedi 27 novembre 2010
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15 décembre 2018
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Bonjour,

Ok pour les informations complémentaires

"Nous avons acheté dans un premier temps le terrain, à travers un prêt commun de 138.750F ( 150.000F - 11.250F correspondant à la part de M. - soit 1/8eme) "

le terrain acquis a été financé par la communauté (emprunt commun)

Vous indiquez " Nous avons acheté le terrain"

"Nous" signifie en principe une acquisition au nom de Mr et Mme

Est-ce que vous êtes mentionnée dans l'acte comme co-acquéreur (à vérifier) .

Le notaire tire une autre conclusion juridique

Ce serait Mr qui a racheté seul les parts indivises du terrain et de ce fait il serait seul propriétaire du terrain, bien que financé par emprunt commun.

Pour conclure sur la règle de il est nécessaire d'indiquer la répartition des quote-part sur le terrain figurant sur l'acte pas uniquement le financement. Consulter l'acte et compléter cette précision

Votre avocat a une autre analyse juridique. Laquelle ?

Votre régime est celle de la communauté universelle.
Le régime matrimonial joue un rôle déterminant. Avec ce régime communautaire, tous les biens sont communs, le patrimoine du couple appartient à parts égales.
Dans ce régime, tous les biens, présents et à venir, possédés par les époux sont mis en commun, quelle que soit la date d’acquisition (avant ou après le mariage), leur origine (achat, donation , etc.) et leur mode de financement.
Lors de la liquidation de la communauté, c'est simple les biens sont partagés à parts égales 50-50.

Vous avez intérêt de choisir votre notaire chargé d'appliquer votre droit puisqu'il y a une divergence importante d'interprétation sur les modalités de la liquidation de la communauté.

Cordialement
lucini
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15 décembre 2018
> lucini
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15 décembre 2018
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Dans votre litige, le notaire chargé d'effectuer la liquidation de la communauté prend une interprétation qui ne tient pas compte de la spécificité de votre régime matrimonial de la communauté universelle qui déroge par sa composition aux règles gouvernant la communauté légale, au sens et en application des dispositions de l'article 1497.-6 du C.C.
Pour donner sa conclusion il doit des éléments précis.
Ce notaire a été désigné par le Tribunal ?

Le partage de votre régime s'opère en principe par moitié en conformité des dispositions de l'article 1475 du C.C . En cas de divorce, normalement chaque époux reçoit la moitié du patrimoine totale de la communauté

Votre avocat aurait du être démontrer son analyse juridique, sa position n'est pas sans fondement.
Il est temps qu'il intervienne efficacement.

Pour simplifier dans la communauté universelle, en gros ce qui est à toi est à moi et inversement

Votre avocat déconseille le partage judiciaire mais quand les époux ne sont pas d'accord l'issue est de faire trancher le litige par les juges.
Cdlt
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19 novembre 2018
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Merci
Bonjour,

Je ne sais comment vous remercier de vos retours, qui me rassurent vraiment.

Je me suis battue pour ne pas tout perdre, si vous connaissiez tous les détails, c'est presque pas croyable de réaliser qu'il me restera quelque chose pour recommencer à zéro.

Je vais sortir les documents officiels, les relire, et vous faire un retour plus précis.

Nous sommes mariés sous le régime de la communauté universelle et oui mon avocate a réagit à cette annonce, elle m'a assurée de ne pas m'inquiéter cc cet article 1408.

C'est effectivement le tribunal qui a désigné ce notaire, car je me suis opposée au notaire de la famille de M.

Encore merci pour vos informations très claires, qui m'aident à comprendre, et surtout m'évitent de partir au quart de tour, ce qui pourrait aussi aggraver la situation.

Je reviens vers vous très vite,

Très cordialement
lucini
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15 décembre 2018
-
Rien n'est perdu;
Ce régime matrimonial est le plus protecteur et le simple à liquider.
La liquidation de la communauté doit respecter le cadre légal de votre régime particulier.
oui il faut examiner attentivement l'acte d'achat du terrain et relire toutes les clauses de votre contrat de mariage.

Cdlt
lucini
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samedi 27 novembre 2010
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15 décembre 2018
-
Bonjour,

La question principale de votre problème de liquidation est celle du statut du terrain sur lequel a été construite une maison financée par la communauté.
Le terrain est-il un bien propre de Mr comme l'affirme le notaire par succession et par licitation ou est il un bien commun de la communauté en vertu du contrat de mariage.

Pour l'acte liquidatif le notaire doit appliquer les dispositions prévues à votre contrat de mariage,

Il reste à définir les actifs et les dettes de la communauté

Voir si votre contrat de mariage comporte une exception des biens donnés c'est rare mais possible.

Un premier indice du statut de ce terrain est la taxe foncière, seulement au nom de Mr ou Mr et Mme bien indivis.

Par ailleurs compte tenu de l'enjeu il est possible d'obtenir auprès de la publicité foncière (Centre des finances publiques du département) la fiche de propriétaire, la fiche parcellaire du terrain et de l'immeuble. vous saurez Qui est propriétaire officiellement Ce document officiel est un élément de preuves.

Le permis de construire a t il été délivré au nom de Mr et Mme ?

De toute façon, si ce terrain n'était pas un terrain "commun" ce que la communauté a financé ( 7/8 du terrain et 100% de la construction) donne lieu à récompenses dans la liquidation et sera partagé entre les 2 , à concurrence de 50-50.

Par exemple si la thèse du notaire liquidateur était confirmée par l'acte et le contrat de mariage, il en découle:

Si le bien immobilier (hors terrain) a une valeur vénale à la date du partage de 250 000 € financée 100% par la communauté, l'accroissement de valeur donne droit à une récompense au bénéfice de la communauté, ensuite divisée par 2.

Le terrain a été évalué en 2018 à 95 000 € pour 100 %
Mr est devenu co-indivisaire du terrain (origine successorale) à concurrence de 1/8 ( 11250Frs en 1990, quote part valeur en 2018 à la date du partage 11875 €

Le solde 7/8 a été acquis au cours du mariage, financé 100% par la communauté (138750F = 21152.30€ en 1990, l'accroissement de valeur des 7/8 (53 125 €en 2018) entraine une récompense.

Voilà les éléments de l'alternative par rapport à l'autre option du partage simple 50-50 conventionnel.

Ça va dépendre des clauses de votre contrat de mariage et du statut de propriété du terrain.

Cordialement
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19 novembre 2018
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Merci
Bonjour,

J'ai passé un samedi soir vraiment extraordinaire à relire l'ensemble des documents officiels, alors que ma seule envie est de les jeter définitivement !

Je vous fais suivre les extraits me paraissant les plus importants concernant les actes CONTRAT DE MARIAGE et ACTE ACHAT TERRAIN.

J'ai listé les éléments dans un historique pour que ma situation soit mieux comprise.

Je me rends compte que le notaire désigné par le TGI ne fait absolument pas son travail, il a pourtant perçu les provisions des deux parties, et à ce jour nous n'avons reçu aucun document de sa part.

Si je demande le partage judiciaire, puis je demander et surtout choisir mon notaire ? ou serais je contrainte à devoir faire avec ce même notaire ?

Je me pose également d'autres questions comme celle de connaitre votre motivations à répondre à de parfaits inconnus, qui n'exposent que leurs problèmes, et qui bien souvent ne donnent plus de nouvelles, le fin mot de l'histoire ..c'est assez déconcertant

Je vous réitère mes remerciements, vos retours me redonnent du courage !

Bien cordialement
Sandra1970
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19 novembre 2018
> lucini
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15 décembre 2018
-
Bonjour,

Oui le père est décédé en janvier 1990.

En 2013, la famille a décidé de vendre son appartement et le notaire de la famille nous indiquait "que Mr est devenu propriétaire d'1/8eme en nue-propriété dudit appartement suite au décès de son père. Cependant la transcription auprès du livre foncier n'a pas été effectuée, car à cette date la transcription n'était pas obligatoire".

Mon avocate a fait bloquer les fonds de la part de M. depuis cette date jusqu'à la liquidation.

--

J'ai relu le CONTRAT DE MARIAGE et complété les termes que je n'avais pas jugé utiles d'indiquer :

Juillet 1994 Mariage : Contrat de mariage et le compte bancaire de M devient M. OU MME
Les époux le régime de la C.U de tous leurs biens meubles et immeubles, présents et à venir, cf ART 1526. Cette communauté comprendra tous les biens et droits, mobiliers et immobiliers, que les futurs époux possèderont au jour du mariage et tous ceux qui pourront advenir pdt le mariage à quelque titre que ce soit, y compris les bien que l’ART 1404 déclare propre par leur nature. Toutefois, seront exclus de la communauté et appartiendront en propre à chaque époux, sauf récompenses s’il y a lieu, les biens donnés ou légués sous la condition qu’ils n’entreront pas en communauté, ainsi que les biens acquis en emploi ou remploi de ces derniers.
La communauté sera tenue de toutes les dettes et charges actuelles des époux, à l’exception de celles afférentes aux biens propres qui seront supportées par l’époux propriétaire de ces biens.
En cas de dissolution de la communauté, mais seulement par suite de divorce, de séparation de corps, de séparation de biens judiciaires, mais postérieurement à la date de dépôt de la requête initiale en divorce, chacun des époux reprendra les biens apportés par lui en mariage et ceux qui lui seront advenus pendant la durée de la communauté à titre personnel, ainsi que ceux que l’ART 1404 déclare propres par leur nature, et le surplus sera partagé par moitié entre eux.
Chaque époux reprendra en nature, sans le concours ni la participation de l’autre époux, les biens existants alors ou ceux qui leur auraient été substitués, mais cette reprise en nature ne pourra préjudicier aux droits valablement constitués pendant la durée de la communauté.
Si les biens donnant lieu à reprise ont été aliénés à titre onéreux pendant la durée de la communauté, cette reprise aura lieu en valeur. Elle portera, au choix du conjoint bénéficiaire de la reprise, sur le prix d’aliénation ou sur la valeur, au moment de la dissolution de la communauté, des biens aliénés selon leur état au jour de l’aliénation.
En tant qu’il s’agit de bien immobiliers repris en nature conformément aux stipulations ci-dessus, les comparants consentent d’ores et déjà à l’inscription au livre foncier des bien en question au nom de l’époux intéressé, sur simple requête de ce dernier.

-- 


Idem pour l'acte de vente TERRAIN :

1995 Acte vente terrain (L’acte ne stipule pas un paiement en deniers personnels) :

M. et Mme mariés sous le régime de la C.U., dénommés « acquéreurs » ou « nouveau propriétaire » pour le compte de la C.U. existants entre eux, et à titre de licitation faisant cesser l’indivision de tous les droits appartenant aux vendeurs à l’encontre de l’acquéreur, propriétaire du surplus, dans les biens immobiliers dont la désignation suite : licitation sur le 7/8e en toute propriété et le 1/_e en usufruit de la parcelle de 8 ares.
Terrain familial appartenant aux parents de M. dont le père est décédé, laissant son épouse survivante comme attributaire de leur communauté pour moitié en toute-propriété et pour moitié en usufruit, les 4 enfants comme héritiers légaux, chacun pour un quart, sauf les droits en usufruit en vertu du contrat mariage sous le régime de la C.U.

Soit terrain 150.000F = maman 105.000F – enfants 4 X 11.250F

Les droits de la maman étant déterminés en appliquant à son usufruit la valeur en capital définie par les barèmes de l’enregistrement.



Bonne journée,
Cordialement
Sandra1970
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19 novembre 2018
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La taxe foncière était au nom des deux époux jusqu'à la séparation où mon nom a disparu.

Je n'ai pas remarqué ce "détail".

Peut être est ce parce qu'elle est enregistrée sous le n° fiscal de Monsieur ?

Je vais demander l'explication au service des impôts :'-)
Sandra1970
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19 novembre 2018
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Je rectifie pour l'information pour la taxe foncière : mon nom apparait bien en qualité de propriétaire indivis !
Sandra1970
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19 novembre 2018
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Concernant les valeurs actuelles :

Maison 250.000€ (terrain compris)

La valeur du terrain est tout de même nécessaire pour le fameux 1/8eme : valeur proposée par la partie adverse 95.000€ pour les 8 ares (alors que la valeur réelle est plutôt 80.000€ actuellement)
Sandra1970
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19 novembre 2018
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De plus, depuis le début, le calcul du 1/8eme reste incompréhensible pour moi :

Le terrain a été évalué en 2018 à 95 000 € pour 100 %
Mr est devenu co-indivisaire du terrain (origine successorale) à concurrence de 1/8 ( 11250Frs en 1990, quote part valeur en 2018 à la date du partage 11875 €

OK, 95.000€ / 8 = 11.875€

Mais la valeur achat du terrain était de 150.000 Frs,
et 150.000 Frs / 8 = 18.750 Frs et non pas 11.250 Frs tel que c'est indiqué dans l'acte
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15 décembre 2018
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Merci
Bonjour,

Le notaire chargé de la liquidation qui a conclut hâtivement "que Mr serait devenu propriétaire de la totalité dudit terrain acquis par licitation. " n'a pas consulté l'acte d'acquisition des 7/8 puisqu'il s'agit d'un achat par les 2 époux.

Sa position colle trop à la thèse de l'avocat de Mr, cette analyse est erronée.

Elle aurait eu des conséquences sur le partage en faveur de Mr et à votre désavantage.

Compte tenu de l'acte d'acquisition du terrain et du contrat de mariage, les dispositions de l'article 1408 du code civil n'ont pas à s'appliquer.

Celui ou celle qui revendique un droit de propriété doit en apporter la preuve, désormais vous disposez des éléments.

Il me semble que c'est à votre avocate d'adresser un courrier au notaire pour une mise au point et apporter la contradiction.

Ce notaire a été désigné par le tribunal, pas facile de changer.

Sauf difficultés nouvelles, il ne semble pas opportun de recourir au partage judiciaire, tout faire pour que la liquidation amiable se poursuivre conformément au contrat de mariage.

Le gros inconvénient du partage judiciaire est l'allongement du délai.

Si la valeur du terrain annoncée à 95 000 € est excessive, ne colle pas avec le marché il est encore temps d'apporter une évaluation récente par des agences immobilières ou par un autre notaire ou expert immobilier.


Cordialement
Sandra1970
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Vos explications m'aident à comprendre ce jargon notarial absolument pas familier, merci beaucoup.

Cette réunion était une sorte de mascarade ; concernant la valeur du terrain de 8 ares, il était question de 95€ l'are en début de réunion, puis s'est transformé en 95.000€ le terrain en fin de réunion. D'une manière générale, notre procédure de divorce s'est déroulée ainsi, dans des divergences d'interprétations.

Mon avocate m'a demandé de vérifier les chiffres présentés par la partie adverse, cad les montants payés par M. après la date d'effet de divorce, et ceux payés par Mme. La aussi, différence en faveur de M.
Je dois finaliser mes calculs pour cette fin de semaine.

Je m'étais engagée à donner ma décision pour fin novembre, soulte ou vente.
Mais je vais exposer mes chiffres (via avocat) à la partie adverse et attendre leur accord pour prendre ma décision.

Je pense avoir compris le calcul de récompense à présent.
Si la récompense représente 50K€, elle est ajoutée à la valeur du bien, ici 250K€, et seulement ensuite divisée par 2, soit 250+50=300/2=150K€? c'est bien cela ?



Si vous n'y voyez pas d'inconvénients, je vais faire les calculs et vous les exposer pour avis.



Et si vous pouvez encore m'expliquer le calcul du 1/8eme, ce serait top !



De plus, depuis le début, le calcul du 1/8eme reste incompréhensible pour moi :

Le terrain a été évalué en 2018 à 95 000 € pour 100 %
Mr est devenu co-indivisaire du terrain (origine successorale) à concurrence de 1/8 ( 11250Frs en 1990, quote part valeur en 2018 à la date du partage 11875 €

OK, 95.000€ / 8 = 11.875€

Mais la valeur achat du terrain était de 150.000 Frs,
et 150.000 Frs / 8 = 18.750 Frs et non pas 11.250 Frs tel que c'est indiqué dans l'acte



Bien cordialement
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