Liquidation compliquée avec a priori reprise licitation

Vu l'opposition d'interprétation entre votre avocat et le notaire, la question est complexe.

Nous n'avons pas autant d'éléments que votre avocat ou le notaire disposent.

L'article 1408 indique " L'acquisition faite, à titre de licitation ou autrement, de portion d'un bien dont l'un des époux était propriétaire par indivis,ne forme pas un acquêt, sauf la récompense due à la communauté pour la somme qu'elle a pu fournir."

"Le notaire précise que Mr. est propriétaire d'1/8eme en nue-propriété, et que selon l'article 1408 du code civil, il est devenu propriétaire de la totalité dudit terrain acquis par licitation".

Dans ce cas, lesdites parts acquises restent propres ; en outre, si cette acquisition a mis fin à l’indivision, le bien acquis ( terrain) est propre.
Sous l'article 1408, lorsque la soulte a été payée avec des derniers communs, la communauté a droit à récompense.

Cdlt

Bonjour,

Je vous remercie pour le temps que vous accordez à me répondre.

Je dois prendre une décision sans vraiment maitriser les tenants et les aboutissants.
Il est vrai, que mes explications ne sont pas suffisamment précises, j'en suis navrée..

J'ai tellement été surprise des propos du notaire, je ne comprenais pas où il voulait en venir.

Nous avons acheté dans un premier temps le terrain, à travers un prêt commun de 138.750F ( 150.000F - 11.250F correspondant à la part de M. - soit 1/8eme)

Puis dans un second temps (un an après), nous avons fait un nouveau prêt englobant le coût de la construction + le rachat du prêt du terrain que nous avons donc remboursé par anticipation s'agissant d'un prêt relais.

Le 1/8e du terrain a toujours été considéré comme un bien propre, il y a donc lieu à reprise.

Mais le notaire va plus loin, il dit que comme M. détient 1/8e du terrain il devient de ce fait propriétaire de la totalité du terrain malgré, même si le terrain a été financé par un prêt commun.

La récompense n'a pas du tout été évoquée.

Sauf erreur de ma part, si c'est réellement le cas, la construction édifiée sur ce terrain deviendrait également un bien propre.

En espérant avoir été un peu plus claire.

Bien cordialement

Bonjour,

Ok pour les informations complémentaires

"Nous avons acheté dans un premier temps le terrain, à travers un prêt commun de 138.750F ( 150.000F - 11.250F correspondant à la part de M. - soit 1/8eme) "

le terrain acquis a été financé par la communauté (emprunt commun)

Vous indiquez " Nous avons acheté le terrain"

"Nous" signifie en principe une acquisition au nom de Mr et Mme

Est-ce que vous êtes mentionnée dans l'acte comme co-acquéreur (à vérifier) .

Le notaire tire une autre conclusion juridique

Ce serait Mr qui a racheté seul les parts indivises du terrain et de ce fait il serait seul propriétaire du terrain, bien que financé par emprunt commun.

Pour conclure sur la règle de il est nécessaire d'indiquer la répartition des quote-part sur le terrain figurant sur l'acte pas uniquement le financement. Consulter l'acte et compléter cette précision

Votre avocat a une autre analyse juridique. Laquelle ?

Votre régime est celle de la communauté universelle.
Le régime matrimonial joue un rôle déterminant. Avec ce régime communautaire, tous les biens sont communs, le patrimoine du couple appartient à parts égales.
Dans ce régime, tous les biens, présents et à venir, possédés par les époux sont mis en commun, quelle que soit la date d’acquisition (avant ou après le mariage), leur origine (achat, donation , etc.) et leur mode de financement.
Lors de la liquidation de la communauté, c'est simple les biens sont partagés à parts égales 50-50.

Vous avez intérêt de choisir votre notaire chargé d'appliquer votre droit puisqu'il y a une divergence importante d'interprétation sur les modalités de la liquidation de la communauté.

Cordialement

Rien n'est perdu;
Ce régime matrimonial est le plus protecteur et le simple à liquider.
La liquidation de la communauté doit respecter le cadre légal de votre régime particulier.
oui il faut examiner attentivement l'acte d'achat du terrain et relire toutes les clauses de votre contrat de mariage.

Cdlt

Bonjour,

La question principale de votre problème de liquidation est celle du statut du terrain sur lequel a été construite une maison financée par la communauté.
Le terrain est-il un bien propre de Mr comme l'affirme le notaire par succession et par licitation ou est il un bien commun de la communauté en vertu du contrat de mariage.

Pour l'acte liquidatif le notaire doit appliquer les dispositions prévues à votre contrat de mariage,

Il reste à définir les actifs et les dettes de la communauté

Voir si votre contrat de mariage comporte une exception des biens donnés c'est rare mais possible.

Un premier indice du statut de ce terrain est la taxe foncière, seulement au nom de Mr ou Mr et Mme bien indivis.

Par ailleurs compte tenu de l'enjeu il est possible d'obtenir auprès de la publicité foncière (Centre des finances publiques du département) la fiche de propriétaire, la fiche parcellaire du terrain et de l'immeuble. vous saurez Qui est propriétaire officiellement Ce document officiel est un élément de preuves.

Le permis de construire a t il été délivré au nom de Mr et Mme ?

De toute façon, si ce terrain n'était pas un terrain "commun" ce que la communauté a financé ( 7/8 du terrain et 100% de la construction) donne lieu à récompenses dans la liquidation et sera partagé entre les 2 , à concurrence de 50-50.

Par exemple si la thèse du notaire liquidateur était confirmée par l'acte et le contrat de mariage, il en découle:

Si le bien immobilier (hors terrain) a une valeur vénale à la date du partage de 250 000 € financée 100% par la communauté, l'accroissement de valeur donne droit à une récompense au bénéfice de la communauté, ensuite divisée par 2.

Le terrain a été évalué en 2018 à 95 000 € pour 100 %
Mr est devenu co-indivisaire du terrain (origine successorale) à concurrence de 1/8 ( 11250Frs en 1990, quote part valeur en 2018 à la date du partage 11875 €

Le solde 7/8 a été acquis au cours du mariage, financé 100% par la communauté (138750F = 21152.30€ en 1990, l'accroissement de valeur des 7/8 (53 125 €en 2018) entraine une récompense.

Voilà les éléments de l'alternative par rapport à l'autre option du partage simple 50-50 conventionnel.

Ça va dépendre des clauses de votre contrat de mariage et du statut de propriété du terrain.

Cordialement

1992 Avant mariage :
M. achète un appartement 400.000F + frais notaires (deniers personnels 114.700F et prêt 325.000F)

1993 : la famille de M. crée une SCI familiale : 50 parts maman et 10 parts par enfant.

1994 Mariage : Contrat de mariage et le compte bancaire de M devient M. OU MME

Les époux le régime de la C.U de tous leurs biens meubles et immeubles, présents et à venir, cf ART 1526. Cette communauté comprendra tous les biens et droits, que les époux possèderont au jour du mariage et tous ceux qui pourront advenir pdt le mariage à quelque titre que ce soit, y compris les bien que l’ART 1404 déclare propre par leur nature. Toutefois, seront exclus de la communauté et appartiendront en propre à chaque époux, sauf récompenses s’il y a lieu, les biens donnés ou légués sous la condition qu’ils n’entreront pas en communauté, ainsi que les biens acquis en emploi ou remploi de ces derniers.

En cas de dissolution de la communauté, mais seulement par suite de divorce, de séparation de corps, mais postérieurement à la date de dépôt de la requête initiale en divorce, chacun des époux reprendra les biens apportés par lui en mariage et ceux qui lui seront advenus pendant la durée de la communauté à titre personnel, ainsi que ceux que l’ART 1404 déclare propres par leur nature, et le surplus sera partagé par moitié entre eux.

Si les biens donnant lieu à reprise ont été aliénés à titre onéreux pendant la durée de la communauté, cette reprise aura lieu en valeur. Elle portera, au choix du conjoint bénéficiaire de la reprise, sur le prix d’aliénation ou sur la valeur, au moment de la dissolution de la communauté, des biens aliénés selon leur état au jour de l’aliénation.

1995 Financement du terrain 150.000F :
Prêt relais 1 au nom de M. et Mme –Montant du prêt 75.000F
Prêt employeur 2 au nom de M. et Mme – Montant 70.000F

1995 Acte vente terrain (L’acte ne stipule pas un paiement en deniers personnels) :

M. et Mme mariés sous le régime de la C.U., dénommés « acquéreurs » ou « nouveau propriétaire » pour le compte de la C.U. existants entre eux, et à titre de licitation faisant cesser l’indivision de tous les droits appartenant aux vendeurs à l’encontre de l’acquéreur, propriétaire du surplus, dans les biens immobiliers dont la désignation suite : licitation sur le 7/8e en toute propriété et le 1/_e en usufruit de la parcelle de 8 ares.

Terrain familial appartenant aux parents de M. dont le père est décédé, et la maman survivante est devenue attributaire pour moitié en toute-propriété et pour moitié en usufruit, les 4 enfants en héritiers légaux, chacun pour un quart, sauf les droits en usufruit en vertu du contrat mariage sous le régime de la C.U.

Soit terrain 150.000F = maman 105.000F – enfants 4 X 11.250F
Les droits de la maman étant déterminés en appliquant à son usufruit la valeur en capital définie par les barèmes de l’enregistrement.

1996 : Vente de l’appartement dont les fonds ont servi au remboursement du solde prêt appartement 280.000F et solde prêt relais terrain 70.000F

1996 Financement construction :
Prêt 3 au nom de M. et Mme – Montant opération 933.500F terrain + construction – montant prêt 650.000F – puis remboursement par anticipation des prêts 1 et 2. Enregistrement chez un notaire par acte hypothécaire au nom de M. et Mme mariés sous le régime de la C.U. selon contrat de mariage.

1997 Permis de construire au nom de M. et Mme

2004 Prêt 4 suite baisse des taux intérêt : renégociation du prêt hypothécaire enregistré par acte notarié 100.000€.

La taxe foncière était au nom des deux époux jusqu'à la séparation où mon nom a disparu.

Je n'ai pas remarqué ce "détail".

Peut être est ce parce qu'elle est enregistrée sous le n° fiscal de Monsieur ?

Je vais demander l'explication au service des impôts :'-)

Je rectifie pour l'information pour la taxe foncière : mon nom apparait bien en qualité de propriétaire indivis !

Concernant les valeurs actuelles :

Maison 250.000€ (terrain compris)

La valeur du terrain est tout de même nécessaire pour le fameux 1/8eme : valeur proposée par la partie adverse 95.000€ pour les 8 ares (alors que la valeur réelle est plutôt 80.000€ actuellement)

De plus, depuis le début, le calcul du 1/8eme reste incompréhensible pour moi :

Le terrain a été évalué en 2018 à 95 000 € pour 100 %
Mr est devenu co-indivisaire du terrain (origine successorale) à concurrence de 1/8 ( 11250Frs en 1990, quote part valeur en 2018 à la date du partage 11875 €

OK, 95.000€ / 8 = 11.875€

Mais la valeur achat du terrain était de 150.000 Frs,
et 150.000 Frs / 8 = 18.750 Frs et non pas 11.250 Frs tel que c'est indiqué dans l'acte

Vos explications m'aident à comprendre ce jargon notarial absolument pas familier, merci beaucoup.

Cette réunion était une sorte de mascarade ; concernant la valeur du terrain de 8 ares, il était question de 95€ l'are en début de réunion, puis s'est transformé en 95.000€ le terrain en fin de réunion. D'une manière générale, notre procédure de divorce s'est déroulée ainsi, dans des divergences d'interprétations.

Mon avocate m'a demandé de vérifier les chiffres présentés par la partie adverse, cad les montants payés par M. après la date d'effet de divorce, et ceux payés par Mme. La aussi, différence en faveur de M.
Je dois finaliser mes calculs pour cette fin de semaine.

Je m'étais engagée à donner ma décision pour fin novembre, soulte ou vente.
Mais je vais exposer mes chiffres (via avocat) à la partie adverse et attendre leur accord pour prendre ma décision.

Je pense avoir compris le calcul de récompense à présent.
Si la récompense représente 50K€, elle est ajoutée à la valeur du bien, ici 250K€, et seulement ensuite divisée par 2, soit 250+50=300/2=150K€? c'est bien cela ?



Si vous n'y voyez pas d'inconvénients, je vais faire les calculs et vous les exposer pour avis.



Et si vous pouvez encore m'expliquer le calcul du 1/8eme, ce serait top !



De plus, depuis le début, le calcul du 1/8eme reste incompréhensible pour moi :

Le terrain a été évalué en 2018 à 95 000 € pour 100 %
Mr est devenu co-indivisaire du terrain (origine successorale) à concurrence de 1/8 ( 11250Frs en 1990, quote part valeur en 2018 à la date du partage 11875 €

OK, 95.000€ / 8 = 11.875€

Mais la valeur achat du terrain était de 150.000 Frs,
et 150.000 Frs / 8 = 18.750 Frs et non pas 11.250 Frs tel que c'est indiqué dans l'acte


Bien cordialement