Transmission bien immobilier ou prix de la vente ?

Bonjour,

Le locataire de ma mère (elle a 85 ans) libère son appartement (deux pièces) à Paris.

Pour préparer une transmission optimisée fiscalement, est-il préférable de le vendre et placer le fruit de la vente sur son assurance vie, ou bien de faire une donation de son appartement à son fils unique (moi-même) en pleine propriété ou démembrement ?

J'ajoute qu'aucun de nous deux n'est assujetti à l'IFI et que nous n'avons pas utilisé l'opportunité de la donation avec abattement de 100000€ tous les 15 ans. (mais j'ai cru comprendre que si le décès du donateur intervient avant 10 ans, la donation est réintégrée à l'héritage, correct ?)
Autre précision; ma mère possède ce logement Parisien depuis plus de 30 ans, elle ne paierait donc aucun impot sur les plus values.

Merci par avance pour votre conseil.