Augmentation loyer personne âgée

Bonjour, J'ai acheté une petite maison sur le bassin d'Arcachon, sur un terrain de 550 m2, boisé et très agréable, maison de 70 m2 environ, mais complète et en parfait état. Depuis son achat, en juin 2002, je loue cette maison à une dame âgée de ma connaissance (qui a maintenant 92 ans) pour 477 € par mois, prix fixé par amitié pour la dite personne, car normalement, le prix est plutôt proche du double. J'ai fait énormément de travaux d'entretien sur cette maison (intérieur et extérieur) plutôt pour le confort de cette personne que pour entretenir mon patrimoine, mais je n'avais aucune obligation. Nous avions convenu qu'elle règle son loyer le 15 du mois, et plus ça va, plus on tend vers les 20 voire 22 du mois, quand elle n'oublie pas ! Nous avions fait un bail heureusement, avec prévision de renouvellement annuel. Mais je n'ai jamais augmenté le loyer depuis juin 2002. Cependant, tout dernièrement, il y a eu une fuite de canalisation d'eau à l'extérieur, qui est malheureusement arrivée lors d'une de ses opérations à l'hôpital, et bien sûr il a fallu agir en catastrophe. A son retour dans la maison, sa réaction a été pour le moins surprenante. Cela m'a pris une semaine pour trouver un plombier qui a bien voulu travailler dans l'urgence, refaire entièrement les arrivées d'eau. Le problème est réglé, canalisations neuves et tranchées rebouchées dans le jardin. Ce qui me dérange énormément, c'est la réaction de ma locataire, qui a commencé par insulter le plombier au tel. quand celui-ci a pris contact avec elle pour fixer un RV selon ses disponibilités, et elle m'a menacée de poursuites juridiques via son assurance, et de constat d'huissier si les réparations n'étaient pas faites dans la journée (allez trouver un artisan pour ça !). J'avais acheté cette maison en prévision de ma maigre retraite (bien en dessous du SMIG maintenant) pour complément de revenus. Les relations ont changé avec cette personne. Je souhaite donc augmenter le loyer en restant dans la législation, est-ce possible et de combien ? et comment procéder dans les conditions décrites ci-dessus ? J'ai regardé les différents taux d'IRL, les zones protégées, etc... je ne tombe jamais sur le même résultat.... Quelqu'un aurait-il des réponses SVP ?
Vous en remerciant